《業(yè)主大會議事規(guī)則》等3個示范文件下周一起征求意見

　　繼《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）》開始實施后，昨天，市建委又公布了《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《首次業(yè)主大會會議召開工作方案》3個示范文本的征求意見稿，并在下周一至4月23日期間公開征求意見，市民可以登錄北京建設(shè)網(wǎng)，提出意見和建議。

　　市建委物業(yè)處處長趙成解釋說：“這3個示范文本是對近期出臺的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的落實和細(xì)化，為業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運行以及處理業(yè)主之間關(guān)系提供了一個基本范例。” 據(jù)了解，截至目前，本市實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，約80%的住宅小區(qū)還沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，這些相關(guān)示范文件的出臺，將加快這些小區(qū)兩個組織的成立。

　　另外，趙成強(qiáng)調(diào)，這3個示范文本并不是強(qiáng)制執(zhí)行的文件。在實際操作中，只要不違法違規(guī)，業(yè)主大會可以對一些條款進(jìn)行修改或添加，全體業(yè)主同意后，仍然具有約束力。

　　《首次業(yè)主大會工作方案》

　　五類業(yè)主不能選入業(yè)委會

　　市建委物業(yè)處處長趙成介紹說：“現(xiàn)在，許多小區(qū)想成立業(yè)主大會，但不知道該怎么成立，是導(dǎo)致小區(qū)未能成立業(yè)主大會的一個重要原因。”《首次業(yè)主大會會議召開工作方案（示范文本）》正式出臺后，將給業(yè)主提供一個比較實用的參考。

　　《工作方案》要求，業(yè)主委員會委員必須是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主可以自薦，也可以聯(lián)名推薦業(yè)主委員會委員候選人，由籌備組協(xié)商確定，或投票決定。但有以下5類行為之一的業(yè)主，建議不被選舉為業(yè)主委員會委員：不遵守業(yè)主大會議事規(guī)則；違章搭建建筑物、構(gòu)筑物；擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；擅自拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施等。

　　《業(yè)主大會議事規(guī)則》

　　防業(yè)委會亂來

　　小區(qū)業(yè)主事務(wù)管理中，業(yè)主委員會運作不規(guī)范、難以有效監(jiān)督也是比較突出的問題。本次征求意見的《業(yè)主大會議事規(guī)則》，與之前相比，細(xì)化了不少，僅在字?jǐn)?shù)上就比以前增加了2倍。

　　社區(qū)問題專家舒可心說，本次《業(yè)主大會議事規(guī)則》在印章、經(jīng)費問題都做了相關(guān)說明：在印章方面，要求業(yè)主委員會印章應(yīng)按照以下規(guī)定使用：在業(yè)主委員會任期內(nèi)使用；從事本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動并經(jīng)業(yè)主委員會過半數(shù)簽字同意方可使用，如與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、使用專項維修資金等；按規(guī)定及時退還印章；未按規(guī)定使用印章，造成損失的由印章使用人承擔(dān)責(zé)任。

　　在業(yè)主大會及業(yè)主委員會活動經(jīng)費使用上，各種費用支出要明細(xì)，另外，經(jīng)費收支賬目每月或每季度在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　《管理規(guī)約》

　　欠費業(yè)主能否入業(yè)委會業(yè)主定

　　本次征求意見的《管理規(guī)約》一點重要變化是，取消對拖欠物業(yè)費的業(yè)主是否能成為業(yè)委會成員的規(guī)定。北京市建委物業(yè)處處長趙成解釋說，這主要是考慮到目前拖欠物業(yè)費的原因復(fù)雜，除了惡意拖欠外，還會有一些困難情況，如已出國、經(jīng)濟(jì)困難等。這種情況必須結(jié)合實際，由業(yè)主自己決定。