第一章　總則

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第四章　前期物業(yè)管理

　　第五章　物業(yè)管理服務(wù)及費用

　　第七章　法律責(zé)任

　　第八章　附則

　　于2004年12月23日銀川市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過。2005年3月25日寧夏回族自治區(qū)第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議批準(zhǔn)?，F(xiàn)予公布，自2005年5月1日起施行。

　　銀川市人民代表大會常務(wù)委員會

　　2005年4月1日

　　第一章　總則

　　第一條　為加強物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于銀川市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

　　第三條　本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

　　本條例所稱物業(yè)使用人是指房屋的合法承租人和實際使用物業(yè)的人。

　　第四條　銀川市房產(chǎn)行政管理部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　銀川市物業(yè)管理辦公室受銀川市房產(chǎn)行政管理部門委托具體負責(zé)興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　永寧縣、賀蘭縣、靈武市房產(chǎn)行政管理部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　第五條　政府應(yīng)當(dāng)鼓勵、引導(dǎo)和支持物業(yè)管理向社會化、市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，逐步建立物業(yè)管理招投標(biāo)的有形市場，提高城市物業(yè)管理水平。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第六條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分辦法按自治區(qū)人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第七條　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　物業(yè)及其配套設(shè)施全部竣工并交付使用后2年內(nèi)或業(yè)主入住率達60％以上時，應(yīng)由建設(shè)單位或出售單位在物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

　　開發(fā)建設(shè)單位在首次業(yè)主大會中的投票權(quán)不得超過30％。

　　首次業(yè)主大會的費用由物業(yè)建設(shè)單位或出售單位承擔(dān)。

　　第八條　業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按自治區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第九條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主及物業(yè)共有產(chǎn)權(quán)人共同享有業(yè)主大會投票權(quán)。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確所委托的權(quán)限。

　　業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。

　　業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　第十條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第十一條　召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

　　第十二條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，成員人數(shù)由業(yè)主大會決定，一般為5人以上單數(shù)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任，但在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)工作的業(yè)主，不應(yīng)作為業(yè)主委員會成員。

　　業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會成員在任期內(nèi)業(yè)主資格終止的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則及時增補委員。

　　業(yè)主委員會委員候選人可以由業(yè)主推薦或自薦產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

　　第十三條　業(yè)主委員會除履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬M訂物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的管理、使用和分配方案；

　?。ǘ└鶕?jù)業(yè)主大會的決定代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟。

　　第十四條　業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之后，應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在30日內(nèi)向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。

　　業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案和公示。

　　第十五條　業(yè)主委員會作出決定，應(yīng)當(dāng)由全體委員2／3以上通過。

　　第十六條　業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)；

　?。ǘI(yè)主委員會組織機構(gòu)；

　?。ㄈI(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設(shè)施的權(quán)利；

　　（四）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利；

　?。ㄎ澹I(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

　　（六）物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的交納、使用、監(jiān)管；

　?。ㄆ撸I(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則及通過適當(dāng)途徑向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式的義務(wù)；

　　（八）違反業(yè)主公約的責(zé)任。

　　業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在15日內(nèi)向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。

　　業(yè)主公約修訂后，應(yīng)依照前款規(guī)定重新備案和公示。

　　第十七條　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

　　第十八條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定或從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)、居民委員會共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，在物業(yè)管理職責(zé)范圍內(nèi)接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第二十條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費的籌集、管理、使用應(yīng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

　　第二十一條　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主與使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)及業(yè)主公約。

　　物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十二條　從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，并取得相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。

　　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第二十三條　物業(yè)管理企業(yè)享有以下權(quán)利：

　　（一）按照物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范和物業(yè)服務(wù)合同約定提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)；

　?。ǘ┦杖∥飿I(yè)服務(wù)費或物業(yè)服務(wù)酬金；

　?。ㄈ┻x擇專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)；

　?。ㄋ模┲浦刮飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為；

　?。ㄎ澹┫碛薪?jīng)營自主權(quán)，按經(jīng)營范圍開展經(jīng)營活動；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第二十四條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

　?。ㄒ唬┞男形飿I(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)；

　?。ǘ┙邮軜I(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

　?。ㄈ┰谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項服務(wù)的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)；

　?。ㄋ模┫驑I(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況；

　　（五）接受物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門的監(jiān)督管理；

　?。﹨f(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)行為，維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序和公共安全；

　?。ㄆ撸┰谖飿I(yè)服務(wù)活動中維護業(yè)主的合法權(quán)益；

　?。ò耍┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第二十五條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度，加強對員工的管理和培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　第二十六條　物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施的用途。

　　第四章　前期物業(yè)管理

　　第二十七條　物業(yè)建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理。

　　建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　建設(shè)單位應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后15日內(nèi)向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。

　　第二十八條　鼓勵建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理招投標(biāo)具體管理辦法由銀川市人民政府另行制定。

