各地，州，市，縣、區(qū)（特區(qū)）地方稅務局（分局）：

　　根據(jù)國家稅務局國稅發(fā)（1994）216號文的有關精神，結合我省實際，現(xiàn)對我省城鄉(xiāng)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司營建房屋投資方向調(diào)節(jié)稅的有關問題作出如下規(guī)定，請貫徹執(zhí)行。由于房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)投資項目，情況復雜，本規(guī)定所列會不盡完善，在執(zhí)行中，如有不當之處，請及時與我局聯(lián)系，以便改進。

　　一、納稅義務人的確定

　　1.開發(fā)經(jīng)營單位經(jīng)營出售（含預售）的商品房，購房者為投資方向調(diào)節(jié)稅的納稅義務人。

　　2.從事房地產(chǎn)開發(fā)的“三資”企業(yè)，經(jīng)營出售（包括未稅轉(zhuǎn)售）給國內(nèi)企事業(yè)，行政單位的商品房，其投資方向調(diào)節(jié)稅的納稅義務人為購房的國內(nèi)企事業(yè)、行政單位。

　　3.開發(fā)經(jīng)營單位接受委托代建的房屋，委托人為投資方向調(diào)節(jié)稅的納稅義務人。

　　4.開發(fā)經(jīng)營單位（“三資”企業(yè)除外）開發(fā)建設自用（含出租）的房屋，開發(fā)經(jīng)營單位為納稅義務人。

　　5.開發(fā)經(jīng)營單位同其他企事業(yè)單位或個人聯(lián)建。合建的房屋，按照聯(lián)建，合建協(xié)議（或合同）的規(guī)定，屬于開發(fā)經(jīng)營單位（含“三資”企業(yè)）經(jīng)營出售的部份，納稅義務人為

　　購房者；開發(fā)經(jīng)營單位（“三資”企業(yè)除外）自用（或出租）的部份，開發(fā)經(jīng)營單位為納稅義務人；屬于其他單所得的部份，所得者為納稅義務人。

　　二、計稅依據(jù)和納稅環(huán)節(jié)

　　1.開發(fā)經(jīng)營單位經(jīng)營出售的商品房，在發(fā)生銷售（含預售）時，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅。

　　購買商品房是一種固定資產(chǎn)投資行為。購買商品房所支付的購房款就是購房者的固定資產(chǎn)投資額。但鑒于商品房售價中不同程度地含有建造期間支付的貸款利息和按規(guī)定可以

　　扣除的一些市政公用設施費等的因素，開發(fā)經(jīng)營單位經(jīng)營出售（含預售）的商品房計稅依據(jù)，確定為購房款扣除百分之十的余額，即計稅投資額＝購房款X（1—10％）。  ‘

　　2.開發(fā)經(jīng)營單位受托代建的房屋，由受托方按年度投資計劃預交，年度終了，按年度實際完成投資額結算，項目竣工后，按全部實際完成投資額進行清算。

　　3.開發(fā)經(jīng)營單位開發(fā)建設自用（或出租）的房屋，以及開發(fā)經(jīng)營單位同其他單位聯(lián)建，合建的房屋，可視不同情況比照商品房銷售或委托代建的計稅依據(jù)和納稅環(huán)節(jié)繳納投資

　　方向調(diào)節(jié)稅。

　　三、征收管理

　　1.開發(fā)經(jīng)營單位進行商品房開發(fā)項目時，必須將計劃部門下達的年度房地產(chǎn)開發(fā)建設計劃送下達計劃的同級稅務機關進行稅率預審，并加蓋審定章，再持稅率預審后的開發(fā)建

　　設計劃到主管稅務機關辦理納稅申報登記，憑主管稅務機關核準的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅納稅申報表，按規(guī)定到有關計委領取《投資許可證》。

　　2.開發(fā)經(jīng)營單位出售或預售的商品房，開發(fā)經(jīng)營單位必須在取得房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的售房許可證并同購房者簽定購房合同后十日內(nèi)，以商品房預售登記表和購房合同為依

　　據(jù)，向原預審稅率的稅務機關填報“商品房投資方向調(diào)節(jié)稅稅目稅率送審表”（參考式樣見附表1），經(jīng)稅務機關（少數(shù)邊遠縣經(jīng)預審稅率稅務機關授權也可由主管稅務機關審定）審定稅率稅額后，開發(fā)經(jīng)營單位據(jù)此代扣代繳投資方向調(diào)節(jié)稅。

　　3.開發(fā)經(jīng)營單位的主管稅務機關應根據(jù)《征管法》和本規(guī)定的要求，同開發(fā)經(jīng)營單位簽定委托代扣代繳投資方向調(diào)節(jié)稅協(xié)議，核發(fā)“代扣代繳（代收代繳）稅款證書‘。

　　4.開發(fā)經(jīng)營單位應在各單項工程竣工后六十日內(nèi)，向下達開發(fā)計劃的計委和同級稅務機關以及主管稅務機關填報“商品房交付使用情況表”（參考式樣見附表2），以便計劃部門掌握開發(fā)進度，稅務機關進行納稅檢查。

　　5.開發(fā)經(jīng)營單位未按規(guī)定代扣代繳投資方向調(diào)節(jié)稅的，應由開發(fā)經(jīng)營單位負責補交。

　　6.商品房投資方向調(diào)節(jié)稅稅款在開發(fā)經(jīng)營所在地主管稅務機關結算入庫。開發(fā)經(jīng)營單位在銷售商品房時；應根據(jù)“商品房投資方向調(diào)節(jié)稅稅目稅率送審表”中經(jīng)稅務機關審定的稅率和稅額，在代扣代繳的同時，填寫“商品房投資方向調(diào)節(jié)稅匯算清繳計算表”（參考式樣見附表3）并按季或按月向主管稅務機關辦理稅款結算，具體結算期由主管稅務機關

　　根據(jù)開發(fā)經(jīng)營單位的銷售情況確定。

　　7.主管稅務機關根據(jù)開發(fā)經(jīng)營單位代扣代繳投資方向調(diào)節(jié)稅的實際入庫數(shù)按2％的比例向開發(fā)經(jīng)營單位支付手續(xù)費。

　　四，本規(guī)定自—九九五年元月一日起執(zhí)行。

　　一九九五年五月十五日