各市地方稅務(wù)局、省直屬征收局：

　　針對(duì)省局制定的《河北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法》（冀地稅發(fā)[2003]113號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《辦法》）執(zhí)行過(guò)程中存在的問(wèn)題，為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅行為，特做如下補(bǔ)充通知，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。

　　一、各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要嚴(yán)格按照《辦法》要求，認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)所得稅政策。尤其是預(yù)售款收入按15%的利潤(rùn)率預(yù)征企業(yè)所得稅的政策，各地不得隨意變通，確?！掇k法》貫徹落實(shí)到位。

　　二、強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征收方式的鑒定工作，從嚴(yán)核定實(shí)行查賬征收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戶數(shù)

　?。ㄒ唬┙颖就ㄖ?，各市地方稅務(wù)局要嚴(yán)格按《辦法》第二十三條規(guī)定的條件，于7、8月份對(duì)全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅征收方式進(jìn)行一次重新鑒定。

　?。ǘ┓藏?cái)務(wù)管理制度不完善，不能真實(shí)確定收入、成本及費(fèi)用，不能嚴(yán)格按照企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度準(zhǔn)確核算盈虧以及未能按照地稅機(jī)關(guān)要求及時(shí)提供全部《售房合同》、《建筑合同》的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一律實(shí)行定率征收企業(yè)所得稅的方式。在鑒定工作中，市級(jí)地稅機(jī)關(guān)要從嚴(yán)核定實(shí)行查賬征收的房地產(chǎn)企業(yè)戶數(shù)，。鑒定結(jié)果由市級(jí)地稅機(jī)關(guān)下文予以明確，并將鑒定工作總結(jié)（包括工作情況、鑒定結(jié)果等）報(bào)省局（所得稅管理處）。

　?。ㄈ┏掇k法》第二十三條規(guī)定的條件外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有下列情形之一的，也要實(shí)行定率征收企業(yè)所得稅。

　　1.未認(rèn)真按《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理的；

　　2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已完工清算，而相關(guān)的收入、成本、費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)不及時(shí)，造成企業(yè)利潤(rùn)總額核算不實(shí)的；

　　3.在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，收入項(xiàng)目申報(bào)不全，費(fèi)用支出項(xiàng)目未按稅法規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整的；

　　4.每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)資料保存不完整，或不能準(zhǔn)確提供，致使企業(yè)銷售成本無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)的。

　?。ㄋ模?shí)行定率征收方式計(jì)征企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的計(jì)稅收入總額，既包括《辦法》第九條明確的營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)外收入，也包括企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入。

　　（五）實(shí)行定率征收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)稅所得率按10%至15%執(zhí)行。具體比例由各市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。

　　（六）應(yīng)納所得稅額的計(jì)算公式為：

　　應(yīng)納所得稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率

　　應(yīng)納稅所得額=計(jì)稅收入總額×應(yīng)稅所得率

　?。ㄆ撸┢髽I(yè)所得稅征收方式一年一核定，由市級(jí)地稅機(jī)關(guān)本著從嚴(yán)掌握的原則組織實(shí)施。在一個(gè)納稅年度內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅征收方式確定后，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要不定期地對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、稅款入庫(kù)等情況進(jìn)行納稅評(píng)估，發(fā)現(xiàn)不符合查賬征收條件的，要改按定率征收方式計(jì)征企業(yè)所得稅。

　?。ò耍┢渌马?xiàng)

　　1.實(shí)行定率征收方式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算工作，正確核算營(yíng)業(yè)收入和成本費(fèi)用開(kāi)支。特別應(yīng)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)稅收入的核算，不能因?qū)嵭卸收魇斩娲?cái)務(wù)管理工作。在條件成熟時(shí)，要逐步實(shí)行查賬征收方式計(jì)征企業(yè)所得稅。

　　2.各級(jí)地稅機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審核、檢查等稅收管理工作，要將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)稅收入作為檢查重點(diǎn)，一旦發(fā)現(xiàn)有隱慝收入等行為的，要依據(jù)《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

