市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局：

　　針對近期營業(yè)稅和財產行為稅政策變化較大、稅收征管中政策問題較多等情況，市局近期召開了全市地稅系統營業(yè)稅和財產行為稅業(yè)務視頻會議，對若干稅收政策進行了交流和疏理，現將會議中涉及的部分問題進一步明確如下：

　　1、問：財稅[2003]16號文件有關規(guī)定，是否對個人銷售二手住房的營業(yè)稅優(yōu)惠政策進行了調整？

　　答：根據財稅字[1999]210號文件的規(guī)定，個人銷售居住滿一年的普通商品住宅仍免征營業(yè)稅，銷售居住不滿一年的普通商品住宅就差征收營業(yè)稅。財稅[2003]16號文件中的有關規(guī)定，是對營業(yè)額的具體解釋，原有的免稅規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行。普通住宅可按開發(fā)或建設項目立項審批時所確定的住宅建設項目類別確定。若立項審批時住宅項目類別不明確的，可按照房屋銷售的每平方米（建筑面積）單價確定，凡房屋銷售的每平方米單價在上年度本區(qū)域商品住房平均售價兩倍以內的，為普通住宅。上年度本區(qū)域商品住房平均售價，根據建設行政主管部門公布的數字每年進行調整，市南、市北、四方、李滄作為一個區(qū)域，2002年市內四區(qū)商品住宅平均售房單價為3291元/平方米，其他區(qū)、市根據本地建設行政、統計等部門統計測算的情況確定，并報市局備案。

　　2、問：財稅[2003]16號文中規(guī)定單位和個人銷售其購置的不動產或土地使用權允許抵扣購置或受讓原價后問題，怎樣把握抵扣原則和抵扣價值？

　　答：銷售購置的房產，只能扣除房產的原購置價格；銷售受讓的土地使用權，只允許扣除土地使用權的原受讓價格。對特殊情況涉及銷售不動產抵扣土地使用權的，須書面上報市局正式批復后方可抵扣。不動產或土地使用權的購置或受讓原價，是指購置不動產、受讓土地使用權發(fā)票上注明的價款，不包括購進不動產、受讓土地使用權過程中支付的各種費用和稅金。 “購置的不動產”，是指單位和個人未參與建設，以直接購買獲得產權方式取得的不動產；土地使用權的“受讓原價”中不包括向政府交納的土地出讓金。

　　3、問：在計算建筑安裝工程計稅營業(yè)額時，哪些設備的價值允許扣除，扣除價值包括那些項目？

　　答：對通信線路工程和管道輸送工程計稅營業(yè)額的扣除設備范圍問題按財稅[2003]16號文件的規(guī)定執(zhí)行。對其他建筑安裝工程計稅營業(yè)額的扣除設備范圍問題，在省局未作明確之前，對大型施工項目的設備扣除應報送市局審批，未經批準的不得扣除?？鄢脑O備價值，包括設備買價（含增值稅、消費稅）、包裝費、運輸費、保險費。

　　4、 問：關于對從事快遞業(yè)務適用“郵電通信業(yè)”稅目問題，應如何確定快遞業(yè)務？營業(yè)額如何確定？

　　答：對于取得省級以上郵政主管部門的快件寄遞業(yè)務經營批準文件或許可證書的單位從事快遞業(yè)務取得的收入，可按“郵電通信業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。對未經批準、沒有快遞業(yè)務經營資格的單位或個人，從事快件承攬相關或邊緣業(yè)務的，按“服務業(yè) 代理業(yè)”或其他適用稅目征收營業(yè)稅。關于營業(yè)額問題，根據財稅[2003]16號文件規(guī)定，快遞單位與郵政或其他快遞單位合作，共同為用戶提供快遞業(yè)務及其他服務并由合作方的一方統一收取價款的，快遞單位與郵政或其他快遞單位可以分別按分割后各自取得的收入，按“郵電通信業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。

　　5、 問：對不擁有運輸車輛等基本運輸能力的物流企業(yè)，是否可以購領交通運輸業(yè)發(fā)票并按“交通運輸業(yè)”稅目征收營業(yè)稅？

　　答：近期，部分不擁有運輸車輛、堆場等貨物運輸條件的物流企業(yè)持省經委發(fā)放的《山東省聯運業(yè)務經營許可證》，到地稅部門購領交通運輸業(yè)發(fā)票，從事貨物運輸承攬配載業(yè)務，將承攬的運輸業(yè)務分別交付其他運輸單位，不參與具體貨物運輸業(yè)務，僅居中收取差價。對該類納稅人取得的此類差價收入應按“服務業(yè) 代理業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，并應將交通運輸業(yè)發(fā)票收回。

