租金收入即企業(yè)將自己的財產(chǎn)出租給其他企業(yè)或個人使用并從中收取的費用�！�中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。”
《企業(yè)會計準則》規(guī)定，企業(yè)的租金收入同時滿足下列條件的，應當確認收入：一是相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；二是收入的金額能夠合理地計量。而《企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定，租金收入應當按照合同約定的承租人應付租金的日期確認實現(xiàn)。這一規(guī)定，實施條例釋義認為已經(jīng)不完全屬于權責發(fā)生制，而更接近于收付實現(xiàn)制，實際上也就是納稅必要資金原則的具體應用之一。租金的支付時間是租賃合同的重要條款，承租人應當按照租賃合同約定的租金支付時間履行支付租金的義務，因此自合同約定的支付租金之日起，該筆租金在法律上就屬于出租人所有，發(fā)生財產(chǎn)轉移的法律效力。企業(yè)租金收入金額，應當按照有關租賃合同或協(xié)議約定的金額全額確定。
《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）關于租金收入確認問題規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。出租方如為在我國境內(nèi)設有機構場所、且采取據(jù)實申報繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。”這份文件在企業(yè)所得稅上，對租賃期限跨年度的租金收入可有條件的改變按近于收付實現(xiàn)制來確定收入實現(xiàn)，即在租賃期內(nèi)，對租金分期均勻計入相關年度收入。條件一是交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，條件二是租金提前一次性支付的，二個條件均符合的，可根據(jù)收入與費用配比原則，出租人對已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入，分期納稅。因為交易對方也是分期承擔有關費用的，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第四十七條規(guī)定：“企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費，按照以下方法扣除：
（一）以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除；
�。ǘ┮匀谫Y租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照規(guī)定構成融資租入固定資產(chǎn)價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。”
如A商場將臨街鋪面租賃給B連鎖零售公司，簽訂經(jīng)營租賃合同，雙方非關聯(lián)方，約定租賃期開始日為2008年1月1日，租賃期2008年-2012年共五年，約定B公司分三期支付租金：分別于2008年1月1日支付100萬元，2010年1月1日支付200萬元，2012年1月1日支付200萬元。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定“租金收入按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)”，不管有無實際收到租金，A商場2008年確認收入100萬元，2010年確認收入200萬元，2012年確認收入200萬元，2009年和2011年不確認收入。因該經(jīng)營租賃合同明確規(guī)定租賃期限是跨年度共五年，如果2008年1月1日一次性提前收取租金共計500萬元，企業(yè)所得稅上本應按照“合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)”的規(guī)定，按上述分期來確定收入共計500萬元，國稅函[2010]79號文規(guī)定，此種情形下，納稅人根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，可選擇對上述已確認的收入500萬元，在五年租賃期內(nèi)，每年均勻計入收入100萬元，從而實現(xiàn)分期納稅。當然，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條第二款規(guī)定“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅務發(fā)生時間為收到預收款的當天”，此種情形營業(yè)稅上500萬元收入A商場應一次性申報繳納。