直屬局，各縣市區(qū)地稅局：

　　現(xiàn)將《大連市地方稅務(wù)局住宅類二手房轉(zhuǎn)讓計稅價格核定工作數(shù)據(jù)管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請結(jié)合本地區(qū)實際情況，予以貫徹落實。

　　二○○九年四月二十四日

大連市地方稅務(wù)局住宅類二手房轉(zhuǎn)讓計稅價格核定工作數(shù)據(jù)管理辦法（試行）

　　第一條  為了規(guī)范我市二手房轉(zhuǎn)讓計稅價格核定工作，保證核定參考數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性、準(zhǔn)確性和有效性，特制定本辦法。

　　第二條  本辦法適用于滿足下列條件的二手房轉(zhuǎn)讓稅收計稅價格核定工作：

　?。ㄒ唬┓课葑湓诖筮B市行政區(qū)域內(nèi)；

　?。ǘ┓课菔侵缸≌课?，不包括實行整體轉(zhuǎn)讓的住宅房屋、拍賣的房屋及法院判決的房屋；

　?。ㄈ┓课輧H指國有土地所有權(quán)的房屋。

　　第三條  本辦法采用的核定計稅價格的數(shù)學(xué)模型為：核定計稅價格＝基準(zhǔn)價格×建筑面積×（1±價格指數(shù)系數(shù)）×（1±樓層系數(shù)±建筑面積系數(shù)±朝向系數(shù)－其他系數(shù)）。核定計稅價格的數(shù)學(xué)模型內(nèi)置于計稅系統(tǒng)內(nèi)，核定計稅價格由計稅系統(tǒng)自動生成。

　　第四條  基準(zhǔn)價格是指某一“小區(qū)”內(nèi)的典型房屋于計稅時點的市場正常交易價格，以單位建筑面積價格的形式表現(xiàn)。

　　第五條  初始基準(zhǔn)價格由房屋所在地的主管地稅機關(guān)委托具有專業(yè)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。房屋所在地的主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場變化情況，定期對基準(zhǔn)價格進行調(diào)整。

　　第六條  本辦法第四條所述“小區(qū)”，是以現(xiàn)行行政管理區(qū)域為基礎(chǔ)劃分若干“片區(qū)”后，在一個“片區(qū)”內(nèi)，根據(jù)房屋分布情況，遵守區(qū)域內(nèi)的房屋在實物、權(quán)益、區(qū)位等狀況上相同或基本相同，各影響房屋價格的因素相同或基本相同，各房屋的價格未來走勢趨向相同或基本相同的原則，劃分成的若干“小區(qū)”。

　　第七條  “小區(qū)”的劃分執(zhí)行如下標(biāo)準(zhǔn)：

　　（一） 住宅小區(qū)

　　住宅小區(qū)是指由一個或幾個開發(fā)建設(shè)單位在一段時間內(nèi)、在某一區(qū)域集中開發(fā)建設(shè)、并實施統(tǒng)一物業(yè)管理的居住區(qū)域，包括通常所說的封閉住宅小區(qū)、半封閉住宅小區(qū)和非封閉住宅小區(qū)。

　　當(dāng)住宅小區(qū)規(guī)模較大，同一小區(qū)內(nèi)房屋建筑年代相差較大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差別明顯，導(dǎo)致價格分布離散程度較大時，應(yīng)當(dāng)按照價格相近原則，將該住宅小區(qū)以道路和自然界限為依據(jù)進一步劃分為若干個“小區(qū)”。

　　（二）非住宅小區(qū)

　　將非住宅小區(qū)劃分成“片區(qū)”時，應(yīng)當(dāng)以道路和自然界限為主要依據(jù)。當(dāng)區(qū)域內(nèi)住宅房屋數(shù)量較多、房屋建筑年代相差較大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差別明顯，導(dǎo)致價格分布離散程度較大時，應(yīng)當(dāng)按照房屋價格相近原則，將該“片區(qū)”進一步劃分為若干個“小區(qū)”，該“小區(qū)”可以具體的行政街號為劃分依據(jù)。規(guī)模較大、樓層較高、戶數(shù)較多的單棟樓房，應(yīng)單獨作為一個“小區(qū)”。

　　第八條  本辦法第四條所述“典型房屋”，是指某一“小區(qū)”內(nèi)具有廣泛代表性的房屋。

　　第九條  典型房屋的基本要求是：

　　（一）樓層：多層房屋（含8層以下無電梯房屋）定在4層，12層以內(nèi)小高層房屋定在7層，20層以內(nèi)高層房屋定在12層，20層以上房屋定在15層。

　　（二）朝向：以南北、偏南北為標(biāo)準(zhǔn)朝向。當(dāng)所劃分“小區(qū)”內(nèi)房屋多數(shù)為非南北朝向時，以多數(shù)房屋的共同朝向為標(biāo)準(zhǔn)朝向。