　　6、 問：對房地產開發(fā)企業(yè)以房產補償被拆遷單位或個人，是否征收營業(yè)稅？

　　答：根據青地稅發(fā)[2002]123號文件的規(guī)定，對2002年以后發(fā)生的房屋拆遷補償行為，對開發(fā)商以房產抵頂補償費返還給被拆遷單位和個人的房產，一律視同銷售房產并按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。

　　7、 問：房地產開發(fā)企業(yè)將自建房屋轉作自用是否征收營業(yè)稅？如何征收？

　　答：房地產開發(fā)企業(yè)將自己建設開發(fā)的商品房轉為自用或者以下用途的，應視同銷售房地產，并于辦理產權過戶環(huán)節(jié)或者移送環(huán)節(jié)，按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅：

　　（1） 將開發(fā)的商品房轉為自用固定資產；

　　（2） 將開發(fā)的商品房分配給職工，不收取任何費用或者只收取少量補償費；

　?。?） 以開發(fā)的商品房抵頂所欠債務；

　?。?） 將開發(fā)的商品房用于對外投資；

　?。?） 將開發(fā)的商品房作為股利或投資分紅分配給股東或投資者的；

　?。?） 將開發(fā)的商品房無償贈予他人的；

　　對已按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅的自己開發(fā)的商品房，房地產開發(fā)納稅人對外再次或正式銷售時，可視為該納稅人轉讓其購置的房產，以其當初轉為自用時的征稅價格作為購置原價，在計算營業(yè)稅時以售房全部收入減去購置原價后的余額作為營業(yè)額。

　　8、 問：保險公司開展無賠償獎勵業(yè)務，對部分投保人以較高的返還率返還現金，應如何確定保險企業(yè)的營業(yè)額？

　　答：無賠償獎勵業(yè)務，是指保險公司以本期合同約定的無賠償獎勵金額沖減本期或后期應向投保人收取的保費金額，則對本期或后期以實際收取的保費金額作為營業(yè)額。如果保險公司采取以現金或實物形式單獨返還無賠償獎勵，未將返還的無賠償獎勵在收取保費的發(fā)票中注明，則不得沖減應稅營業(yè)額。

　　9、 問：企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房是否征收房產稅？

　　答：企業(yè)和自收自支事業(yè)單位按政府規(guī)定價格向職工出租的單位自有住房，暫免征收房產稅。各基層局原執(zhí)行與上述規(guī)定不一致的，應及時糾正。

　　10、問：對個人按市場價格出租的居民住房房產稅稅率如何掌握？

　　答：財政部、國家稅務總局《關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》第二條規(guī)定，對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的房產稅暫減按4%的稅率征收。因此，只要出租的是居民住房，一律享受該低稅率征收房產稅。

　　11、問：個人對外出租的房屋、其房產證中注明“商住”兩用房，如何界定房產稅稅率？

　　答：對房產證中注明“商住”兩用房出租后用于辦公經商的，按租金的12%計征房產稅；用于居住的按租金的4%計征房產稅；若既用于辦公經商又用于居住的，一律按租金的12%計征房產稅。

　　12、問：自建自用房產“地價”是否征收房產稅？

　　答：財政部、稅務總局（86）財稅地字008號通知中規(guī)定：“房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿‘固定資產’科目中記載的房屋原價。”因此，對“地價”是否征收房產稅，取決于會計制度規(guī)定。凡會計制度規(guī)定列入“固定資產”科目的，一律征收房產稅。（有關會計制度規(guī)定摘錄，供參考：（1）2001年1月1日起新施行《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應將土地使用權的帳面價值全部轉入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的帳面價值全部轉入在建工程成本。（2）財政部關于印發(fā)《實施〈企業(yè)會計制度〉及其相關準則問題解答》的通知第九問：“土地使用權轉入房屋、建筑物的價值后，其價值攤銷期限如何確定？”答：“執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前土地使用權價值作為無形資產核算而未轉入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做調整，其土地使用權價值按《企業(yè)會計制度》規(guī)定的期限平均攤銷。）

　　13、問：賓館酒店等“長包房”如何征收房產稅？

　　答：經研究，凡同時滿足以下兩個條件的包房業(yè)務為長包房業(yè)務：（1）合同約定包租半年以上的；（2）掛牌用于辦公、經營的。對賓館、酒店等從事長包房業(yè)務的房產從租計征房產稅，其他房產一律按原值計征房產稅。

