“年前是七個(gè)人搶一套房，現(xiàn)在是十個(gè)人搶一套！”國(guó)貿(mào)區(qū)域某二手房門店的工作人員對(duì)筆者介紹。在強(qiáng)大的購(gòu)房需求拉動(dòng)下，二手房成交量、價(jià)更是一路攀升，據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年4月上旬北京二手房總成交量為8747套，同比上漲32%而環(huán)比的漲幅更是達(dá)到了42.6%。4月上旬二手房均價(jià)突破15215元，同比2009年同期上漲了66.8%，環(huán)比3月上旬上漲幅度也達(dá)到了10.3%。

　　需求旺引發(fā)業(yè)主惜售二手房部分熱點(diǎn)區(qū)域供需比超1：8

　　周女士打算購(gòu)買亞北的一套總價(jià)在600萬(wàn)左右的二手別墅，她通過(guò)中介尋找到了一套總價(jià)為700萬(wàn)元的，當(dāng)時(shí)購(gòu)買有些猶豫，一周后再去看房時(shí)發(fā)現(xiàn)這套別墅價(jià)格漲了50萬(wàn)，當(dāng)她正打算與房主商量交易并且支付定金時(shí)，得到消息說(shuō)這套別墅暫時(shí)不出售了。“最后看好了一套當(dāng)時(shí)掛牌價(jià)為780萬(wàn)的，一周后價(jià)格漲到830萬(wàn)，由于一同看房的人較多，擔(dān)心價(jià)格還會(huì)上漲，趕緊出手買了。”周女士說(shuō)。

　　“現(xiàn)在二手別墅需求比較火，掛出一套合適的房源，就有十戶購(gòu)房者搶著去看房，部分業(yè)主覺得房?jī)r(jià)還有可能繼續(xù)上升，便暫停出售，等著價(jià)格上漲后再賣出。”該中介經(jīng)紀(jì)人介紹。

　　不僅是別墅，目前二手房普通住宅項(xiàng)目需求量也大增，據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)，去年同期北京市二手房供需比例只是1：1.2，房源供需是處在一個(gè)較平衡的狀態(tài)下，而目前二手房供需為1：3.33，在部分熱點(diǎn)區(qū)域如望京、CBD、通州等區(qū)域供需比例已經(jīng)超過(guò)1：8，甚至更多。

　　據(jù)國(guó)貿(mào)區(qū)域某二手房門店經(jīng)紀(jì)人介紹，該區(qū)域二手房成交均價(jià)一周以前為2.7萬(wàn)元，目前為3萬(wàn)，房源的掛牌價(jià)每天都在漲，部分房源成交價(jià)甚至達(dá)到3.5萬(wàn)元，戶型和價(jià)格比較合適的房源入市即被購(gòu)房者搶購(gòu)。

　　“一方面，買方對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期是看漲的，這種追漲的心態(tài)勢(shì)必會(huì)促成買方加緊入市購(gòu)房；另一方面，由于幾個(gè)主要熱點(diǎn)地區(qū)如望京、通州、CBD東沿線等，政策、地王等刺激使業(yè)主對(duì)后市信心十足，買賣雙方看好市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致需求的釋放和供應(yīng)的相對(duì)縮小。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡認(rèn)為。

　　房?jī)r(jià)急漲房主加價(jià)跳價(jià)占二手房糾紛7成

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前北京商品房的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了23120元/平方米，相比2009年同期上漲了近96.6%，在商品房?jī)r(jià)格飛漲的帶動(dòng)下，二手房的價(jià)格也達(dá)到了15215元/平方米的歷史最高點(diǎn)。

　　“北京二手房市場(chǎng)繼1-2月的市場(chǎng)對(duì)政策觀望，買賣雙方博弈以后，再次完全進(jìn)入賣方市場(chǎng)，定價(jià)權(quán)完全掌握在賣方手中，頻繁漲價(jià)、坐地起價(jià)在北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)比比皆是，房主寧可陪違約金也不賣房的現(xiàn)象更是數(shù)不勝數(shù)。”據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部專家介紹，近期在二手房買賣糾紛中，近7成房主認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，怕賣虧了而違約，很多房主甚至以自己避稅、房子原來(lái)的租賃者沒有放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等理由要求解除合約。

　　購(gòu)房者遇到房主違約時(shí)，應(yīng)該如何做才能盡量避免損失？有關(guān)專家表示，首先應(yīng)盡量多支付定金，20%以內(nèi)的定金都是有效可要求雙倍賠付的。其次，購(gòu)房合同簽署盡量嚴(yán)謹(jǐn)，期房、或者沒有房本的最好要求房主盡早辦理好房本。再次，如果是全款購(gòu)房應(yīng)盡早辦理過(guò)戶，如果是貸款則盡早支付首付款。

　　“此外，如果購(gòu)買的房產(chǎn)滿足‘買賣合同簽署，房產(chǎn)無(wú)問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶無(wú)障礙’三個(gè)因素，即便業(yè)主提出無(wú)理要求，購(gòu)房者同樣可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制過(guò)戶。”據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)專家介紹，在北京，面對(duì)簽完合同后業(yè)主再跳價(jià)的情況，僅有三成購(gòu)房者選擇了向法院訴訟，許多購(gòu)房者都不知道可以強(qiáng)制過(guò)戶，其實(shí)購(gòu)房者是可以放棄業(yè)主的違約金，通過(guò)向法院訴訟來(lái)申請(qǐng)強(qiáng)制過(guò)戶的。 “在簽訂的買賣合同中一定要明確雙方的違約責(zé)任，還要保留整個(gè)交易過(guò)程的證據(jù)，以防今后有特殊情況發(fā)生，更好地保障自己的權(quán)益。業(yè)主盡量不要盲目地坐地漲價(jià)，以免承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)。”

　　二季度二手房成交價(jià)格有望回落

　　對(duì)于近期二手房市場(chǎng)成交量、價(jià)上漲快速的原因，鑫尊地產(chǎn)董事長(zhǎng)劉軍表示，在今年的1、2月份，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降有所期待，紛紛采取觀望態(tài)度，市場(chǎng)極為慘淡，3月份兩會(huì)召開后并未出臺(tái)較直接的房產(chǎn)政策，房?jī)r(jià)一路上漲，被抑制的需求在3月集中爆發(fā)；另外，在近期高價(jià)成交地塊的刺激下，新房提價(jià)幅度遠(yuǎn)大于二手房，同區(qū)域內(nèi)一二手房?jī)r(jià)格差距進(jìn)一步拉大，購(gòu)房者紛紛涌入二手房市場(chǎng)，導(dǎo)致二手房需求猛增，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，目前二手房成交量已占據(jù)市場(chǎng)成交總量的3/4，也就是每成交1套新房的同時(shí)就有3套二手房成交。

　　對(duì)于二手房的供應(yīng)情況，劉軍認(rèn)為，目前北京二手房源供應(yīng)量比較充裕，每月的掛牌房源數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量。由于前期購(gòu)房需求已集中釋放，近期二手房成交量出現(xiàn)了一定的回落，“由于二手房市場(chǎng)的價(jià)格是由成交量所決定的，隨著成交量的回落，成交價(jià)格繼續(xù)大幅上漲的可能性較小，此外，國(guó)家加強(qiáng)房產(chǎn)市場(chǎng)稅收、房貸等方面的監(jiān)管設(shè)施對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用將在第二季度得到體現(xiàn)。”