未來10年建成4000萬平方米的公租房，覆蓋全市30%的中低收入家庭，2010年春，重慶市送出的這一新年大禮包，使已被高房價弄得精疲力竭的重慶市民聞之竊喜。盡管這一政策尚待細(xì)化落實，其可操作性亦有待觀察，但已初顯地方政府在民生問題上的理性態(tài)度及其在土地財政思維上的變化。

　　2月28日，元宵節(jié)。重慶市首個公共租賃房（以下簡稱“公租房”）建設(shè)工程在該市北部新區(qū)鴛鴦組團(tuán)破土動工，這一舉動被稱為“重慶市委市政府給節(jié)日的市民送出一份新年大禮包”。

　　據(jù)重慶市規(guī)劃，今年將開工建設(shè)500萬平方米公租房，年底向社會投放20萬平方米，到2020年全市公租房總建設(shè)規(guī)模將達(dá)到4000萬平方米。

　　重慶此舉無疑開了中國內(nèi)陸地區(qū)大規(guī)模推出公租房的先河。觀察人士認(rèn)為，這一舉措如得以順利實施，將是我國城市住房制度完善的一個重大探索：房屋供給主要由市場提供的單一供房體系，有望率先在重慶被打破。

　　10年4000萬平方米

　　對重慶市廣大中低收入市民來說，這一幸福來得著實突然：公租房政策從提出到實施只用了短短兩個多月。

　　這一政策的提出者是重慶市市委書記薄熙來。去年12月20日，薄熙來在重慶市經(jīng)濟(jì)工作會上強(qiáng)調(diào)，解決住房保障是一個重大民生工程。今年一、二月間，就公租房問題，重慶市還先后召開五次專題會議進(jìn)行研究部署。

　　2月19日，春節(jié)假后的第一個工作日，重慶市市長黃奇帆主持召開該市政府第62次常務(wù)會議，研究細(xì)化公租房計劃。“前三年，由于長期的需求積壓，公共租賃房的需求會比較集中，因此先啟動建設(shè)2000萬平方米，主城、郊區(qū)各1000萬平方米；2012年之后每年建設(shè)規(guī)模視實際需求而定，再用七八年的時間建設(shè)2000平方米。”黃奇帆說。

　　重慶市國土房屋管理局局長張定宇透露，依據(jù)該市的空間發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計2020年主城區(qū)常住人口將達(dá)到1000萬人，按每戶平均2.5人計算，約400萬戶，按20%的家庭需政府提供租賃住房計算，需求量為80萬套。

　　張定宇說，目前，主城區(qū)已有13萬戶解決了租賃住房，2010-2020年還需提供67萬套租賃住房。以租賃住房中50%為公租房測算，重慶主城區(qū)約需提供33.5萬套公租房；按每套建筑面積35－80平方米計算，總建設(shè)規(guī)模為2000萬平方米左右。此外，遠(yuǎn)郊區(qū)縣根據(jù)城市化進(jìn)程，也考慮建設(shè)公租房2000萬平方米左右。

　　4000萬平方米是一個什么概念？可資對比的一個數(shù)據(jù)是：在銷售旺盛的2009年1－6月，重慶市主城區(qū)的商品房銷售面積為1600萬平方米。張定宇說：“不是任何一個地方政府，都有如此勇氣和魄力。”

　　重慶為何推出如此大體量的公租房計劃？黃奇帆稱“這其實有重慶的現(xiàn)實背景和壓力”。

　　1949年以來，從以福利分房為主體的傳統(tǒng)分房制度，到實行住房分配貨幣化，再到住房商品化時代，中國房產(chǎn)制度幾經(jīng)變革。但由于當(dāng)下房產(chǎn)兼具保障性和商品性，完全由政府保障和完全市場化都存在缺陷。

　　“一個社會，一般都存在30%左右的低收入群體。解決這部分群體的住房問題，既不能走計劃經(jīng)濟(jì)、福利分房的老路；也走不通市場調(diào)節(jié)、商品購置的新路。”在黃奇帆看來，為中國現(xiàn)行的單軌制供房體系提供一種雙軌制探索是必然的。

