2月2日，上海新梅公告稱，其控股子公司上海新蘭擬以13.5億元的總價(jià)，將新梅太古城項(xiàng)目一期整體出售給中糧置業(yè)。

　　對(duì)于“大悅城”落腳上海的首單收購，中糧集團(tuán)顯然很重視。在1月29日的簽約儀式上，中糧集團(tuán)董事長寧高寧不僅親自出席，并且表示，上海大悅城是整個(gè)大悅城組合中不可或缺的部分，希望新梅置業(yè)在中糧置業(yè)收購二三期項(xiàng)目上予以支持。

　　上海新梅出售太古城

　　從上海新梅對(duì)太古城的運(yùn)作來看，選擇出售并非初衷。

　　上海新梅董秘何小姐向記者介紹，整個(gè)太古城項(xiàng)目是2002年拿的，實(shí)際上是閘北區(qū)的舊區(qū)改造項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)由上海新梅的大股東興盛集團(tuán)中標(biāo)拿地，后來交給上海新梅開發(fā)。2005年一期項(xiàng)目開工，現(xiàn)已基本竣工。

　　就太古城項(xiàng)目來看，地理位置頗為優(yōu)越。太古城位于西藏北路180號(hào)，地處閘北區(qū)最南端，毗鄰蘇州河，距人民廣場一公里。一期規(guī)劃為大型購物中心，項(xiàng)目總建筑面積6.58萬平方米，其中商業(yè)面積5.3萬平方米，預(yù)計(jì)2010年開業(yè)。

　　為什么在項(xiàng)目即將完工之際，卻選擇將之出售給中糧置業(yè)呢？對(duì)于記者的疑問，何小姐表示：“我們本來就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，賣房子很正常。”

　　不過，何小姐承認(rèn)，公司確實(shí)考慮過自己運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)。“原來覺得這個(gè)地段不錯(cuò)，想嘗試操作商業(yè)地產(chǎn)。這半年來，我們開展了一些招商工作。但是現(xiàn)在招商的情況不是很好，加上商場的經(jīng)營也不是我們的強(qiáng)項(xiàng)，所以最終考慮還是出售。”

　　根據(jù)雙方簽訂的《框架協(xié)議》，上海新梅控股子公司新蘭房產(chǎn)擬以13.5億元（暫定）的總價(jià)將太古城一期以商品房銷售的方式整體出售給中糧置業(yè)。協(xié)議簽訂后10日內(nèi)，中糧置業(yè)將向新蘭房產(chǎn)支付保證金2.6億元。待項(xiàng)目完成并取得大產(chǎn)權(quán)證后，雙方將另行簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。

　　“我們認(rèn)為13.5億元價(jià)格對(duì)雙方都是能接受的，這是談判的結(jié)果。”何小姐表示。

　　中糧置業(yè)“購城”入滬

　　對(duì)于交易的另一方——急于想進(jìn)入上海市場的中糧置業(yè)而言，收購太古城顯然是一個(gè)好機(jī)會(huì)。

　　何小姐表示，與中糧的接洽很簡單，“中糧自己找來。正好我們也在找購買方，覺得適合出售，對(duì)公司的現(xiàn)金流也比較好。”

　　在1月29日的簽約儀式上，中糧集團(tuán)副總裁、中糧置業(yè)董事長史焯煒表示，上海大悅城項(xiàng)目談判歷時(shí)8個(gè)多月，中糧置業(yè)團(tuán)隊(duì)從市場調(diào)研、項(xiàng)目定位到工程和法務(wù)，都開展了大量的工作。

　　中糧集團(tuán)董事長寧高寧不僅現(xiàn)身當(dāng)日的簽約儀式，還對(duì)上海大悅城未來的發(fā)展寄予了很高的期望。寧高寧表示，上海大悅城是整個(gè)大悅城組合中不可或缺的部分，并希望新梅置業(yè)在中糧置業(yè)收購二三期項(xiàng)目上予以支持。

