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華北業(yè)績成拖累 合生創(chuàng)展高層震蕩(2)

2009-10-21 09:30 來源:經(jīng)濟觀察網(wǎng)   打印 | 收藏 |
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  按照上述收錄的京津新城從2005年到2009年上半年的銷售情況,該項目從2005年開始到2009年上半年合同銷售額約為20多億港元。但該項目的宣傳文章稱,該項目僅是配套設(shè)施,投資已達人民幣68億元。

  “全球最大的超五星級凱悅酒店,占地400畝的仿非洲迷城建筑,大學(xué)名校、溫泉浴場、高爾夫球場、賽馬場”,這個在天津郊區(qū)寶坻的 “造城”計劃從一開始就轟轟烈烈?梢耘c這巨大投資比較的是,合生2008年的純利是19.49億港元,2007年的是35.48億多港元。顯然,這個項目沉淀了合生多年的積累,但回收卻是個漫長的周期。

  除了出售住宅,這個項目豪華的配套物業(yè)目前也并未給合生帶來匹配的回報。2008年,合生創(chuàng)展的物業(yè)投資收入是6600萬港元,酒店收入是1.55億港元。而2007年的收入還低于這兩個數(shù)據(jù)。

  南方為橘,北方為枳

  資深業(yè)內(nèi)人士更直接指出,這個項目就是“廣東經(jīng)驗”北上之后的水土不服。“京津之間的互動仍舊比較低,城際鐵路對這種互動的提升程度非常有限。京津區(qū)域不像長三角和珠三角區(qū)域,產(chǎn)業(yè)發(fā)達,工廠遍布,民營企業(yè)老板對整個區(qū)域的認(rèn)同性較高,能夠接受在整個區(qū)域購房。京津之間主要是空地,沒有長三角和珠三角的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。讓城里人到這樣的地方買房,可能難度較大。如果這個項目放在上海和蘇州之間,或者深圳和廣州之間,都應(yīng)該沒問題。”

  “去京津新城,過往都要經(jīng)過高速路,要收費,周邊又比較荒涼。所以現(xiàn)在銷售還是很平淡。”上述天津地產(chǎn)行業(yè)人士這么分析。

  最早進入北京的外埠地產(chǎn)商朱孟依在原本邊緣的地帶囤積了大量土地。這些地方譬如現(xiàn)在的珠江帝景、羅馬嘉園、合生國際花園等成為城市中心之后,讓合生直到今天都能受益于當(dāng)年的積累,也曾讓業(yè)界對朱孟依當(dāng)年的膽識念念不忘。

  京津新城的開發(fā)量還非常巨大。年報表示,預(yù)計2012年后要開發(fā)約287萬平方米。2008年開發(fā)了約15.6萬平方米。2009年,計劃開發(fā)的是30多萬平方米。

  這個項目未來的命運更顯得撲朔迷離。

  霄云路8號之謎

  京津新城沉淀了巨量的資金和資源,F(xiàn)在,高端樓盤的開發(fā)也在挑戰(zhàn)著合生的管理層。

  “現(xiàn)在合生高端樓盤的比重日益加大,但他們經(jīng)驗的薄弱是我們目前會關(guān)注的。”標(biāo)準(zhǔn)普爾評級副董事符蓓認(rèn)為。

  符蓓告訴記者,合生下半年一個重要的現(xiàn)金流和利潤就來自于霄云路8號。

  北京住宅交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,該樓盤從去年底開盤,賣了36套,批準(zhǔn)銷售套數(shù)是328套。從目前看,這次成交均價約5萬元的樓盤在北京的第一次“試水”顯得“一般般”。

  另據(jù)《中國證券報》報道,霄云路8號近期銷售不太理想,客戶退房現(xiàn)象較為嚴(yán)重,其中一大原因是項目內(nèi)多數(shù)房源的車庫配比僅為1:1,遠不能滿足2000萬元房產(chǎn)購買力人群的需求。這種描述顯得合生在豪華公寓的開發(fā)經(jīng)驗不足。

  2008年,合生全面進軍商業(yè)地產(chǎn),2009年初,全面負責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的趙海又匆匆離職。從2008年年報中,合生的投資性物業(yè)類營業(yè)收入看,商業(yè)物業(yè)只是剛剛開始。眼下,又進軍豪華公寓等,合生是否作好準(zhǔn)備了?

  單從資金層面看,合生一直以來被評級機構(gòu)認(rèn)為作風(fēng)激進,手中現(xiàn)金較少,譬如2008年底,是24.6億多港元。到2009年上半年,現(xiàn)金卻有極大改善。2009年中報披露的合生現(xiàn)金以及銀行存款約55.4億港元。負債比去年末增加了5%,約375億港元。

責(zé)任編輯:雪飄梅瓣
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