第一太平戴維斯在最新發(fā)布的一份報告中稱，從上海豪宅租賃市場的表現(xiàn)看，客源在增加，搬遷量在加大，一年之中的租賃繁忙時期已經(jīng)到來。隨著不少開發(fā)商選擇將其擁有物業(yè)轉(zhuǎn)租為售，使得市場中的可租賃優(yōu)質(zhì)物業(yè)數(shù)量有所減少�？墒�，住宅租賃市場的平均租金依然受到下行壓力的影響，導致租賃回報持續(xù)走低。

　　雖然豪宅租賃市場似乎已有走出低谷的跡象，但這并不能阻擋一些業(yè)主將手中物業(yè)轉(zhuǎn)租為售的決定。摩根士丹利銷售其長寧項目，新加坡雅詩閣出讓浦東的物業(yè)，而嘉里集團的丁香御苑剛剛結(jié)束熱銷，和記黃埔的四季雅苑也正在尋找潛在買家。

　　隨著這些開發(fā)商與投資機構(gòu)的減持，上海豪宅租賃市場的房源，在近期內(nèi)突然呈現(xiàn)出供應減少的現(xiàn)象。而隨著供求態(tài)勢產(chǎn)生的微妙變化，上海豪宅租賃市場的入住率則呈現(xiàn)上揚走勢。

　　第一太平戴維斯的報告中顯示，在第二季度，上海豪宅租賃市場的整體入住率環(huán)比上升了2.6個百分點，達到了79.7%。而隨著來滬外籍人士人數(shù)的增加，加上部分公寓對租賃業(yè)務的調(diào)整，豪宅公寓租賃市場的平均入住率同樣上揚至77.0%，與上季度相比推升了1.5個百分點。該機構(gòu)同時預期，從未來市場情況預測，上海豪宅租賃市場仍未復蘇。

　　顯然，入住率的提升僅是樂觀表象。研究數(shù)據(jù)顯示，上海豪宅租賃市場的平均租金水平，在第二季度間下滑了2.4%，為175.9元/平方米/天，與去年同期相比，下降了6.6%。第一太平戴維斯分析師表示，2009年上半年，由于大部分跨國公司仍舊執(zhí)行較為嚴格的控制預算及節(jié)省開支的政策，使得住宅租賃市場的平均租金受到下行壓力。“外籍員工在合同期滿時，通常會試圖爭取約10%～20%不等的租金折扣，或?qū)ふ移渌�同類住宅產(chǎn)品，這種現(xiàn)象在小業(yè)主市場中尤為明顯。”

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海銳豐世紀花木店經(jīng)理管丹蒙介紹，目前四季雅苑的獨棟月租金在6萬元左右，周邊云間綠大地、御翠園的同類房源月租金則分別約為6萬元/月和6.5萬元/月～7萬元/月。“總體而言，今年四季雅苑周邊的豪宅租賃市場沒有明顯起色，量價水平的表現(xiàn)較為一般。”

　　另一轉(zhuǎn)租為售的嘉里華庭項目，在出租之時一直保存著70%～80%的入住率。其中，兩房月租金在2.2萬～3.2萬元/月，三房月租金為3.2萬～4.2萬元/月，四房則以4.2萬元～5.2萬元的價格進行出租。據(jù)漢宇不動產(chǎn)豪宅部高級經(jīng)理邵保龍介紹，自2008年下半年開始，周邊豪宅樓盤的月租金情況普遍下跌了三成。目前東方雅苑的三房租金約在1萬元～2萬元/月，東方劍橋的三房可按1.8萬元～3萬元的租金水平租賃，而匯賢居三房的月租金已至2萬元～3萬元不等。

　　多家中介向CBN記者表示，大業(yè)主采取轉(zhuǎn)租為售的想法很容易理解。邵保龍認為，以嘉里華庭四房為例，以月租金4.2萬元～5.2萬元的收益率，遠遠比不上當前8萬元/平方米的對外售價。第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，上海浦西地區(qū)豪華公寓租金同比下降了3.0%至239.9元/平方米/月。分析師指出，與過去長線租賃形式的家庭客戶相比，目前客戶則以短租型的個人及夫妻為主，且公寓租賃市場在近期的競爭表現(xiàn)相當激烈。

　　管丹蒙則表示，從市場具體反饋情況來看，由于豪宅針對客戶群體以境外人士為主，但全球經(jīng)濟形勢的變化導致這部分群體的租房補貼縮水明顯，需求同時降低。另一方面，在經(jīng)歷租金下跌調(diào)整之后，豪宅小業(yè)主們降低租金的意愿較弱。“豪宅租金水平在整體經(jīng)濟形勢出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)之前，較難有明顯上漲。”

責任編輯：暖陽