　　據(jù)記者了解，新梅太古城項(xiàng)目的總規(guī)劃建筑面積近30萬平方米，分三期建設(shè)，包括商業(yè)、酒店、辦公樓和住宅。不過，除一期已開發(fā)外，其余地塊尚未動(dòng)拆。

　　“整個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)動(dòng)拆遷項(xiàng)目，后面還有很多是沒有動(dòng)遷的部分。要不要?jiǎng)舆w，動(dòng)遷之后做什么，還要與政府談。”何小姐告訴記者。

　　值得注意的是，中糧集團(tuán)官網(wǎng)公布“中糧置業(yè)舉行上海大悅城項(xiàng)目（即新梅太古城）簽約儀式”的消息，“太古城”已經(jīng)改名為“大悅城”。這意味著，通過收購太古城，中糧集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)品牌 “大悅城”首次入駐上海。

　　全國將建20多個(gè)大悅城

　　“上海是中糧商業(yè)地產(chǎn)下一個(gè)重中之重。”2009年11月5日，中糧集團(tuán)副總裁史焯偉向媒體表示。

　　當(dāng)日，央企中糧集團(tuán)攜旗下位于北京、天津、沈陽和成都等城市的7個(gè)大悅城項(xiàng)目在上海集中亮相。中糧集團(tuán)宣布已開始在全國布局，將以“大悅城”為品牌，在全國打造“全服務(wù)鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　據(jù)史焯煒介紹，從北京西單大悅城運(yùn)營以來，已先后有沈陽大悅城、北京朝陽大悅城等建設(shè)和開業(yè)。其中，朝陽大悅城主體工程已完成；天津大悅城已開工。按照中糧內(nèi)部的時(shí)間表，朝陽大悅城初定于2010年5月1日開業(yè)，天津大悅城在2011年開業(yè)。另外，北京安定門大悅城正在規(guī)劃，成都大悅城也在推進(jìn)。

　　中糧置地相關(guān)負(fù)責(zé)人還透露，中糧集團(tuán)將在中糧地產(chǎn)之外，再投資700億元在全國建設(shè)20多個(gè)大悅城，大悅城將成為國內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)綜合體。中糧集團(tuán)提出，將來地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)到集團(tuán)總資產(chǎn)的30%。

　　據(jù)了解，目前中糧集團(tuán)旗下有兩家地產(chǎn)公司，上市公司中糧地產(chǎn)以及2007年在集團(tuán)原物業(yè)投資部的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的中糧置業(yè)。按照寧高寧此前的布局，未來中糧地產(chǎn)主攻住宅和工業(yè)地產(chǎn)，中糧置業(yè)則主攻商業(yè)地產(chǎn)。

　　中糧海景一號(hào)超11萬元/平方米 創(chuàng)出樓盤天價(jià)

　　2009年年末，中糧海景一號(hào)面向市場推出首批66套房源，是5幢高層中位置最好的一棟，報(bào)價(jià)10萬—12萬元/平方米。

　　盤踞上海豪宅價(jià)格之最兩年有余的湯臣一品，近期終于喪失了價(jià)格標(biāo)桿的地位。與其一路之隔的中糧集團(tuán)旗下項(xiàng)目“鵬利海景公寓”，經(jīng)過重新包裝上市，換名“中糧海景一號(hào)”，以超過11萬元/平方米的價(jià)格一舉成為新一代上海均價(jià)最貴樓盤。

　　從1996年拿地到2003年開始建設(shè)規(guī)劃，到最終跟市場見面，中糧海景一號(hào)項(xiàng)目歷經(jīng)了近10年的建設(shè)期。而在這10年的建設(shè)周期中，上海的地價(jià)、房價(jià)已獲至成倍的增長。以時(shí)間換取高額的利潤空間，這也是中糧海景一號(hào)發(fā)跡的秘密。

