最新發(fā)布的《北京促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展實(shí)施意見》規(guī)定，嚴(yán)格二套住房購房貸款管理。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。

　　記者從多方渠道了解到，北京大多數(shù)銀行目前的二套房貸首付比例最低為40%，審批時可能還會將首付比例上浮。由于北京版“國11條”并未對二套房貸款利率進(jìn)行明確要求，因此各家銀行在執(zhí)行時仍有較大差距。二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率的0.7倍到1.1倍不等。

　　雖然規(guī)定明確要求“二套住房購房貸款首付比例不得低于40%”，但各家銀行的反應(yīng)速度明顯不同。中信銀行某信貸專員對記者表示，如果購房者首套住房人均建筑面積在27.07㎡以下，那么再次購房就可以算做改善性住房，最低可以享受20%首付、基準(zhǔn)利率下浮30%的優(yōu)惠。

　　首套房最低仍可享受七折優(yōu)惠利率

　　春節(jié)前夕，京城各大商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸款利率的新聞受到廣泛關(guān)注。記者了解到，目前，北京仍有部分銀行可為購房者辦理首套房7折的優(yōu)惠利率。

　　農(nóng)行、交行、深發(fā)展、民生、浦發(fā)、華夏、北京等銀行表示，仍可為購房者提供首套房最低7折的優(yōu)惠，首付比例多在20%以上。中行、光大等銀行首套房房貸利率最低為基準(zhǔn)利率的8.5折。

　　雖然不少銀行仍“標(biāo)榜”首套房房貸利率最低7折，但由于各大銀行在放款時都會耍點(diǎn)“小花樣”，購房者想要切實(shí)享受7折優(yōu)惠顯然很困難。

　　深發(fā)展某支行信貸經(jīng)理表示，即便購房者房貸審批流程已經(jīng)完成，能夠享受7折優(yōu)惠利率，但只要在放款之前國家對房貸政策做出新的要求，銀行便會調(diào)整這部分房貸利率，而不視為存量房貸。

　　“雖然我們?nèi)钥蔀槭状钨彿空咛峁﹥?yōu)惠利率，但由于銀行貸款額度有限，因此我們都會給房貸利率高的購房者先放款。” 民生銀行信貸部人士透露。

　　另外，按照北京版“國11條”的說法，購買房屋須以家庭為單位。因此，如果配偶中一方此前曾辦理過貸款購房，另一方再次申請貸款購房將被直接視為二套房。不過，記者了解到，以子女（已成年）名義購房，則仍可視為首套房，享受各種優(yōu)惠政策。

　　專家：房貸利率應(yīng)實(shí)行差異化

　　北京大學(xué)金融業(yè)研究中心副主任呂隨啟在接受采訪時表示，按照商業(yè)角度來看，房貸利率差異化屬于正常現(xiàn)象。目前，國家抑制通脹預(yù)期，解決房地產(chǎn)泡沫化的信心堅(jiān)決，因此房貸利率政策也將有所變動。而各家銀行發(fā)展情況、利潤構(gòu)成不同，也造成了房貸市場的利率差異化。

　　事實(shí)上，目前各家銀行在進(jìn)行房貸審批時，通常會根據(jù)購房者的資信情況進(jìn)行綜合評估。招商銀行、興業(yè)銀行工作人員就明確表示，如果客戶對該行貢獻(xiàn)程度高，就容易享受到優(yōu)惠利率。

　　“每位購房者的信用背景、資產(chǎn)情況都有所不同，因此他能承受的房貸利率也有所差異，銀行在審批時需要綜合考量，這就造成房貸利率差異化。這取決于銀行對客戶本身的判斷。”呂隨啟表示，單純依靠銀行上調(diào)房貸利率仍無法杜絕“斷供”的現(xiàn)象。

　　對此，某國有大型銀行工作人員表示，只有每個月家庭總收入須是家庭總負(fù)債的兩倍以上，才能辦理購房貸款。分析人士表示，此做法可以有效防止銀行貸款出現(xiàn)壞賬。