各省轄市地方稅務(wù)局、省直屬局、省小浪底直屬局，鞏義市、項城市、永城市、固始縣、鄧州市地方稅務(wù)局：

　　現(xiàn)將《河南省地方稅務(wù)局銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　二○○五年二月十六日

河南省地方稅務(wù)局銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅管理辦法

　　第一條 為了加強銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的規(guī)范化管理，保證銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅政策的正確執(zhí)行，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

　　第二條 河南省境內(nèi)銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的征收管理，均按本管理辦法執(zhí)行。

　　第三條 從事銷售不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的單位和個人為銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人）。

　　第四條 銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。

　　不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。

　　銷售不動產(chǎn)包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

　　銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物視同銷售建筑物。

　　銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。

　　其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。

　　第五條：下列行為應(yīng)區(qū)分不同情況按相應(yīng)稅目征收營業(yè)稅：

　　（一）單位將不動產(chǎn)無償贈送他人，視同銷售不動產(chǎn)。

　?。ǘ┰阡N售不動產(chǎn)連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。

　?。ㄈ﹩挝缓蛡€人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不論是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，均應(yīng)按下列方法征收營業(yè)稅：

　　1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

　　2.轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

　　在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自訂價格進行銷售，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價差或手續(xù)費，在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進行收購，對此應(yīng)按下列規(guī)定征收營業(yè)稅。

　　在合同期內(nèi)房屋已售出的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅，對包銷商所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售時，對包銷商也按“銷售不動產(chǎn)” 征收營業(yè)稅。

　　（五）對銷售安居工程和經(jīng)濟適用住房應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

　　（六）房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經(jīng)營活動，購房和回租應(yīng)視為發(fā)生了兩次不動產(chǎn)銷售行為。每次不動產(chǎn)銷售行為均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

　?。ㄆ撸┙杩钫邿o力償還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應(yīng)對借款者轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

　　（八）對承租房屋者將房屋裝修后轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，分別按照下列方式征稅：

　　承租房屋者將房屋轉(zhuǎn)租給他人時，除按月收取房租外，還一次性收取房屋裝修款的，對轉(zhuǎn)租者收取的房屋裝修費用應(yīng)并入租賃收入按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

　　承租房屋者將房屋裝修后再轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，對其收取的房屋裝修費，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。但對隨同房屋一并轉(zhuǎn)讓的動產(chǎn)部分不征收營業(yè)稅。

　　（九）甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金進行合作建房，在房屋建成以后，如果雙方都擁有部分房屋所有權(quán)，對甲方按照“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)-轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目核定征稅，對乙方按照“銷售不動產(chǎn)”稅目核定征稅；如果乙方擁有房屋產(chǎn)權(quán)，使用若干年轉(zhuǎn)讓給甲方，對甲方按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”稅目核定征稅，對乙方按照“銷售不動產(chǎn)”稅目核定征稅。

　?。ㄊ€人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額計征營業(yè)稅；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅。

　　第六條 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的稅率為5%.

　　納稅人兼有不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同的營業(yè)額，未分別核算營業(yè)額的從高適用稅率。

　　第七條 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)時向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用是指向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)作為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。

　?。ㄒ唬﹩挝缓蛡€人銷售其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)購置原值后的余額為營業(yè)額。

　　單位和個人銷售抵債所得的不動產(chǎn)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額。

　　營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。

　?。ǘΑ斑€本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。

　?。ㄈΨ康禺a(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中拆遷補償?shù)姆课荩瑧?yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由主管稅務(wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價 ×（1＋成本利潤率）÷ （1－營業(yè)稅稅率）組成的計稅價格計征營業(yè)稅。上述“同類住宅的成本價”是指同類住宅的房屋開發(fā)成本。

　?。ㄋ模﹩挝粚⒉粍赢a(chǎn)無償贈予他人和銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額。

　　1.按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

　　2.按納稅人最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

　　3.按下列公式核定計稅價格：

　　計稅價格=營業(yè)成本或工程成本 ×（1＋成本利潤率）÷ （1－營業(yè)稅稅率）

　　各省轄市的銷售不動產(chǎn)成本利潤率由各省轄市地方稅務(wù)局在10%-20%的范圍內(nèi)確定，并報省地方稅務(wù)局備案。

　?。ㄎ澹﹩挝缓蛡€人銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。

　?。﹩挝缓蛡€人在銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。

　　第八條 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間按下列規(guī)定確認(rèn)。

　　（一）銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當(dāng)天。

　　（二）納稅人銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式（包括預(yù)收定金）的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　（三）單位將不動產(chǎn)無償贈送他人，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)公司采取按揭貸款方式收取價款，以收到銀行貸款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間。

　　第九條 納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

　　第十條 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的納稅期限，分別為五日、十日、十五日或一個月。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定；不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

　　納稅人以一個月為一期納稅的，自期滿之日起十日內(nèi)申報納稅；以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月一日起十日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。

　　第十一條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在開工后三十日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)資料。

　　第十二條 對違反本辦法規(guī)定的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

　　第十三條 本辦法未盡事宜，按有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十四條 本辦法由河南省地方稅務(wù)局負責(zé)解釋。

　　第十五條 本辦法自2005年3月1日起執(zhí)行。