各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：源自正保會計網(wǎng)校

　　為了進(jìn)一步加強土地增值稅清算的管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）及土地增值稅相關(guān)政策文件，市局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），現(xiàn)印發(fā)給你們，并就有關(guān)問題通知如下，請一并依照執(zhí)行。

　　一、土地增值稅清算工作是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是依法行政，確保國家足額入庫的重要保證。各局在強化土地增值稅稅款預(yù)征工作的同時，要認(rèn)真貫徹落實《管理辦法》的精神，做好土地增值稅清算的各項管理工作。源自正保會計網(wǎng)校

　　二、為了更好地開展清算工作，各局應(yīng)依照《管理辦法》，結(jié)合本地區(qū)土地增值稅征管的實際情況，制定本局清算工作的具體工作流程，落實崗位責(zé)任，確保清算土地增值稅稅款工作的順利實施。

　　附件：1.土地增值稅清算鑒證報告

　　2.土地增值稅清算申請表

　　3.土地增值稅清算通知書

　　4.土地增值稅清算材料清單

　　5.土地增值稅清算受理通知書

　　6.土地增值稅清算補充材料通知書

　　7.土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書

　　8.土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書

　　9.土地增值稅核定征收通知書

　　二ОО七年四月九日

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》及有關(guān)文件的規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括未預(yù)征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，均適用本辦法。

　　第三條 土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，對一個清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。

　　第四條 納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時應(yīng)在報送有關(guān)資料的同時附送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件1）。

　　第二章 清算條件

　　第五條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：

　?。ㄒ唬┤靠⒐げN售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。

　?。ㄋ模┘{稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　?。ㄒ唬?納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的。

　　（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

　?。ㄈ┙?jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

　　第三章 清算申請與受理

　　第八條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機關(guān)提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（附件2），經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的，應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

　　第九條 凡主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（附件3）并送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務(wù)機關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。

　　第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交有關(guān)清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件4）。須提交的有關(guān)資料如下：

　?。ㄒ唬╉椖靠⒐で逅銏蟊?，當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項目成本表）等。

　　（二）國有土地使用權(quán)證書。

　　（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

　?。ㄋ模┣逅沩椖康念A(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。

　?。ㄎ澹┠軌虬辞逅沩椖恐Ц顿J款利息的有關(guān)證明及借款合同。

　　（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式 ，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

　?。ㄆ撸┣逅沩椖康墓こ炭⒐を炇請蟾?。

　?。ò耍┣逅沩椖康匿N售許可證。

　?。ň牛┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。

　　（十）《土地增值稅清算鑒證報告》。

　?。ㄊ唬锻恋卦鲋刀惣{稅申報表（一）》。

　?。ㄊ┒悇?wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

　　第十一條 納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應(yīng)詳細(xì)列舉清算項目的收入、扣除項目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。

　　第十二條 主管地方稅務(wù)機關(guān)在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時，應(yīng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料，并嚴(yán)格按照《鑒證報告》標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗收，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件5）交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》（附件6）交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。

　　第四章 清算審核

　　第十三條 主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機關(guān)要求的補正資料時間。

　　第十四條 主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實有效；審核《鑒證報告》的真實性；格式的規(guī)范性；內(nèi)容的齊全性，內(nèi)容應(yīng)包含開發(fā)項目總建筑面積、批準(zhǔn)總銷售面積、企業(yè)總自用面積、總配套設(shè)施面積、項目分類用途情況、允許分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施面積、本次土地增值稅清算面積，審核各表格扣除項目內(nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系等。主管地方稅務(wù)機關(guān)有權(quán)對《鑒證報告》的工作底稿進(jìn)行抽查和檢查。

　　第十五條　清算項目銷售收入的確定。銷售收入是指銷售商品房所取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。收入的確認(rèn)重點審核企業(yè)預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時應(yīng)審核向購買方收取的房價款中是否包含代收費用。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。

　　對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)依照上述方法的市場價格核定。

　　第十六條 對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應(yīng)按實際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得包括在扣除項目金額中。

　　第十七條 納稅人應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提供合法有效憑證，方可據(jù)實扣除項目金額的范圍如下：

　　（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

　?。ǘ┘{稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實際發(fā)生的土地征用費用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出。

　　（三）納稅人在銷售房地產(chǎn)過程中繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。

　　第十八條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用等，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按核定辦法扣除：

　?。ㄒ唬o法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；

　　（二）提供的開發(fā)成本資料不實的；

　?。ㄈ┌l(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；

　?。ㄋ模┨搱蠓康禺a(chǎn)開發(fā)成本的；

　?。ㄎ澹┣逅沩椖恐械那捌诠こ藤M、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由的。

　　第十九條 地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》，并據(jù)此核定第十八條所列四項開發(fā)成本的扣除額?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。