　　14、問：有租賃合同但長期未按合同收取房產租金的出租房產如何征收房產稅？

　　答：納稅人出租房產在一個納稅年度內未取得租金收入的，凡與承租方簽訂租賃合同的，應按照租賃合同中約定的年租金計算繳納房產稅；納稅人實際收到的租金高于合同確定的租金，應就增加部分補繳房產稅。

　　15、問：療養(yǎng)院自用房產、土地、車船如何納稅？

　　答：療養(yǎng)院指專門為某些慢性疾?。ㄈ缃Y核病、風濕病、職業(yè)病等）的診療、休養(yǎng)而設立的一種醫(yī)療預防機構，能使療養(yǎng)者在醫(yī)務人員的指導下得到良好的療養(yǎng)條件，加速恢復健康。 對非營利性療養(yǎng)院自用的房產、土地、車船，經主管地方稅務局審核批準后，可免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅；對營利性療養(yǎng)院取得的收入，直接用于改善醫(yī)療衛(wèi)生條件的，自其取得執(zhí)業(yè)登記之日起，其自用的房產、土地、車船，經主管地方稅務局審核批準后，可免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅3年。

　　16、問：物業(yè)管理自用房產、土地是否征收房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅？

　　答：房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅減免屬于列舉法性質。凡無減免稅規(guī)定的房產、土地，一律征收房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。因此物業(yè)管理自用房產及土地應按規(guī)定征收房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對無房產原值、土地面積的物業(yè)管理自用房產、土地，由稅務部門按規(guī)定核定房產原值從價征收。

　　17、問：商品房經營單位或其他建設單位出售商品房與個人購房者簽訂的售房合同是否繼續(xù)暫免征收印花稅？

　　答：今年初，省局下發(fā)了魯地稅函[2003]76號文件，規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房簽訂的應稅合同，應按“購銷合同”和萬分之三的稅率繳納印花稅，這是對該問題涉及稅目稅率的進一步明確。原省地稅局（89）魯稅三字40號中“為配合城鎮(zhèn)住房制度改革，推動職工個人購買住房，對商品房經營單位或其他建設單位出售商品房與個人購房者簽訂的售房合同，在國家稅務局未明確規(guī)定之前，暫不貼花”的規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行。換言之，對房地產開發(fā)企業(yè)與單位簽訂的購房合同，或者與個人簽訂的非商品住房買賣合同應當按“購銷合同”貼花。

　　18、問：未按規(guī)定預繳土地增值稅是否加征滯納金？

　　答：關于對納稅人在建項目全部峻工前取得的房地產轉讓收入，未按規(guī)定期限預繳土地增值稅是否加征滯納金問題，可根據市局青地稅發(fā)（1996）1號文件和征管法等有關規(guī)定，自滯納稅款之日起按日加收滯納金。

　　19、問：房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅未清算是否加征滯納金？

　　答：對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目已竣工結算并全部銷售，未按規(guī)定進行清算，其滯納稅款自滯納之日起按日加收滯納金。

　　20、問：省局魯地稅函[1999]282號文件第六條關于房屋租金確定問題規(guī)定如下：對出租的房產，凡有與之配套的相對獨立的機器設備及露天停車、倉儲等用地的，其租金部分，可由當地主管地方稅務機關核準，在計稅租金中予以扣除。具體工作中如何界定？如何執(zhí)行？

　　答：可根據出租房產的市場租賃價格，單獨核定出租房產的租金，并按核定的房產租金計征房產稅。

　　21、問：對內資商業(yè)企業(yè)出租柜臺，可否比照外商投資企業(yè)，按租金計征房產稅？

　　答：對租賃柜臺稅收政策問題，目前國家稅務總局、省局均無內資企業(yè)比照外商投資企業(yè)的規(guī)定。我們認為，對商業(yè)企業(yè)收取固定進店費或進場費的，應視同出租房產，按租金征收房產稅；對商業(yè)企業(yè)搞活經營，廠家進店，銷貨收入走商家的帳、開商家發(fā)票，商家按廠家銷售收入提成，共擔風險、共負盈虧的，可由商業(yè)企業(yè)按房產原值計算繳納房產稅。

　　22、問：免稅單位將土地出租給納稅單位如何征收城鎮(zhèn)土地使用稅？

　　答：免稅單位將土地無償借給納稅單位使用的，由納稅單位按規(guī)定繳納土地使用稅；免稅單位將土地有償出租給納稅單位的，則免稅單位改變了土地的用途，免稅土地變?yōu)閼愅恋?，則免稅單位應作為土地使用稅的納稅人，按規(guī)定繳納土地使用稅。