各區(qū)、市、縣局、各直屬單位：

　　近來，一些區(qū)、市、縣局反映對外商投資企業(yè)銷售商品房營業(yè)稅稅負增加在計算退稅時有些政策不太明確。為此，經(jīng)市局研究，現(xiàn)對有關(guān)問題明確如下：

　　一、享受外商投資企業(yè)銷售商品房營業(yè)稅稅負增加退稅的范圍根據(jù)國務(wù)院“國發(fā)[1994]10號”文和國家稅務(wù)總局“國稅發(fā)[1995]19號”文的規(guī)定，對1993年12月31日前已批準設(shè)立的外商投資企業(yè)（以《營業(yè)執(zhí)照》的批準時間為準）銷售商品房營業(yè)稅稅負比原工商統(tǒng)一稅稅負增加的，由企業(yè)提出申請，稅務(wù)機關(guān)審核批準后，準予退還因稅負增加而多繳納的稅款。對1993年12月31日后設(shè)立的外商投資企業(yè)，不享受稅負增加退稅的政策。

　　二、根據(jù)國家稅務(wù)總局“國稅發(fā)[1995]19號”文規(guī)定，銷售商品房原工商統(tǒng)一稅稅負為：“建筑物連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，劃分清楚的，分別按3％和5％的稅率計算，劃分不清的，一律按5％的稅率計算”。這里的“劃分清楚”，國家稅務(wù)總局未作明確解釋，參照其他省、市的作法，經(jīng)市局研究，認為“劃分清楚”是指外商投資企業(yè)在銷售商品房時，能正確核算并分別收取土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和建筑物銷售款。對能正確核算但未分別收取土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和建筑物銷售款的，可通過收入與成本相配比法來確定各自的銷售額，分別計算稅款。即先確定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所應(yīng)負擔的成本占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的比例，這個比例相應(yīng)就是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入占銷售商品房總收入的比例。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)負擔的成本和轉(zhuǎn)讓建筑物應(yīng)負擔的成本，應(yīng)按以下辦法分別計算：

　　（一）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所應(yīng)負擔的成本包括：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；

　　2.開發(fā)土地的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、公共配套設(shè)施費；

　　3.開發(fā)土地的費用，即開發(fā)土地所發(fā)生的管理費用和財務(wù)費用；

　　4.其他與開發(fā)土地有關(guān)的成本、費用。

　?。ǘ┺D(zhuǎn)讓建筑物所應(yīng)負擔的成本包括：新建房及配套設(shè)施的建筑成本和相關(guān)的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。

　　凡不能正確核算成本和銷售額的，視為“劃分不清”，一律按5％的稅率征收營業(yè)稅，不予退稅。

　　三、對外商投資企業(yè)銷售商品房稅負增加的退還，在1994年至1998年期間，可實行按年預(yù)退（即：在次年核實后辦理上年度預(yù)退稅款）。預(yù)退時，計算其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入不得低于商品房銷售總收入的30％；銷售別墅的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入不得低于銷售總收入的40％?？⒐せ蛲旯で逅銜r，應(yīng)按收入與成本相配比法確定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和建筑物銷售的銷售額，但土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收入仍不得低于商品房銷售總收入的30％，銷售別墅的仍不得低于40％。

　　四、各區(qū)、市、縣局在收到《外商投資企業(yè)營業(yè)稅稅負增加退稅申請表》（以下簡稱《退稅申請表》）后，要按上述一、二、三條 的規(guī)定，對照企業(yè)相關(guān)帳、表、有關(guān)部門的審計報告和《營業(yè)執(zhí)照》逐項核實，審核無誤后由業(yè)務(wù)科和分管局長分別簽注意見并蓋章 ，然后將《退稅申請表》一式六份并附《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件送市地稅局直屬征收分局復(fù)審，報市局分管局長審批。

　　五、《退稅申請表》由各區(qū)、市、縣局統(tǒng)一到市地稅局直屬征收分局領(lǐng)取。

　　六、今后上級如果有新的規(guī)定，則按上級新的規(guī)定執(zhí)行。