從2003年10月官方文件首次提及物業(yè)稅概念以來，“物業(yè)稅”就從一個(gè)陌生的術(shù)語變成了街談巷議的熱點(diǎn)話題。究竟什么是物業(yè)稅，開征這一稅種在目前有何有利和不利因素，這一稅種該如何設(shè)計(jì)等等，都是我們必須解決的問題。
一、什么是物業(yè)稅
“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，一般意義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地等�，F(xiàn)代意義上的物業(yè)稅，在中世紀(jì)的英格蘭已經(jīng)出現(xiàn)。從稅種上劃分，物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅、從價(jià)稅，從各國(guó)開征的實(shí)踐看，物業(yè)稅的征收并無統(tǒng)一的形式，征稅對(duì)象也不盡相同。有的國(guó)家將物業(yè)稅歸入財(cái)產(chǎn)稅中，除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅之外，對(duì)居民或公司等持有的有價(jià)證券等財(cái)產(chǎn)也列入其中；有的國(guó)家則單列物業(yè)稅；有的則沒有設(shè)立財(cái)產(chǎn)稅，只設(shè)立了物業(yè)稅。但總體上存在著共同特征：一是各國(guó)物業(yè)稅政策都堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則；二是大多數(shù)國(guó)家都在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，而在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的稅收則相對(duì)較少。綜合各國(guó)（地區(qū)）的規(guī)定，可以認(rèn)為，廣義的物業(yè)稅更確切的應(yīng)該叫做財(cái)產(chǎn)稅，它對(duì)商業(yè)用途的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)（或其租金收益）的評(píng)估價(jià)值課稅；而狹義的物業(yè)稅即對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)（或其租金收益）的評(píng)估價(jià)值課稅。我們這里所指的物業(yè)稅是狹義上的。
二、開征物業(yè)稅的必要性
�。ㄒ唬┮晕飿I(yè)稅為起點(diǎn)，建立和健全我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅體系。一個(gè)現(xiàn)代化完整的稅收體系，應(yīng)當(dāng)包括完整的商品稅類、所得稅類和財(cái)產(chǎn)稅類三大體系。與商品稅類和所得稅類相比，我國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅類還相當(dāng)滯后。2004年3月14日，十屆全國(guó)人大二次會(huì)議通過了憲法修正案，明確了對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，這為財(cái)產(chǎn)稅類的完善創(chuàng)造了條件。而且我國(guó)國(guó)民收入以及社會(huì)財(cái)富的分配已經(jīng)明顯地向個(gè)人傾斜，住房的多少已經(jīng)成為區(qū)分人們貧富的重要標(biāo)準(zhǔn)。因而，盡快開征物業(yè)稅，對(duì)于緩解我國(guó)日益擴(kuò)大的貧富差距具有十分重要的意義。
�。ǘ┩ㄟ^物業(yè)稅化解中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)行政策下，地方政府為了迅速集聚財(cái)源，不得不“借新還舊”，擊鼓傳花，泡沫必然有破滅的一天。換言之，地方政府冒了很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)稅的推行能夠在根本上解決這些難題。假設(shè)現(xiàn)在一年能收到50億元的物業(yè)稅，那么政府就可以把未來10年的物業(yè)稅權(quán)抵押給銀行而貸到400個(gè)億，因?yàn)椴还芊慨a(chǎn)市場(chǎng)好壞與否，物業(yè)稅都是比較穩(wěn)定的，銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)也就非常小�？梢�，如果征收物業(yè)稅，政府可以獲得一大筆穩(wěn)定的收入，降低銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上化解金融風(fēng)險(xiǎn)。
�。ㄈ├头�?jī)r(jià)，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的“炒樓風(fēng)”，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。造成目前我國(guó)多數(shù)城市中房?jī)r(jià)偏高的一個(gè)重要原因就是投機(jī)者所造成的“炒樓風(fēng)”。據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)與建筑成本的比重為6∶4，而在國(guó)外這一比重為3∶7.從理論上講，如果將開發(fā)商建房時(shí)上繳的各種稅費(fèi)改由購(gòu)房者購(gòu)房后每年上繳，購(gòu)房者在購(gòu)房這一環(huán)節(jié)上至少可以減少10%-20%的購(gòu)房成本。在購(gòu)房“門檻”下降而使用成本大幅度提高的情況下，炒樓風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大，故而會(huì)阻嚇一部分投資者。
�。ㄋ模┰谕恋厣形此接械那闆r下，先行開征物業(yè)稅可以避免房地產(chǎn)整體產(chǎn)權(quán)不明晰所造成的矛盾。完整的房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)以完整的土地所有權(quán)為基礎(chǔ)。在我國(guó)，土地屬于公共財(cái)產(chǎn)，居民所有的只是土地的使用權(quán)。從稅理上進(jìn)行分析，不具有完全意義上產(chǎn)權(quán)的物品，是不能成為完整意義上財(cái)產(chǎn)稅的征稅對(duì)象的。所以，當(dāng)前我們只有將土地與土地上的附著物分開，先就其物業(yè)部分進(jìn)行課征，才能避免產(chǎn)權(quán)帶來的麻煩。