　　定價(jià)超過湯臣一品

　　雖然名為“中糧海景一號(hào)”，該項(xiàng)目實(shí)際上面對(duì)著的只是一條混濁的黃浦江。在陸家嘴金融核心地段，這棟天價(jià)樓遠(yuǎn)觀跟周邊高聳的寫字樓無異。

　　中糧海景一號(hào)原名為鵬利海景公寓，西鄰濱江大道，東靠銀城中路。整個(gè)社區(qū)占地面積約為2.4萬平方米，總建筑面積約12萬平方米，整個(gè)項(xiàng)目由5幢高層江景公寓合圍而成。

　　這個(gè)與湯臣一品并排而立的項(xiàng)目，由上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“鵬利置業(yè)”)開發(fā)，該公司是中糧集團(tuán)旗下的香港公司鵬利國際集團(tuán)獨(dú)資成立。雖然歸屬中糧地產(chǎn)，但中糧地產(chǎn)證券事務(wù)代表范步登告訴時(shí)代周報(bào)記者，中糧海景一號(hào)目前還沒有裝入上市公司，它現(xiàn)在只是由中糧地產(chǎn)負(fù)責(zé)托管，項(xiàng)目仍屬于鵬利國際集團(tuán)有限公司，即為中糧集團(tuán)所有。

　　2009年年末，中糧海景一號(hào)面向市場推出首批66套房源，是5幢高層中位置最好的一棟，報(bào)價(jià)10萬—12萬元/平方米。項(xiàng)目附近的湯臣一品均價(jià)10萬元/平方米，財(cái)富海景的售價(jià)不過6.5萬元/平方米左右。

　　在其代理上海浦東星河灣項(xiàng)目后，上海浦東星河灣創(chuàng)下開盤當(dāng)日狂銷40億元的傳奇紀(jì)錄，雙方曾傳出一些小插曲，星河灣埋怨賣得太快，價(jià)格定得偏低。此次中糧海景一號(hào)的定價(jià)，顯然吸取了上次的“教訓(xùn)”，定了一個(gè)比較高的價(jià)格。

　　66套房源銷售一空

　　盡管價(jià)格高昂，但中糧海景一號(hào)甫一面世仍然得到市場的熱捧。1月17日，鵬利置業(yè)相關(guān)工作人員稱，現(xiàn)今推出的房源中僅剩一套，其他的合約都已經(jīng)簽好了，“明年或許會(huì)再推另外一棟，目前集團(tuán)還沒有確定。”

　　上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司(下稱“世邦魏理仕”)曾擔(dān)任中糧海景一號(hào)的顧問咨詢機(jī)構(gòu)。其住宅項(xiàng)目營銷部高級(jí)董事陳煒告訴時(shí)代周報(bào)記者，中糧海景一號(hào)從2009年年中豪宅市場火熱的時(shí)候，就開始著手做銷售的準(zhǔn)備了，經(jīng)過幾個(gè)月的籌備，在年末推向市場，“這個(gè)樓盤在市場上還是比較有代表性的，以前一直是以出租為主，現(xiàn)在變成銷售，這是他們的擇時(shí)策略。”

　　陳煒說，現(xiàn)在市場行情比較好，中糧海景一號(hào)推出其中的部分樓盤，用于資金回流，“2009年樓市走勢太過兇猛，翹尾行情厲害，市場消化還需要一段時(shí)間，2010年豪宅市場就算會(huì)有新的供應(yīng)量，走勢會(huì)比較平穩(wěn)。”

　　上海方方地產(chǎn)咨詢師趙豫川也認(rèn)為，中糧海景一號(hào)等豪宅入市，其實(shí)是在一個(gè)好的市場環(huán)境下，高位套現(xiàn)。

　　“2010年價(jià)格上漲不能持續(xù)，會(huì)有一個(gè)調(diào)整。在宏觀政策頻出的情況下，無論是購房者還是開發(fā)商，心理預(yù)期會(huì)有所改變。”趙豫川說。

　　十三年捂盤捂出天價(jià)

