“年前是七個人搶一套房，現(xiàn)在是十個人搶一套！”國貿(mào)區(qū)域某二手房門店的工作人員對筆者介紹。在強(qiáng)大的購房需求拉動下，二手房成交量、價更是一路攀升，據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年4月上旬北京二手房總成交量為8747套，同比上漲32%而環(huán)比的漲幅更是達(dá)到了42.6%。4月上旬二手房均價突破15215元，同比2009年同期上漲了66.8%，環(huán)比3月上旬上漲幅度也達(dá)到了10.3%。

　　需求旺引發(fā)業(yè)主惜售二手房部分熱點(diǎn)區(qū)域供需比超1：8

　　周女士打算購買亞北的一套總價在600萬左右的二手別墅，她通過中介尋找到了一套總價為700萬元的，當(dāng)時購買有些猶豫，一周后再去看房時發(fā)現(xiàn)這套別墅價格漲了50萬，當(dāng)她正打算與房主商量交易并且支付定金時，得到消息說這套別墅暫時不出售了。“最后看好了一套當(dāng)時掛牌價為780萬的，一周后價格漲到830萬，由于一同看房的人較多，擔(dān)心價格還會上漲，趕緊出手買了。”周女士說。

　　“現(xiàn)在二手別墅需求比較火，掛出一套合適的房源，就有十戶購房者搶著去看房，部分業(yè)主覺得房價還有可能繼續(xù)上升，便暫停出售，等著價格上漲后再賣出。”該中介經(jīng)紀(jì)人介紹。

　　不僅是別墅，目前二手房普通住宅項目需求量也大增，據(jù)我愛我家統(tǒng)計，去年同期北京市二手房供需比例只是1：1.2，房源供需是處在一個較平衡的狀態(tài)下，而目前二手房供需為1：3.33，在部分熱點(diǎn)區(qū)域如望京、CBD、通州等區(qū)域供需比例已經(jīng)超過1：8，甚至更多。

　　據(jù)國貿(mào)區(qū)域某二手房門店經(jīng)紀(jì)人介紹，該區(qū)域二手房成交均價一周以前為2.7萬元，目前為3萬，房源的掛牌價每天都在漲，部分房源成交價甚至達(dá)到3.5萬元，戶型和價格比較合適的房源入市即被購房者搶購。

　　“一方面，買方對未來房價的預(yù)期是看漲的，這種追漲的心態(tài)勢必會促成買方加緊入市購房；另一方面，由于幾個主要熱點(diǎn)地區(qū)如望京、通州、CBD東沿線等，政策、地王等刺激使業(yè)主對后市信心十足，買賣雙方看好市場預(yù)期，導(dǎo)致需求的釋放和供應(yīng)的相對縮小。”21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師齊凡認(rèn)為。

　　房價急漲房主加價跳價占二手房糾紛7成

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前北京商品房的價格已經(jīng)達(dá)到了23120元/平方米，相比2009年同期上漲了近96.6%，在商品房價格飛漲的帶動下，二手房的價格也達(dá)到了15215元/平方米的歷史最高點(diǎn)。

　　“北京二手房市場繼1-2月的市場對政策觀望，買賣雙方博弈以后，再次完全進(jìn)入賣方市場，定價權(quán)完全掌握在賣方手中，頻繁漲價、坐地起價在北京二手房市場已經(jīng)比比皆是，房主寧可陪違約金也不賣房的現(xiàn)象更是數(shù)不勝數(shù)。”據(jù)北京中原三級市場研究部專家介紹，近期在二手房買賣糾紛中，近7成房主認(rèn)為房價會繼續(xù)上漲，怕賣虧了而違約，很多房主甚至以自己避稅、房子原來的租賃者沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)等理由要求解除合約。

　　購房者遇到房主違約時，應(yīng)該如何做才能盡量避免損失？有關(guān)專家表示，首先應(yīng)盡量多支付定金，20%以內(nèi)的定金都是有效可要求雙倍賠付的。其次，購房合同簽署盡量嚴(yán)謹(jǐn)，期房、或者沒有房本的最好要求房主盡早辦理好房本。再次，如果是全款購房應(yīng)盡早辦理過戶，如果是貸款則盡早支付首付款。

　　“此外，如果購買的房產(chǎn)滿足‘買賣合同簽署，房產(chǎn)無問題，產(chǎn)權(quán)過戶無障礙’三個因素，即便業(yè)主提出無理要求，購房者同樣可以向法院申請強(qiáng)制過戶。”據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)專家介紹，在北京，面對簽完合同后業(yè)主再跳價的情況，僅有三成購房者選擇了向法院訴訟，許多購房者都不知道可以強(qiáng)制過戶，其實購房者是可以放棄業(yè)主的違約金，通過向法院訴訟來申請強(qiáng)制過戶的。 “在簽訂的買賣合同中一定要明確雙方的違約責(zé)任，還要保留整個交易過程的證據(jù)，以防今后有特殊情況發(fā)生，更好地保障自己的權(quán)益。業(yè)主盡量不要盲目地坐地漲價，以免承擔(dān)法律風(fēng)險。”

　　二季度二手房成交價格有望回落

　　對于近期二手房市場成交量、價上漲快速的原因，鑫尊地產(chǎn)董事長劉軍表示，在今年的1、2月份，購房者對房價下降有所期待，紛紛采取觀望態(tài)度，市場極為慘淡，3月份兩會召開后并未出臺較直接的房產(chǎn)政策，房價一路上漲，被抑制的需求在3月集中爆發(fā)；另外，在近期高價成交地塊的刺激下，新房提價幅度遠(yuǎn)大于二手房，同區(qū)域內(nèi)一二手房價格差距進(jìn)一步拉大，購房者紛紛涌入二手房市場，導(dǎo)致二手房需求猛增，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，目前二手房成交量已占據(jù)市場成交總量的3/4，也就是每成交1套新房的同時就有3套二手房成交。

　　對于二手房的供應(yīng)情況，劉軍認(rèn)為，目前北京二手房源供應(yīng)量比較充裕，每月的掛牌房源數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量。由于前期購房需求已集中釋放，近期二手房成交量出現(xiàn)了一定的回落，“由于二手房市場的價格是由成交量所決定的，隨著成交量的回落，成交價格繼續(xù)大幅上漲的可能性較小，此外，國家加強(qiáng)房產(chǎn)市場稅收、房貸等方面的監(jiān)管設(shè)施對市場的調(diào)節(jié)作用將在第二季度得到體現(xiàn)。”