國(guó)土部公布620個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查數(shù)據(jù) 被抽查的沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)商中一家表示數(shù)據(jù)不準(zhǔn) 兩家婉拒回應(yīng)

　　7月24日，國(guó)土資源部公布全國(guó)620個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查數(shù)據(jù)，為此前公開(kāi)宣稱的“地價(jià)房?jī)r(jià)比為23.2%”予以佐證。其中沈陽(yáng)7個(gè)被調(diào)查樓盤(pán)，地價(jià)房?jī)r(jià)比為15.44%至27.11%。

　　不過(guò)對(duì)于這組數(shù)據(jù)，沈陽(yáng)被調(diào)查項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司或刻意回避，或出言謹(jǐn)慎。而有未被抽查項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司老總直言，這樣的數(shù)據(jù)沒(méi)有實(shí)際意義，土地和稅費(fèi)是房?jī)r(jià)最大成本是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　遼寧地價(jià)占房?jī)r(jià)27%

　　國(guó)土資源部此次調(diào)查了遼寧50個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及沈陽(yáng)、大連、本溪、錦州等9個(gè)城市。地價(jià)占房?jī)r(jià)比最高的為35.02%，來(lái)自本溪經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)一項(xiàng)目；而最低的為6.74%，來(lái)自錦州一項(xiàng)目，其樓面地價(jià)僅為155元/平方米，而開(kāi)盤(pán)平均售價(jià)卻達(dá)到了2300元/平方米。

　　省國(guó)土資源廳的報(bào)告顯示，目前全省商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3932元/平方米，而同期全省城市地價(jià)綜合水平為1068元/平方米，地價(jià)占房?jī)r(jià)比為27.16%，高于全國(guó)此次調(diào)查的23.2%的平均水平。

　　對(duì)此，該廳人士認(rèn)為，“全省地價(jià)與房?jī)r(jià)比依然處于合理區(qū)間和穩(wěn)定狀態(tài)”。這一說(shuō)法得到中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟的認(rèn)同，稱地價(jià)占房?jī)r(jià)比例如在1/3以內(nèi)就合理。

　　開(kāi)發(fā)商慎談地價(jià)成本

　　昨日，記者聯(lián)系了沈陽(yáng)三家被抽查項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司，兩家公司以敏感為由婉拒記者采訪。而另一家公司表示，所公布的自己公司的數(shù)據(jù)并不準(zhǔn)確。

　　這家公司的依據(jù)是，其地塊是幾年前所拍，當(dāng)時(shí)的地價(jià)行情與現(xiàn)在有較大差別，而且項(xiàng)目從購(gòu)地開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售有2至3年周期，以過(guò)去的地價(jià)來(lái)和現(xiàn)在的房?jī)r(jià)對(duì)比，并不能反映真實(shí)的成本問(wèn)題。

　　東陵區(qū)土地房屋開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理王寶生則表示，單純看國(guó)土資源部公布的地價(jià)數(shù)據(jù)沒(méi)有意義，土地和稅費(fèi)成本往往占房?jī)r(jià)成本50%以上，甚至伴隨一些亂收費(fèi)，再扣除前期費(fèi)用、建安工程、管理成本、銷(xiāo)售費(fèi)用等，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)會(huì)有多少？

　　房?jī)r(jià)仍是霧里看花

　　陳晟說(shuō)：“長(zhǎng)期從事房產(chǎn)研究，可以了解到房地產(chǎn)成本大致構(gòu)成比例，但就具體項(xiàng)目而言最難明晰的就是稅費(fèi)，因?yàn)橐恍╉?xiàng)目存在地方招商的減免稅或退稅，而這一塊信息常不對(duì)公眾披露。”由于信息不對(duì)等，注定房?jī)r(jià)成本霧里看花。

　　【兩大疑問(wèn)】開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有暴利？

　　參與此次調(diào)查的國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松說(shuō),開(kāi)發(fā)商的建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的總稱）、管理成本、銷(xiāo)售成本大致相當(dāng)，一般不會(huì)超過(guò)30%,加之稅費(fèi)成本10%,平均土地成本23.2%,開(kāi)發(fā)商最終的直接利潤(rùn)應(yīng)該在40%左右。

　　一位成本核算專(zhuān)家認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商從項(xiàng)目拿地到房屋銷(xiāo)售完畢，都使用自有資金，要達(dá)到40%的利潤(rùn)可能性甚微，而若考慮到開(kāi)發(fā)商大規(guī)模貸款、建筑商墊資、預(yù)售回籠資金等，開(kāi)發(fā)商自有資金利潤(rùn)率達(dá)40%則大有可能。

　　目前房市傳遞何信號(hào)？

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，從央行對(duì)信貸過(guò)于集中房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，到銀監(jiān)會(huì)重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，再到國(guó)土資源部嚴(yán)查地王，所傳遞的信號(hào)即是嚴(yán)控樓市風(fēng)險(xiǎn)。

　　陳晟表示，部分城市此輪房?jī)r(jià)的非理性上漲，實(shí)質(zhì)是前期剛性需求釋放完畢，改善性住房需求尚未接棒，而在長(zhǎng)期通脹預(yù)期下，投資性住房過(guò)度介入，尤其是大量熱錢(qián)涌入。

　　陳晟說(shuō)：“熱錢(qián)的特點(diǎn)是來(lái)得快去得也快，快速流動(dòng)對(duì)這個(gè)行業(yè)的破壞影響是必須防范的。 ”

　　他認(rèn)為，對(duì)樓市的調(diào)控主要是貨幣、產(chǎn)業(yè)、稅收三大政策，事實(shí)上相關(guān)政策也正在實(shí)施。