市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局：

　　為進(jìn)一步做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管工作，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)），結(jié)合各基層局實(shí)際工作中反映的具體問題，現(xiàn)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售款有關(guān)納稅問題通知如下：

　　一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售款按規(guī)定利潤(rùn)率征收企業(yè)所得稅問題

　　企業(yè)所得稅征稅范圍是每一納稅年度內(nèi)納稅人取得的全部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其它所得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一個(gè)納稅年度內(nèi)取得的預(yù)售款，按規(guī)定利潤(rùn)率計(jì)算的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，構(gòu)成該納稅年度應(yīng)納稅所得額的一部分，與當(dāng)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其它所得合并計(jì)征企業(yè)所得稅，并非對(duì)預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)單獨(dú)計(jì)算征收企業(yè)所得稅。各基層局在日常征收管理工作中，應(yīng)正確處理按項(xiàng)目監(jiān)控稅源與按規(guī)定征收企業(yè)所得稅的關(guān)系問題。

　　二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售款的納稅申報(bào)問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其所取得的預(yù)售款，應(yīng)按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并入收到預(yù)售款的當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。在預(yù)繳或匯繳申報(bào)時(shí)，應(yīng)將本納稅年度內(nèi)累計(jì)取得的預(yù)售款，按規(guī)定利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，在《企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表》第28 行“納稅調(diào)整增加額”（如有其它調(diào)增額應(yīng)合并填列）、第66行（將“少計(jì)、未計(jì)應(yīng)稅收益”改為“預(yù)售收入預(yù)計(jì)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額”），以及《預(yù)售收入預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額調(diào)整表》的相關(guān)欄次填報(bào)（填報(bào)具體要求，詳見附件 1 ）。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》詳細(xì)登記每套（塊）開發(fā)產(chǎn)品已申報(bào)預(yù)售款的明細(xì)情況。

　　在預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品具備稅法規(guī)定的結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入條件時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，并按規(guī)定相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)其營(yíng)業(yè)成本。結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)收入中包含的預(yù)售款，已按規(guī)定利潤(rùn)率計(jì)算并已申報(bào)企業(yè)所得稅的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時(shí)，可以按規(guī)定調(diào)減已申報(bào)的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。企業(yè)預(yù)繳或匯繳申報(bào)時(shí)，應(yīng)將本納稅年度內(nèi)累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)收入中包含的預(yù)售款，已按規(guī)定利潤(rùn)率計(jì)算并申報(bào)的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，在《企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表》第 29 行“納稅調(diào)整減少額”（如有其它調(diào)減額應(yīng)合并填列）、第 77 行（將“其它”改為“預(yù)售收入已預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額”），以及《預(yù)售收入預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額調(diào)整表》的相關(guān)欄次填報(bào)（填報(bào)具體要求，詳見附件 1 ）。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》詳細(xì)登記開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入情況以及預(yù)售款按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的納稅調(diào)減情況。

　　三、關(guān)于《預(yù)售收入預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額調(diào)整表》的填報(bào)問題

　　為做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售款按規(guī)定利潤(rùn)率計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額有關(guān)納稅調(diào)整的監(jiān)控管理，市局在轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)稅發(fā) [2003]83 號(hào)文件時(shí)，設(shè)計(jì)了 《預(yù)售收入預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額調(diào)整表》 ，用來監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各申報(bào)期內(nèi)各成本核算對(duì)象取得的預(yù)售款、按規(guī)定利潤(rùn)率計(jì)算的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、申報(bào)的納稅調(diào)整增加額，以及結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入中包含的預(yù)售款已申報(bào)預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的納稅調(diào)減情況。該表作為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)的重要附報(bào)資料，應(yīng)在納稅申報(bào)時(shí)隨《企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表》報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。市局根據(jù)各基層局反饋的情況已將《預(yù)售收入預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額調(diào)整表》進(jìn)行了進(jìn)一步完善，各基層局務(wù)必監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)做好該表的填報(bào)。

　　四、關(guān)于《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》的登記問題

　　《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理中實(shí)施“以房源控制稅源”的重要基礎(chǔ)。各基層局應(yīng)監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如實(shí)登記《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》，逐套記載預(yù)售款、申報(bào)預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)時(shí)間和已售開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)收入及相應(yīng)調(diào)減所得額等明細(xì)信息，并定期檢查。