　　中糧海景一號(hào)雖地處陸家嘴核心地段，但當(dāng)初拿地成本并不高。

　　資料顯示，陸家嘴金融區(qū)最初全部土地性質(zhì)皆為商業(yè)辦公用地，直到1996年左右浦東房地產(chǎn)開發(fā)陷入困境，浦東新區(qū)政府為了招商引資將一部分土地用地性質(zhì)從原來的辦公用地轉(zhuǎn)為住宅用地，湯臣一品所在的X4-2地塊以及中糧海景一號(hào)所在的X5-2、X5-3、X5-4地塊都屬于這種情況。

　　中糧海景一號(hào)能夠創(chuàng)出天價(jià)，得益于其長時(shí)間的捂盤。

　　早在2004年8月，鵬利置業(yè)發(fā)布的一則公告稱，鵬利海景公寓即將公開發(fā)售，并于2005年年底之前交房。然而，因?yàn)槭袌霏h(huán)境的變化，早已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的鵬利海景公寓一直在營銷策略上搖擺不定，樓盤的開盤時(shí)間一拖再拖。

　　此時(shí)，陸家嘴小三角的三大濱江豪宅有盛大金磐、湯臣一品、鵬利海景。最先開盤的盛大金磐，售價(jià)為2萬-4.5萬元/平方米，價(jià)格相對(duì)較低卻一直滯銷。接著開盤的湯臣一品，開出10萬元/平方米的天價(jià)，成為上海最貴樓盤，但也是無人問津。

　　“2005年左右，世界五大代理行之一的世邦魏理仕擔(dān)任鵬利海景公寓的咨詢顧問機(jī)構(gòu)，當(dāng)時(shí)根據(jù)市場形勢，我們建議開發(fā)商中糧集團(tuán)持有物業(yè)一段時(shí)間。”陳煒介紹。

　　受制于當(dāng)時(shí)宏觀調(diào)控，又目睹了鄰居湯臣一品的銷售不善，鵬利海景一直沒有對(duì)外公開預(yù)售。“因?yàn)橹屑Z海景一號(hào)價(jià)格預(yù)期過高，是一個(gè)很小眾的市場。這種情勢下，在售價(jià)、銷售率方面都達(dá)不到開發(fā)商的心理預(yù)期。”趙豫川認(rèn)為。

　　誰料想，2007年6月，上海地產(chǎn)界掀起一股大規(guī)模的整風(fēng)運(yùn)動(dòng)。此次整風(fēng)過程中，樓盤高定價(jià)也被納入罪責(zé)之中。湯臣一品首當(dāng)其沖，成為被調(diào)查對(duì)象。價(jià)格虛高、有捂盤惜售的嫌疑是上海市國土房管部門調(diào)查湯臣的理由之一。這對(duì)于鵬利海景等豪宅來說無疑是敲山震虎。

　　2007年下旬，鵬利海景決定將其全部350套房源轉(zhuǎn)為酒店式公寓出租，同時(shí)引入新加坡輝盛國際管理有限公司入駐。但其租賃價(jià)格又是長時(shí)間的懸而未決，湯臣一品再一次成為其“觀摩對(duì)象”。

　　直到2008年5月份左右，湯臣一品以7.5萬-12萬元的月租金價(jià)格，將小部分租賃房源投于市場。鵬利海景才將其月租金定為5.5萬-6.5萬元/月。而且據(jù)介紹，出租的其實(shí)只有其中的2棟樓，并非全部房源。

　　這種以租代售策略在2009年年末才發(fā)生改變。此時(shí)的上海樓市正處于一波狂熱的豪宅投資熱中。據(jù)陳煒介紹，中糧海景一號(hào)現(xiàn)在出售的是以前空置的樓盤，以前并未出租。

　　中糧海景一號(hào)的近鄰湯臣一品相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，“以前總會(huì)有人從負(fù)面角度看，湯臣一品是最貴樓盤標(biāo)價(jià)。中糧海景一號(hào)售價(jià)創(chuàng)新高，湯臣當(dāng)然歡迎。”