�。ㄎ澹⿲�(shí)施物業(yè)稅，均衡了政府長(zhǎng)期財(cái)政收入。不論是哪屆政府出讓的土地使用權(quán)，把開發(fā)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅費(fèi)在一定期限內(nèi)分擔(dān)，每屆政府都有了一筆穩(wěn)定的、可以預(yù)期的財(cái)政收入。根據(jù)國(guó)際慣例，征收物業(yè)稅要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此，稅值會(huì)隨著房地產(chǎn)的升值而提高。政府財(cái)政收入與土地、房產(chǎn)價(jià)值直接掛鉤，促使地方改變短期行為，更加注重投資環(huán)境。
三、開征物業(yè)稅面臨的困難
雖然開征物業(yè)稅已是大勢(shì)所趨，但應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到目前我國(guó)開征這一稅種仍有相當(dāng)?shù)睦щy，這些困難能否解決以及解決得好壞，直接關(guān)系到物業(yè)稅能否順利推出和起到應(yīng)有的作用。概括來說，這些困難有如下幾點(diǎn)：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)稅基本功能定位及稅負(fù)總水平的確定。從我國(guó)的現(xiàn)實(shí)來看，國(guó)家開征物業(yè)稅的初衷并不是要借物業(yè)稅來改革房地產(chǎn)現(xiàn)有的稅收體系和土地供應(yīng)體制，主要還是為了擴(kuò)大稅源，取得財(cái)政收入。但是，我們一定要防止單純的財(cái)政觀點(diǎn)，要以此為契機(jī)，把開征物業(yè)稅作為健全財(cái)產(chǎn)稅、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)突破口。要堅(jiān)持為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的方針，堅(jiān)持給企業(yè)及個(gè)人等微觀主體減輕稅負(fù)，堅(jiān)持開征物業(yè)稅后總體稅負(fù)略低于至少不高于改革前房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)水平。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)評(píng)估體系不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收實(shí)際上由土地管理部門和稅務(wù)部門雙重管理。例如房地產(chǎn)稅由稅務(wù)部門征收，而土地出讓金則須向土管部門繳納。開征物業(yè)稅后必須按照國(guó)際慣例定期進(jìn)行土地評(píng)估，屆時(shí)這項(xiàng)工作由哪個(gè)部門來承擔(dān)，采用何種方式評(píng)估不斷變化的房產(chǎn)價(jià)值，都是我們所面臨的問題。
（三）舊房的重復(fù)征稅問題。實(shí)行了20多年的“土地批租制”，使相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)已經(jīng)一次繳納了幾十年的稅費(fèi)。而物業(yè)稅一旦開征，對(duì)所有的有產(chǎn)者一律按新稅法征稅，也就意味著重復(fù)征稅，會(huì)令大量的“有產(chǎn)者”承受額外的稅收負(fù)擔(dān)。因此，如何解決重復(fù)征稅問題就成為開征物業(yè)稅的一個(gè)棘手問題。
四、物業(yè)稅的設(shè)計(jì)構(gòu)想
�。ㄒ唬┘{稅人的確定。從理論上講，物業(yè)稅的納稅人為在我國(guó)境內(nèi)擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，即房地產(chǎn)業(yè)主。但是，這里有三個(gè)問題要考慮：一是在物業(yè)稅開征前的已購(gòu)住房，就不再負(fù)擔(dān)至少是不全部負(fù)擔(dān)物業(yè)稅；二是對(duì)于很多企業(yè)、部門和事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)不清的用房，在目前明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大困難的情況下，可以暫時(shí)以實(shí)際使用人為納稅人；三是對(duì)于本國(guó)居民在境外擁有的建筑物和土地也應(yīng)交納物業(yè)稅，應(yīng)比照所得稅采取稅收抵免的辦法來避免重復(fù)征稅。
�。ǘ┱n稅對(duì)象的確定。從國(guó)外來看，物業(yè)稅的課稅對(duì)象有兩種：一是物業(yè)本身的價(jià)值（或者價(jià)值的增值）；二是物業(yè)取得的收益。從我國(guó)的現(xiàn)實(shí)來看，第一種更為合適，在對(duì)物業(yè)價(jià)值進(jìn)行年度評(píng)估后，用評(píng)估的價(jià)值乘以稅率，得到應(yīng)繳納的物業(yè)稅稅額。按評(píng)估價(jià)值征稅作為計(jì)稅依據(jù)，既能體現(xiàn)公平原則，又能較好地調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入，保護(hù)土地資源，還可以促使納稅人合理利用房產(chǎn)、土地，規(guī)范房地產(chǎn)交易和促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。建議目前由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認(rèn)定專門的財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)每3-5年評(píng)估一次。
（三）稅率的確定。在制定物業(yè)稅稅收政策時(shí)，筆者建議采用幅度比例稅率（如0.1-2%），中央只規(guī)定稅率幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等實(shí)際情況，確定本地區(qū)具體稅率。
�。ㄋ模┱魇辗椒ǖ拇_定。對(duì)于個(gè)人的房產(chǎn)采用自主申報(bào)的方式，對(duì)單位房產(chǎn)采用代扣代繳、代收代繳的方式。納稅人交稅可以按照“按年計(jì)算、分月或分季預(yù)繳、年末匯算清激、多退少補(bǔ)”的原則，這樣分開負(fù)擔(dān)，納稅人更容易接受。
�。ㄎ澹p免稅的規(guī)定。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)稅的減免措施主要應(yīng)考慮以下情況：一是對(duì)非商業(yè)用途而持有財(cái)產(chǎn)實(shí)施減免，對(duì)有收益和無收益的加以區(qū)分，以調(diào)節(jié)社會(huì)各階層的收入；二是對(duì)弱式群體實(shí)施減免；三是對(duì)公共或公益事業(yè)實(shí)施減免；四是對(duì)本稅稅基當(dāng)中已經(jīng)為其他稅項(xiàng)所用的實(shí)施減免；五是對(duì)本地區(qū)急需發(fā)展的事業(yè)單位占用的土地、房屋等物業(yè)實(shí)施減免，以鼓勵(lì)這些行業(yè)的發(fā)展。
作者單位：財(cái)政部駐山東省財(cái)政監(jiān)察專員辦事處
�。ㄘ�(zé)任編輯：廣 大）
