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投資性房地產(chǎn)處置的會計處理

2009-12-4 10:59 趙嚴翠 【 】【打印】【我要糾錯

  投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定:企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益。處置采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當按實際收到的金額記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按投資性房地產(chǎn)的賬面價值記入“其他業(yè)務(wù)成本”科目;處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,還要將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入,若存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額,也一并轉(zhuǎn)入。上述處理沒有區(qū)分投資性房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓或者報廢、毀損等具體情形。對處置損益籠統(tǒng)地進行核算,存在不妥。

  首先,投資性房地產(chǎn)的出售和轉(zhuǎn)讓一般屬于其他經(jīng)營活動,通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”核算是合理的。但報廢和毀損應(yīng)作為一種非經(jīng)營活動來處理,其處置凈損益應(yīng)看作是利得或損失,通過“營業(yè)外收入”和“營業(yè)外支出”核算較為合理。其次,準則規(guī)定,同一座建筑物如果自用,則作為固定資產(chǎn)核算,清理凈損益記入“營業(yè)外收支”;如果以經(jīng)營租賃方式出租,則作為投資性房地產(chǎn)核算,報廢毀損時凈損益記入“其他業(yè)務(wù)收支”。但新準則下“其他業(yè)務(wù)收支”與“主營業(yè)務(wù)收支”一起構(gòu)成營業(yè)收入和營業(yè)成本,形成營業(yè)利潤。這樣,同一建筑物報廢或毀損處理不同,會對利潤結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響,從而直接影響信息使用者對企業(yè)盈利能力的準確判斷,容易給企業(yè)進行利潤結(jié)構(gòu)操縱留下空間。因此投資性房地產(chǎn)報廢或毀損的清理凈損益也通過“營業(yè)外收支”來核算更合理。第三,采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),處置時將累計公允價值變動結(jié)轉(zhuǎn)到反映“已實現(xiàn)收益”的損益類賬戶中,此處用“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶欠妥。因為該損益屆非經(jīng)常性損益,若結(jié)轉(zhuǎn)到“其他業(yè)務(wù)收入”中形成營業(yè)利潤,會影響企業(yè)業(yè)績變動趨勢的分析,建議用“營業(yè)外收入”賬戶。另外,建議投資性房地產(chǎn)的報廢或毀損設(shè)置類似“固定資產(chǎn)清理”的賬戶,來歸集清理過程中取得的收入和發(fā)生的費用。具體做法有兩種:一是設(shè)置“投資性房地產(chǎn)清理”賬戶;二是比照存貨毀損處理做法,通過“待處理財產(chǎn)損溢”賬戶進行核算。

  【例1】甲企業(yè)20x7年3月將一對外出租的簡易廠房確認為投資性房地產(chǎn),采用成本模式計量,租期2年。20x8年1月受暴風雪襲擊,廠房毀損嚴重。該廠房原值60萬元,至20x7年12月31日已提折舊28萬元。企業(yè)及時對廠房進行了清理,發(fā)生清理費用1萬元,殘料變賣收入2萬元,保險公司賠款5萬元。

  第一,按照設(shè)置“投資性房地產(chǎn)清理”賬戶的做法核算如下:

  (1)發(fā)生毀損

  借:投資性房地產(chǎn)清理         320000

    投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)   280000

   貸:投資性房地產(chǎn)           600000

 。2)支付清理費用

  借:投資性房地產(chǎn)清理         10000

   貸:銀行存款             10000

 。3)殘料變賣收入存銀行

  借:銀行存款             20000

   貸:投資性房地產(chǎn)清理         20000

 。4)收到保險公司賠款

  借:銀行存款             50000

   貸:投資性房地產(chǎn)清理         50000

 。5)結(jié)轉(zhuǎn)毀損凈損失

  借:營業(yè)外支出            260000

   貸:投資性房地產(chǎn)清理         260000

  第二,通過“待處理財產(chǎn)損溢”賬戶核算如下:

 。1)發(fā)生毀損

  借:待處理財產(chǎn)損溢          320000

    投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)   280000

   貸:投資性房地產(chǎn)           600000

  (2)處置完成,計算凈損失,報經(jīng)批準后

  借:銀行存款             60000

    營業(yè)外支出            260000

   貸:待處理財產(chǎn)損溢          320000

  【例2】假設(shè)上例投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量。20x7年3月1日出租時,已計提折舊30萬元,公允價值為45萬元。20x7年12月31日公允價值為42萬元。本例僅按照設(shè)置“投資性房地產(chǎn)清理”賬戶進行核算。

 。1)20×7年3月1日對外出租時

  借:投資性房地產(chǎn)——成本       450000

    累計折舊             300000

   貸:固定資產(chǎn)             600000

     公允價值變動損益         150000

  (2)20x7年12月31日公允價值變動時

  借:公允價值變動損益         30000

   貸:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動   30000

 。3)20x8年1月發(fā)生毀損

  借:投資性房地產(chǎn)清理         420000

    投資性房地產(chǎn)——公允價值變動    30000

   貸:投資性房地產(chǎn)——成本       450000

 。4)支付清理費用、取得殘料變賣收入和收到保險公司賠款等環(huán)節(jié)的會計處理同例1。

 。5)結(jié)轉(zhuǎn)毀損凈損失

  借:營業(yè)外支出           360000

   貸:投資性房地產(chǎn)清理        360000

 。6)結(jié)轉(zhuǎn)累計公允價值變動

  借:公允價值變動損益        120000

   貸:營業(yè)外收入           120000

責任編輯:zoe
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