　　通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作：

　?。ㄒ唬┬陆ìF(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

　?。ǘ╊A(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

　?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

　　第二十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

　　業(yè)主臨時公約應(yīng)作為物業(yè)買賣合同的附件并報物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)制作業(yè)主臨時公約示范文本。

　　建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第三十條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費起始時間及計費方式等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致，并列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。

　　第三十一條　物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位和物業(yè)買受人按物業(yè)買賣合同中的約定承擔(dān)，約定由物業(yè)買受人交納的，建設(shè)單位負連帶交納責(zé)任；物業(yè)買賣合同中未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　前款所稱的交付使用，是指物業(yè)通過竣工驗收，符合《基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)保證書》要求，建設(shè)單位向業(yè)主送達交付使用通知之日起滿30日后。

　　第三十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理用房；

　　（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊；

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機動車車庫（棚）；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠地、道路、場地；

　?。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位以物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；

　?。┢渌婪w全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

　　第三十三條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)買賣合同中對配套設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)進行約定，未約定的配套設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)歸全體業(yè)主所有。

　　第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，查驗費用由物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第三十五條　建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及下列資料：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后7日內(nèi)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和上述資料移交給建設(shè)單位或業(yè)主委員會。

　　第三十六條　建設(shè)單位必須在首次業(yè)主大會成立后30日內(nèi)，按下列標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供物業(yè)管理用房：

　?。ㄒ唬┳≌傄?guī)劃建筑面積在5萬平方米以內(nèi)的，按不低于總建筑面積4‰提供；物業(yè)管理用房面積小于150平方米的，按150平方米提供；

　?。ǘ┳≌傄?guī)劃建筑面積超過5萬平方米以上的，5萬平方米部分按總建筑面積4‰提供，超過部分按不低于總建筑面積2‰提供。

　　物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，由業(yè)主大會依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用，任何單位和個人不得擅自改變其用途。

　　第三十七條　建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房、配套設(shè)施座落位置、面積等相關(guān)資料。物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房、配套設(shè)施座落位置和面積等同時進行登記。

　　第五章　物業(yè)管理服務(wù)及費用

　　第三十八條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┪泄芾砦飿I(yè)的基本情況；

　　（二）物業(yè)服務(wù)事項；

　　（三）物業(yè)服務(wù)等級或服務(wù)質(zhì)量；

　?。ㄋ模┓?wù)費用；

　?。ㄎ澹╇p方的權(quán)利與義務(wù)；

　?。┪飿I(yè)管理企業(yè)使用公共物業(yè)及利用公共物業(yè)所得收益的分配；

　?。ㄆ撸ｍ椌S修資金的管理與使用；

　?。ò耍┪飿I(yè)管理用房及配套設(shè)施設(shè)備；

　?。ň牛┖贤谙?；

　?。ㄊ┻`約責(zé)任；

　　（十一）雙方約定的其他事項。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立或變更之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）的示范文本。

　　第三十九條　物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房和本條例第三十五條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第四十條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供特約服務(wù)項目。

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第四十一條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，收費標(biāo)準(zhǔn)實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　第四十二條　物業(yè)服務(wù)費用的收取方式可實行包干制或酬金制。

　　物業(yè)服務(wù)費用包干制的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　第四十三條　物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人。

　　第四十四條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修和更新、改造費用，由業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)，依照本條例設(shè)立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）并符合專項維修資金使用條件的，可在專項維修資金中列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主或使用人承擔(dān)。

　　第四十五條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定全額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

　　第四十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取相關(guān)費用。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，可向委托方收取一定的代辦費用，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第四十七條　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十八條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第四十九條　物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　第五十條　經(jīng)業(yè)主大會決定，可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同。依法解除物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時書面通知物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)合同依法解除后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還多收取的物業(yè)服務(wù)費，有過錯的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　業(yè)主大會未按照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定的條件和程序解除物業(yè)服務(wù)合同，給物業(yè)管理企業(yè)造成損失的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六章　物業(yè)的使用與維護

　　第五十一條　物業(yè)的使用與維護應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

　　第五十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十三條　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因公共利益或維修物業(yè)，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第五十四條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)同意，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂恢復(fù)協(xié)議。

　　第五十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；

　?。ǘ┱加没蛘邠p壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)備；

　　（三）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿拆、搭占等；

　　（四）放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質(zhì)或者制造噪聲；

　?。ㄎ澹├梦飿I(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；

　?。┱加霉矆龅兀瑩p毀綠化、建筑小品、文體設(shè)施等；

　?。ㄆ撸╇S意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

　　（八）違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)共用部位，影響其正常使用功能；

　?。ň牛┰诮ㄖ锘驑?gòu)筑物上違規(guī)懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

　?。ㄊ┓?、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第五十六條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。因特殊情況需改變物業(yè)用途的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會的同意，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)并告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、使用人簽訂《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，對裝飾裝修工程的實施內(nèi)容、實施期限、允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求、禁止行為和注意事項、管理服務(wù)費用及違約責(zé)任等進行約定。