　?。ㄈ┙ㄖ娣e：以“小區(qū)”內(nèi)多數(shù)房屋的建筑面積范圍為標(biāo)準(zhǔn)。

　?。ㄋ模┭b修：以可達到入住條件的基本裝修為標(biāo)準(zhǔn)。

　?。ㄎ澹┡涮自O(shè)施：以水、電、暖、煤氣等“四全”為標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)所劃分“小區(qū)”多數(shù)房屋為缺煤氣時，以水、電、暖等“三全”為標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十條  本辦法第三條核定計稅價格數(shù)學(xué)模型中的價格指數(shù)系數(shù)、樓層系數(shù)、建筑面積系數(shù)、朝向系數(shù)和其他系數(shù)統(tǒng)稱為房屋價格修正系數(shù)，是指將某“小區(qū)”基準(zhǔn)價格修正到該“小區(qū)”內(nèi)某一套房屋在市場上交易時所能形成的正常交易價格的一系列修正調(diào)整系數(shù)。

　　第十一條  房屋所在地的主管地稅機關(guān)可根據(jù)本地實際情況，自行選擇確定具體的房屋價格修正系數(shù)。

　　第十二條  在核定計稅價格時，各調(diào)整因素實際信息按照下列方法取得：

　　樓層：可以從交易雙方申報的房屋產(chǎn)權(quán)證上直接取得；

　　建筑面積：可以從交易雙方申報的房屋產(chǎn)權(quán)證上直接取得；

　　朝向：以交易雙方申報和計稅人員參考房屋產(chǎn)權(quán)證附圖取得；

　　價格指數(shù)：根據(jù)市場監(jiān)測情況定期調(diào)整；

　　其他：綜合考慮本方案中未單獨設(shè)置調(diào)整的因素，包括裝修、室內(nèi)布局、通風(fēng)、采光、交易實際、政策等因素，設(shè)置成一個綜合的調(diào)整系數(shù)，由計稅人員根據(jù)申報情況與核定情況，在職權(quán)范圍內(nèi)確定是否給予該項修訂，一般情況不需要進行該項修正。

　　第十三條  初始房屋價格修正系數(shù)由房屋所在地的主管地稅機關(guān)委托具有資質(zhì)的專業(yè)評估公司確定。主管地稅機關(guān)可以根據(jù)情況變化，對該系數(shù)進行調(diào)整。

　　第十四條  房屋所在地的主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)隨房地產(chǎn)市場變化情況，對轄區(qū)內(nèi)房屋基準(zhǔn)價格進行調(diào)整。調(diào)整可由稅務(wù)部門自行調(diào)整，也可委托具有資質(zhì)的評估公司進行調(diào)整。自行調(diào)整的方法可以采用市場比較法或價格監(jiān)測法。

　　第十五條  市場比較法是在同一“小區(qū)”內(nèi)，選取三個或三個以上近期實際交易實例，將交易實例平均單價作為基準(zhǔn)價格的調(diào)整方法。選取的交易實例應(yīng)當(dāng)是在正常交易情況下的可比實例。

　　第十六條  房屋所在地的主管地稅機關(guān)應(yīng)在實際征管中，收集交易實例，建立交易實例數(shù)據(jù)庫。

　　第十七條  價格監(jiān)測法是由房屋所在地的主管地稅機關(guān)在已劃定的“片區(qū)”中選取具有代表性的房屋作為價格檢測點，實施監(jiān)測，并根據(jù)監(jiān)測結(jié)果對計稅系統(tǒng)基準(zhǔn)價格進行調(diào)整的方法。

　　第十八條  價格監(jiān)測原則上每半年進行一次，當(dāng)有重大影響房地產(chǎn)價格的因素（如重大政策實施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等情況）出現(xiàn)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況適當(dāng)增加監(jiān)測頻率。

　　第十九條  價格監(jiān)測點應(yīng)覆蓋計稅系統(tǒng)內(nèi)的各個片區(qū)。各片區(qū)設(shè)置的價格監(jiān)測點的數(shù)量不得低于劃定小區(qū)數(shù)量的20%.價格監(jiān)測點應(yīng)包括片區(qū)內(nèi)建筑年代、結(jié)構(gòu)類型等對價格趨勢有重要影響的不同類型的基準(zhǔn)房屋。價格監(jiān)測點一經(jīng)選定，除因政府拆遷改造等特殊因素滅失外，不得變動。

　　第二十條  在核定計稅價格過程中，某一小區(qū)內(nèi)交易房屋的核定計稅價格出現(xiàn)較大爭議時，主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)主動檢查系統(tǒng)中基準(zhǔn)價格的合理性，并根據(jù)實際情況決定是否需要對基準(zhǔn)價格進行調(diào)整。

　　第二十一條  對新建樓盤，計稅人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)系統(tǒng)小區(qū)的設(shè)置要求劃分小區(qū)，及時納入系統(tǒng)，并設(shè)置監(jiān)測點納入監(jiān)測范圍。

　　新建樓盤的初始基準(zhǔn)價格可以實際交易價格為基礎(chǔ)，根據(jù)系統(tǒng)中的核定計稅價格計算模型倒推取得。

　　第二十二條  本辦法由大連市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。直屬局和各縣市區(qū)地方稅務(wù)局可在本辦法的規(guī)定范圍內(nèi)，根據(jù)實際征管情況，自行制定具體管理辦法，并報市局備案。

　　第二十三條  本辦法自2009年1月1日起執(zhí)行。