　　在這一語境下，重慶市政府認(rèn)為，目前至少1/3群體該由政府提供保障房，另外的2/3則讓商品房、市場力量去配置。

　　此前，重慶市已形成廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、危舊房和棚戶區(qū)改造安置房、城中村改造安置房、農(nóng)民工公寓5種保障方式。但這些保障方式的主要缺陷在于，只覆蓋了城市原住民和農(nóng)民工，大體占低收入群體的一半。新生代城市居民、大學(xué)畢業(yè)生、外來工作人員等“夾心層”，則被堵在了現(xiàn)有體制的覆蓋之外。

　　不設(shè)戶籍限制

　　事實上，公租房是國際上解決低收入家庭住房問題的通行經(jīng)驗。香港的公屋制度至今已有50多年歷史，解決了30%以上、約200萬人口的居住問題。

　　對公租房建設(shè)，內(nèi)地盡管多有討論，但尚未有一個城市真正進(jìn)行大規(guī)模嘗試。目前，國家亦無公共租賃住房方面的政策規(guī)定。

　　重慶把公共租賃房界定為：在住房市場化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價格，由國有企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)，面向在本市就業(yè)的無住房人員或住房困難家庭租賃的房屋。

　　不設(shè)戶籍限制是重慶市公租房政策的一大特色，創(chuàng)下迄今為止國內(nèi)各省市公租房建設(shè)的新思路。目前，北京、廣州、深圳等開展公租房試點的城市，對申請者都有戶口方面的限制。

　　“常住在重慶的中低收入群體，只要有工作，付得起公租房租金，都可以租。外地人在重慶找到工作，說明這個城市需要你，就給住房。”黃奇帆稱，重慶公租房取消戶口限制的要義在于，重慶要建現(xiàn)代化大都市，需要人口的聚集效應(yīng)。

　　重慶公租房的低門檻讓重慶某律師事務(wù)所律師助理魯雷很興奮。2年前他從貴州一所大學(xué)畢業(yè)來到重慶，目前月薪2000元左右。他在單位附近租有一室一廳的房子，每月房租800元，加上水電費、物管費等支出，每月租房的開支已是半月工資。

　　“不要說買房，就連租房都很吃力。”魯雷坦言，在重慶這個城市，與他有著相同遭遇的人不在少數(shù)。盡管他們收入不高，但申請經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的資格不夠。此次公租房政策的實施，無疑讓魯雷們看到了“住有所居”的希望。

　　但對于重慶公租房政策，魯雷仍心存擔(dān)憂：操作上到底怎樣保證它能落到實處？對此，重慶市社科院研究員田豐倫稱，香港的公屋制度提供了很好的樣本。

　　香港在公屋申報上建立了相當(dāng)完備的制度：首先確定資助對象，哪些人有資格申請資助，訂立資助模式后交政府具體部門執(zhí)行，最后設(shè)立一個解決目標(biāo)及完成目標(biāo)的年限。

　　“例如全市有50萬人需要資助，政府不可能在一年內(nèi)全部解決，就需訂立一個解決目標(biāo)的年限，香港政府會對申請人做一個輪候冊，輪候冊上的人多就多建些公屋，排隊輪候最長3年一定分到房。當(dāng)然，政府也可實行‘即來即有’制度，但這需要政府提前建好相當(dāng)數(shù)量的公屋。”田豐倫告訴記者。

　　事實上，重慶在這方面正在積極籌劃。該市國土房管局官員接受時代周報記者采訪時稱，目前，他們正會同統(tǒng)計部門研究公租房保障人群，摸清主城區(qū)低收入以及無自有住房人群現(xiàn)狀，預(yù)測未來數(shù)量，合理確定應(yīng)保障人群數(shù)量及結(jié)構(gòu)。

　　同時，重慶市政府正加緊制訂《重慶市公共租賃住房管理辦法》，對公租房的申報作出具體的實施細(xì)則；還將設(shè)立市住房保障局，專門負(fù)責(zé)公租房政策的建立、推動和落實。“這些工作相當(dāng)繁瑣，但非常必要。”以上官員說。