　　對(duì)未按規(guī)定建立《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》的，或備查記錄混亂的，不予調(diào)減已并入應(yīng)納稅所得額的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)；同時(shí)，主管地方稅務(wù)部門應(yīng)責(zé)令企業(yè)按規(guī)定重新補(bǔ)登《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》。企業(yè)重新登記后，各基層局應(yīng)組織人員認(rèn)真核實(shí)，形成書面工作記錄（各基層局自定格式），經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字留存，并報(bào)基層局分管領(lǐng)導(dǎo)同意后，方可按規(guī)定予以調(diào)減。

　　五、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超繳企業(yè)所得稅退庫(kù)問題

　　企業(yè)所得稅按年計(jì)算，納稅人在企業(yè)所得稅匯繳申報(bào)結(jié)束后，本納稅年度內(nèi)多繳的稅款，可以按規(guī)定申請(qǐng)辦理正常超繳退庫(kù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售款按規(guī)定計(jì)算的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，若次年開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)收入，相應(yīng)配比結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本，對(duì)已按規(guī)定申報(bào)納稅調(diào)增的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，應(yīng)相應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)減，如果進(jìn)行納稅調(diào)減后企業(yè)全部應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)負(fù)數(shù)，在本年度沒有實(shí)際預(yù)繳所得稅的情況下，不存在本年度正常超繳退庫(kù)問題。

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每一納稅年度預(yù)繳或匯繳申報(bào)時(shí)，凡按規(guī)定調(diào)減應(yīng)納稅所得額累計(jì)100 萬(wàn)以上、由于納稅年度內(nèi)預(yù)售款納稅調(diào)減形成虧損原因退庫(kù)所得稅50萬(wàn)元以上的，各基層局按規(guī)定受理申報(bào)后，應(yīng)將相關(guān)企業(yè)名單及調(diào)減明細(xì)情況，于企業(yè)所得稅申報(bào)期結(jié)束后的 15 日內(nèi)報(bào)市局二處備案（具體格式見附件2 ，各單位自行制表，網(wǎng)報(bào)）。

　　六、關(guān)于稽查查出房地產(chǎn)企業(yè)未申報(bào)的預(yù)售款處理問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)被稽查部門查出未按規(guī)定申報(bào)預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的預(yù)售款，其預(yù)售款按規(guī)定利潤(rùn)率計(jì)算出的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并入被查年度的應(yīng)納稅所得額，按適用稅率征收企業(yè)所得稅，按規(guī)定不得彌補(bǔ)被查年度以前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性虧損。在以后年度該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入申報(bào)所得稅時(shí)，可以將被查出的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)作納稅調(diào)減處理。

　　企業(yè)預(yù)繳或匯繳申報(bào)時(shí)，在《企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表》第30行“被查出以前年度應(yīng)納稅所得額”、第 77 行（將“其它”改為“預(yù)售收入預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額”）填報(bào)被稽查查出的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。同時(shí)，單獨(dú)將稽查查補(bǔ)的預(yù)售款情況填報(bào)《預(yù)售收入預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)調(diào)整表》（應(yīng)注明為稽查查補(bǔ)），并附報(bào)《稅務(wù)處理決定書》和被查補(bǔ)所得稅的《通用稅收繳款書》復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后，可調(diào)減當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。同時(shí)，在《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》備注欄，注明查補(bǔ)預(yù)售款數(shù)額。

　　七、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售款所得稅的處理是一項(xiàng)較為特殊的政策規(guī)定，各單位務(wù)必以負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖黠L(fēng)做好此項(xiàng)工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)填報(bào)的《預(yù)售收入預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額調(diào)整表》、《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》不完整，又不責(zé)令限期整改，造成稅款流失的，將按《青島市地方稅務(wù)局稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)和行政監(jiān)督權(quán)監(jiān)督制約辦法》等規(guī)定追究有關(guān)人員的責(zé)任。各基層局在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管中發(fā)現(xiàn)的問題，請(qǐng)及時(shí)上報(bào)市局。

　　附件 1 ：《預(yù)售收入預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額“”調(diào)整表》、填表說明及填表實(shí)例(略)

　　附件 2 ：《房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)減所得額情況表》（略）