　　市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的示范文本。

　　第五十七條　利用住宅小區(qū)內(nèi)道路、空地等共用部位停車以及利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房進行其它活動或經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車場（庫），應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　第五十九條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人的合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。因責(zé)任人維修養(yǎng)護不及時，造成公共或他人物業(yè)損壞、財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)和賠償責(zé)任。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第六十條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主和建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按國家的有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金。

　　專項維修資金按業(yè)主所擁有的產(chǎn)權(quán)面積繳納，屬業(yè)主所有，專項用于住宅物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金個人賬面余額低于首次繳存額30％的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向該物業(yè)的業(yè)主續(xù)籌。

　　第六十一條　物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門負責(zé)監(jiān)管各物業(yè)管理區(qū)域的專項維修資金。

　　物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)銀行辦理專項維修資金的設(shè)立、儲存、提取、查詢等手續(xù)，并與委托銀行簽訂監(jiān)督管理協(xié)議。

　　專項維修資金應(yīng)當(dāng)按幢設(shè)賬，核算到戶。

　　第六十二條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當(dāng)在銷售時將自繳或代收代繳的專項維修資金統(tǒng)一繳至物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門設(shè)立的專項維修資金賬戶。

　　公有住房出售時收取的專項維修資金，以及在本條例實施前已繳納但尚未納入房產(chǎn)行政管理部門管理的專項維修資金，應(yīng)納入物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門設(shè)立的專項維修資金賬戶統(tǒng)一管理。

　　本條例實施前，未繳納專項維修資金的住宅物業(yè)的業(yè)主或建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定將專項維修資金繳至物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門設(shè)立的專項維修資金賬戶統(tǒng)一管理。

　　第六十三條　業(yè)主委員會成立之前的專項維修資金由物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門代管；業(yè)主委員會成立后，物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在專項維修資金賬戶下為業(yè)主委員會開設(shè)二級賬戶，將已繳納的專項維修資金全額轉(zhuǎn)入該賬戶，由業(yè)主委員會管理。

　　第六十四條　實施物業(yè)管理的住宅，需使用專項維修資金的，物業(yè)管理企業(yè)于上一年末提出專項維修資金使用計劃，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會審議通過后，物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門審核后，從二級賬戶中予以核撥；未實施物業(yè)管理的住宅，業(yè)主或業(yè)主大會提出專項維修資金使用計劃，物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理門審核后，從二級賬戶中予以核撥。

　　物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門核撥專項維修資金時，應(yīng)審核是否符合以下使用要求：

　?。ㄒ唬┦欠窠?jīng)所涉及業(yè)主2／3以上同意；

　?。ǘ┦欠裨趪液捅臼幸?guī)定的使用范圍內(nèi)。

　　發(fā)生危及房屋安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金的，可按照上述程序隨時核撥。

　　第六十五條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅時，該住宅結(jié)余專項維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

　　因房屋拆遷、自然災(zāi)害或其他原因造成房屋滅失的，專項維修資金按賬面余額退還給業(yè)主。

　　第六十六條　住宅物業(yè)管理區(qū)域外的非住宅物業(yè)的專項維修資金的收繳、使用和管理參照本條例執(zhí)行。

　　第七章　法律責(zé)任

　　第六十七條　業(yè)主、使用人違反本條例或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第六十八條　有下例行為之一的，由物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定予以處罰：

　?。ㄒ唬┳≌飿I(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的；

　?。ǘ┙ㄔO(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；

　?。ㄈ┎灰平挥嘘P(guān)資料或逾期不移交有關(guān)資料的；

　?。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的；

　　（五）挪用專項維修資金的；

　?。┪飿I(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的；

　?。ò耍┪飿I(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

　?。ň牛┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

　?。ㄊ┥米哉加?、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

　?。ㄊ唬┥米岳梦飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；

　　未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的或以欺騙手段取得資質(zhì)證書的。

　　第六十九條　違反物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向仲裁機構(gòu)申請仲裁或向人民法院起訴。

　　第七十條　違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)行政管理部門的工作人員挪用專項維修資金或者造成專項維修資金損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七十一條　違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)行政管理部門或者其他關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第八章　附則

　　第七十二條　本條例所稱物業(yè)管理用房是指物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主活動用房等。

　　第七十三條　本條例所稱共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)龋?，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設(shè)施設(shè)備是指按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)且建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的共用給排水管道、加壓水泵、水箱、電梯、天線、供電線路、照明、暖氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、地下室、停車場、車庫、文體設(shè)施和共用設(shè)施、設(shè)備使用的房屋等。

　　第七十四條　本條例自2005年5月1日起施行。

　　相關(guān)資料：

　　關(guān)于制定《銀川市物業(yè)管理條例》的說明（20050324）