　　資金難題求解

　　“我們的公租房工程，先期試點由重慶市地產(chǎn)集團(tuán)為建設(shè)主體，以后會擴(kuò)展至重慶市城投集團(tuán)。”重慶市國土房管局局長張定宇介紹說，重慶公租房的建設(shè)由政府性投資主體負(fù)責(zé)。投資建設(shè)主體擁有所建租賃房的完全產(chǎn)權(quán)，享有升值收益，但無房屋的定價權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。

　　但一個不可回避的事實是，公租房建設(shè)所需資金與其建設(shè)規(guī)模一樣龐大。

　　據(jù)重慶市測算，主城區(qū)未來10年造2000萬平方米公租房，需3萬畝土地，保守地按每畝200萬元的價格計算，至少相當(dāng)于600億元，加上工程建設(shè)投資約600多億元，實際上相當(dāng)于政府拿出1200多億元用于公租房建設(shè)。

　　“公租房的建設(shè)土地將全為政府劃撥。”黃奇帆表示，當(dāng)一個政府把地租的調(diào)控當(dāng)作賺錢工具，那只會越調(diào)越高，最后走火入魔。在他看來，土地作為商品是有對象的，宏觀層面應(yīng)將土地需求定為三類：一類是商品房，必須拍賣；二類是公共基礎(chǔ)設(shè)施，協(xié)議低價出讓；三類是為老百姓建房應(yīng)采取劃撥，“反哺給老百姓是應(yīng)該的，政府要有這個理性。”

　　黃奇帆同時強(qiáng)調(diào)，公租房是保障性住房，其建設(shè)單位不能收取高額造房利潤，它基本是成本加三個百分點，實際就是施工隊的收入，沒有房產(chǎn)商賣房的利潤。

　　除土地劃撥外，重慶僅主城區(qū)2000萬平方米公租房就需投入600多億元。以重慶現(xiàn)有財政實力，能否支撐如此超大規(guī)模的探索？

　　專家質(zhì)疑：公共租賃房租金僅為市場價格的60%，這個租金水平能解決貸款付息問題嗎？而另一個事實是，由區(qū)縣承擔(dān)的2000平方米公共租賃房，已讓區(qū)縣財政感到壓力。今年重慶“兩會”上就有區(qū)縣表達(dá)出“希望公租房不要在本行政轄區(qū)布局”的意愿。

　　“重慶區(qū)縣政府負(fù)債較多，他們更希望將土地通過市場出讓，獲得巨額出讓金以平衡財政。”西南大學(xué)教授邱道持說，重慶大體量投建公租房，意味著地方政府要改變土地財政思維。

　　而這道龐大的重慶公租房建設(shè)資金難題，對于黃奇帆、這位熟諳資本運作的“金融市長”來說，顯然已有了求解路徑—“我們將依賴重慶的國有資本發(fā)揮‘第三財政’作用”。

　　“重慶國有資產(chǎn)總量已突破1萬億，這1萬億不是泡沫，是有資本信用的。”黃奇帆介紹說，在過去5年里，重慶通過國有八大投資集團(tuán)創(chuàng)新性地解決全市基礎(chǔ)設(shè)施資金1000多億，現(xiàn)在也可用同樣模式為公租房建設(shè)籌資。

　　具體而言，今年開工的500萬平方米公租房需50億元，其中政府預(yù)算外基金出5億，由于廉租房與公租房一體，重慶將把國家對廉租房的補(bǔ)貼集中放在里面，計有5億，然后，重慶地產(chǎn)集團(tuán)用它的國資預(yù)算以及融資能力，籌集其余的40億。

　　來自重慶市國土房管局的消息說，該局正在支持重慶地產(chǎn)集團(tuán)以土地抵押融資等多種方式籌措公租房建設(shè)資金；同時，該市正積極協(xié)調(diào)政策性銀行降低融資門檻，為公租房建設(shè)設(shè)置更為寬松的還款方式和期限。