第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)信息的披露，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第××號(hào)——基本準(zhǔn)則》，制定本準(zhǔn)則。

　　第二條 本準(zhǔn)則所稱投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。 通常情況下，投資性房地產(chǎn)包括：

　　（一）企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物；

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品。

　　下列房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：

　　（一）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的存貨（即開發(fā)產(chǎn)品，下同）；

　?。ㄈ┢髽I(yè)為客戶代建的房地產(chǎn)。

　　第三條 本準(zhǔn)則不涉及投資性房地產(chǎn)租金收入以及售后租回的會(huì)計(jì)處理。

　　第二章 確認(rèn)和初始計(jì)量

　　第四條 投資性房地產(chǎn)在同時(shí)滿足下列條件時(shí)予以確認(rèn)：

　　（一）企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益；

　?。ǘ┰擁?xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

　　第五條 企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。

　　（一）外購的投資性房地產(chǎn)按買價(jià)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)，作為入賬價(jià)值。

　?。ǘ┳孕薪ㄔ斓耐顿Y性房地產(chǎn)，按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價(jià)值。建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。

　?。ㄈ┮云渌绞饺〉玫耐顿Y性房地產(chǎn)，其取得時(shí)的實(shí)際成本，應(yīng)當(dāng)按照其他準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定予以確定。

　　第三章 后續(xù)計(jì)量

　　第六條 企業(yè)應(yīng)于會(huì)計(jì)期末采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式。 采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：

　?。ㄒ唬┯谢钴S的房地產(chǎn)交易市場；

　?。ǘ┩惢蝾愃品康禺a(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得。 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

　　第七條 企業(yè)采用成本模式計(jì)量的，對于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第××號(hào)——固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對于無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第××號(hào)——無形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。

　　第八條 企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

　　第九條 投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以通過以下方式取得：

　?。ㄒ唬┗钴S市場上存在著與投資性房地產(chǎn)有相同或相近地理位置和資產(chǎn)狀況以及有類似租賃合同的房地產(chǎn)，在確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以參照類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格。

　　（二）活躍市場上存在著與投資性房地產(chǎn)有不同地理位置和資產(chǎn)狀況的房地產(chǎn)，在估計(jì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，可以參照不同地理位置和資產(chǎn)狀況的房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格。

　　（三）最近期間房地產(chǎn)交易不活躍，但交易市場上存在著與投資性房地產(chǎn)同類或類似的其他房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，在估計(jì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，可以參照此類房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格。

　?。ㄋ模┕烙?jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量時(shí)，應(yīng)當(dāng)以租賃合同和其他合同為依據(jù)，并參考同類或類似房地產(chǎn)的當(dāng)前市場租金等外部信息。采用的折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)能夠反映當(dāng)前市場貨幣時(shí)間價(jià)值和資產(chǎn)特定風(fēng)險(xiǎn)。

　　第十條 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì)，視為對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良，應(yīng)當(dāng)將其計(jì)入投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值；反之，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。

　　第四章 轉(zhuǎn)換與處置

　　第十一條 在下列情況下，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　?。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)；

　?。ǘ┳杂梅康禺a(chǎn)停止自用，擬用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　第十二條 在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值確定。

　　第十三條 以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

　　第十四條 自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將差額計(jì)入當(dāng)期損益；如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將其差額在已計(jì)提的減值準(zhǔn)備或跌價(jià)準(zhǔn)備的范圍內(nèi)計(jì)入當(dāng)期損益，剩余部計(jì)入資本公積。

　　第十五條 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

　　第五章 披露

　　第十六條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露下列與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的信息：

　?。ㄒ唬﹨^(qū)分投資性房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)的依據(jù)，及投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，如果企業(yè)采用公允價(jià)值模式，應(yīng)當(dāng)說明公允價(jià)值的確定方法及其理由；

　?。ǘ┩顿Y性房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況；

　　（三）投資性房地產(chǎn)當(dāng)期發(fā)生的后續(xù)支出；

　?。ㄋ模┩顿Y性房地產(chǎn)在收回租金、處置等方面所受的限制，以及與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的合同義務(wù)；

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)當(dāng)期的轉(zhuǎn)換情況及其對當(dāng)期損益和凈資產(chǎn)的影響；

　?。┊?dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。

　　第六章 附則

　　第十七條 本準(zhǔn)則由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋。

　　第十八條 本準(zhǔn)則自200×年 月 日起施行。

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第××號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（征求意見稿）征求意見的主要問題

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第××號(hào)——投資性房地產(chǎn)》是在借鑒國際準(zhǔn)則、結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)情況的基礎(chǔ)上起草完成的。其中主要有以下兩個(gè)方面的問題，同時(shí)也歡迎對本準(zhǔn)則提出其他意見和建議。

　　一、 關(guān)于投資性房地產(chǎn)的范圍

　　在我國，土地歸國家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。因此，本準(zhǔn)則所指的投資性房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)，而不是土地所有權(quán)。這是與其他國家不同的。 除此之外，《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》還包括以融資租賃方式租入的房地產(chǎn)和滿足特定條件的以經(jīng)營租賃方式長期租入的房地產(chǎn)，即租入的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租賺取租金也屬于投資性房地產(chǎn)的范圍。 我國實(shí)務(wù)中的融資租賃主要為動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的融資租賃很少見，而經(jīng)營租入的房地產(chǎn)承租方不入賬。考慮到這一情況，準(zhǔn)則中沒有將以融資租賃方式租入的房地產(chǎn)和以經(jīng)營租賃方式租入后轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)納入投資性房地產(chǎn)的范圍。

　　二、 關(guān)于引入公允價(jià)值計(jì)量

　　《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》主要采用公允價(jià)值模式，也允許采用成本模式。針對這一問題，我們對有關(guān)部門和一些房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行了調(diào)研，就目前情況看，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值在某些情況下是可以取得的。所以準(zhǔn)則中規(guī)定，企業(yè)應(yīng)于會(huì)計(jì)期采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式，并對公允價(jià)值的取得等有關(guān)問題作出了較為嚴(yán)格的規(guī)定。