　　第二十條 公共配套設(shè)施費的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計算分?jǐn)偂?/p>

　　對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時應(yīng)按實際發(fā)生的費用進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　對于后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施費用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂?/p>

　　第二十一條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）扣除的確定，對財務(wù)費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5％計算扣除。

　　對財務(wù)費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10％進(jìn)行計算扣除。

　　第五章 清算管理

　　第二十二條 各區(qū)縣地方稅務(wù)局要做好土地增值稅的清算管理工作，認(rèn)真查驗和審核清算企業(yè)報送的《鑒證報告》內(nèi)容及相關(guān)資料，在審查清算項目過程中因鑒證事項或其他問題需要納稅人進(jìn)一步補充與清算項目相關(guān)的證明資料時，決定暫停清算，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》（附件7），待納稅人重新補充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。對納稅人不能按主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定期限提交補正材料的，應(yīng)將清算項目資料移交給稅務(wù)稽查部門，由稽查部門進(jìn)行清算工作。

　　第二十三條 主管地方稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過清算審核后，對清算項目需要進(jìn)行納稅評估的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估部門進(jìn)行清算評估工作，經(jīng)過納稅評估后，決定對納稅人申請的清稅項目不予核準(zhǔn)，需轉(zhuǎn)入檢查程序進(jìn)行檢查的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》（見附件8）送達(dá)納稅人，并將全部清稅資料移交稽查部門，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稽查檢查工作。

　　第二十四條 主管地方稅務(wù)機關(guān)在清算項目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估或稽查部門進(jìn)行清算工作。

　?。ㄒ唬┘{稅人辦理清稅時，報送的《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報后，《鑒證報告》仍不符合要求的；

　　（二）納稅人辦理清稅時，提供《鑒證報告》需要退稅的；

　?。ㄈ┘{稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的。

　　第二十五條 地方稅務(wù)機關(guān)在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）。

　?。ㄒ唬┮勒辗?、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；

　　（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；

　　（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的；

　?。ㄋ模┘{稅人未如實進(jìn)行土地增值稅清算申報，計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　第二十六條 主管地方稅務(wù)機關(guān)通過清算審核對清算項目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》（見附件9）送達(dá)納稅人。

　　地方稅務(wù)機關(guān)通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅評估或稽查檢查需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅核定征收通知書》送達(dá)納稅人。

　　第二十七條 經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)清算審核后，需辦理退還土地增值稅手續(xù)的，依照《北京市地方稅務(wù)局退稅管理暫行辦法》（京地稅征〔2003〕686號）規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)。

　　第二十八條 主管稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)將清算工作中形成的資料與原保存的該項目稅務(wù)資料按照《北京市地方稅務(wù)局稅務(wù)檔案管理辦法》（京地稅檔〔2004〕73號）的有關(guān)規(guī)定合并立卷。對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項目，應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后再進(jìn)行歸檔。

　　第六章 對中介機構(gòu)的管理

　　第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項鑒證業(yè)務(wù)，可由納稅人委托具有主管部門批準(zhǔn)資質(zhì)的中介機構(gòu)進(jìn)行。

　　第三十條 中介機構(gòu)應(yīng)對不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)清算項目所涉及的收入、成本、費用等情況加以區(qū)分并說明情況。

　　第三十一條 中介機構(gòu)對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進(jìn)行鑒證。中介機構(gòu)應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的《鑒證報告》范本和內(nèi)容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務(wù)部門參考，并接受稅務(wù)機關(guān)要求提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。

　　第三十二條 對中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核退回后，仍未達(dá)到清算要求的，將不允許再從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作。

　　第七章 清算處罰

　　第三十三條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人存在未及時、如實進(jìn)行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條、六十三條、六十四條等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

　　第三十四條 稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)中介機構(gòu)違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》第九十八條規(guī)定進(jìn)行處罰外，還應(yīng)對違紀(jì)單位進(jìn)行通報，凡對被通報的中介機構(gòu)出具的鑒證報告，在辦理土地增值稅清算工作時均不予認(rèn)可。

　　第八章 附則

　　第三十五條 本辦法所涉及各文書和表格均列舉在附件中。

　　第三十六條 此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。

　　第三十七條 本辦法自下發(fā)之日起開始執(zhí)行。

　　第三十八條 自本通知生效之日起，原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)北京市地方稅務(wù)局清算土地增值稅稅款管理工作規(guī)程的通知》（京地稅地〔2004〕628號）和《北京市地方稅務(wù)局印發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項審計報告的管理辦法的通知》（京地稅地〔2002〕305號）廢止。