　　3.實(shí)行定率征收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的虧損，不允許用以后年度的所得額進(jìn)行彌補(bǔ)，也不得享受企業(yè)所得稅的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

　　4.實(shí)行定率征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其具體申報(bào)程序、征收管理、匯算檢查等依照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]38號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　三、建立制度，規(guī)范運(yùn)作，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理工作

　?。ㄒ唬┙⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅源監(jiān)控制度。主管地稅征收機(jī)關(guān)要對(duì)所轄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、投資金額、借款合同、借款期限、借款利率、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理施工進(jìn)度報(bào)告、建設(shè)工期、工程造價(jià)、預(yù)收賬款、已售面積和未售面積、竣工清算等情況實(shí)施有效監(jiān)督，隨時(shí)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的動(dòng)態(tài)。

　?。ǘ┙⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)征稅款管理臺(tái)賬。各征收單位要在預(yù)征和竣工清算年度建立《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)所得稅預(yù)征稅款管理臺(tái)賬》（式樣由各地自定），對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行單項(xiàng)目稅收管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)年取得的預(yù)收款計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，征收所得稅；待該項(xiàng)目完工辦理竣工決算后，確認(rèn)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的銷售收入，再按銷售面積結(jié)轉(zhuǎn)成本，確認(rèn)收益，對(duì)以往年度預(yù)征利潤(rùn)部分進(jìn)行納稅調(diào)整，多退少補(bǔ)。

　?。ㄈ┘訌?qiáng)企業(yè)借款利息資本化管理。年初主管地稅機(jī)關(guān)要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借款時(shí)間、金額、期限、利率，借款利息資本化的起始時(shí)間、利息資本化方案等進(jìn)行調(diào)查了解，準(zhǔn)確掌握企業(yè)借款利息資本化的有關(guān)情況。在項(xiàng)目建設(shè)年度匯算清繳時(shí)，企業(yè)要將借款利息資本化的相關(guān)情況寫(xiě)出詳細(xì)說(shuō)明，主管地稅征收機(jī)關(guān)要對(duì)照企業(yè)借款利息資本化方案及時(shí)進(jìn)行審核確認(rèn)，凡企業(yè)不能正確計(jì)算區(qū)分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本性支出和費(fèi)用性支出的，借款利息一律不得扣除。

　?。ㄋ模┙y(tǒng)一銷售成本扣除的計(jì)算方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售成本按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)的銷售面積進(jìn)行確認(rèn)。

　　當(dāng)期某項(xiàng)目銷售成本=（竣工項(xiàng)目總成本/項(xiàng)目建筑面積）×已實(shí)現(xiàn)銷售面積

　　間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中，因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清有關(guān)成本對(duì)象的，應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目建筑面積配比計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。

　　某項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的間接成本=核算期間接成本總額/（在建項(xiàng)目建筑面積+完工項(xiàng)目建筑面積）×該項(xiàng)目建筑面積

　　當(dāng)期應(yīng)攤銷間接成本=某項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的間接成本×已實(shí)現(xiàn)的銷售面積

　?。ㄎ澹┘訌?qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理。主管地稅征收機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、竣工起訖日要做到底數(shù)清，情況明。開(kāi)工時(shí)要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)立管理臺(tái)賬，接到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告單后，要及時(shí)對(duì)項(xiàng)目成本、收入進(jìn)行核算，確認(rèn)納稅調(diào)整金額。

　　四、強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理，加大政策培訓(xùn)力度，提高企業(yè)辦稅人員政策業(yè)務(wù)水平

　　對(duì)執(zhí)行查賬征收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須按照統(tǒng)一的房地產(chǎn)

　　行業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。同時(shí)，既要有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)干部有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，也要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員稅收政策的輔導(dǎo)。

　　五、建立與相關(guān)部門(mén)的信息溝通機(jī)制。要加強(qiáng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批及資金供給等部門(mén)的信息溝通，建立與國(guó)稅局、土地局、規(guī)劃局、計(jì)委、建委、房管局、工商局、房地產(chǎn)交易中心、銀行等相關(guān)部門(mén)定期信息交流機(jī)制，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)相關(guān)信息的暢通。