租金收入即企業(yè)將自己的財(cái)產(chǎn)出租給其他企業(yè)或個(gè)人使用并從中收取的費(fèi)用�！�中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。”
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，企業(yè)的租金收入同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)收入：一是相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；二是收入的金額能夠合理地計(jì)量。而《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，租金收入應(yīng)當(dāng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)實(shí)現(xiàn)。這一規(guī)定，實(shí)施條例釋義認(rèn)為已經(jīng)不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制，而更接近于收付實(shí)現(xiàn)制，實(shí)際上也就是納稅必要資金原則的具體應(yīng)用之一。租金的支付時(shí)間是租賃合同的重要條款，承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的租金支付時(shí)間履行支付租金的義務(wù)，因此自合同約定的支付租金之日起，該筆租金在法律上就屬于出租人所有，發(fā)生財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律效力。企業(yè)租金收入金額，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)租賃合同或協(xié)議約定的金額全額確定。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]79號(hào)）關(guān)于租金收入確認(rèn)問(wèn)題規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。出租方如為在我國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)場(chǎng)所、且采取據(jù)實(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。”這份文件在企業(yè)所得稅上，對(duì)租賃期限跨年度的租金收入可有條件的改變按近于收付實(shí)現(xiàn)制來(lái)確定收入實(shí)現(xiàn)，即在租賃期內(nèi)，對(duì)租金分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。條件一是交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，條件二是租金提前一次性支付的，二個(gè)條件均符合的，可根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，出租人對(duì)已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入，分期納稅。因?yàn)榻灰讓?duì)方也是分期承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用的，《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十七條規(guī)定：“企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi)，按照以下方法扣除：
（一）以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照租賃期限均勻扣除；
�。ǘ┮匀谫Y租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用，分期扣除。”
如A商場(chǎng)將臨街鋪面租賃給B連鎖零售公司，簽訂經(jīng)營(yíng)租賃合同，雙方非關(guān)聯(lián)方，約定租賃期開(kāi)始日為2008年1月1日，租賃期2008年-2012年共五年，約定B公司分三期支付租金：分別于2008年1月1日支付100萬(wàn)元，2010年1月1日支付200萬(wàn)元，2012年1月1日支付200萬(wàn)元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定“租金收入按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)”，不管有無(wú)實(shí)際收到租金，A商場(chǎng)2008年確認(rèn)收入100萬(wàn)元，2010年確認(rèn)收入200萬(wàn)元，2012年確認(rèn)收入200萬(wàn)元，2009年和2011年不確認(rèn)收入。因該經(jīng)營(yíng)租賃合同明確規(guī)定租賃期限是跨年度共五年，如果2008年1月1日一次性提前收取租金共計(jì)500萬(wàn)元，企業(yè)所得稅上本應(yīng)按照“合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)”的規(guī)定，按上述分期來(lái)確定收入共計(jì)500萬(wàn)元，國(guó)稅函[2010]79號(hào)文規(guī)定，此種情形下，納稅人根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，可選擇對(duì)上述已確認(rèn)的收入500萬(wàn)元，在五年租賃期內(nèi)，每年均勻計(jì)入收入100萬(wàn)元，從而實(shí)現(xiàn)分期納稅。當(dāng)然，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條第二款規(guī)定“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”，此種情形營(yíng)業(yè)稅上500萬(wàn)元收入A商場(chǎng)應(yīng)一次性申報(bào)繳納。