淺論房地產(chǎn)銷售收入的會計核算

    社會主義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展為房地產(chǎn)市場的發(fā)育完善創(chuàng)造了優(yōu)越的市場環(huán)境，使房地產(chǎn)業(yè)如沐春風，得以空前發(fā)展。如何規(guī)范和加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保駕護航，顯得極為迫切。

　　一、房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍房地產(chǎn)有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)是指“土地及附著于土地上的改良物”即不動產(chǎn)；狹義的僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同，這是一類；另一類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收辦理移交手續(xù)之前，已簽訂房地產(chǎn)購銷合同的交易是作為房地產(chǎn)銷售，還是作為代建工程呢？答案是不能作為代建工程。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售對象是其“生產(chǎn)制造”的房地產(chǎn)，是有實物形態(tài)的產(chǎn)品，所提供的是產(chǎn)品而非勞務。辦理竣工驗收、辦妥移交前簽訂購銷合同甚至收取部分售房款，其性質(zhì)是預收貨款（或預收定金），這種交易是房地產(chǎn)銷售業(yè)務。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，也在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對象。

　　二、房地產(chǎn)銷售收入的確認原則

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認應依據(jù)《企業(yè)會計準則-收入》進行。房地產(chǎn)銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計量。

　　房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預售許可證后，方可上市預售房地產(chǎn)。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質(zhì)的價款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收，不符合收入確認條件，這時不能確認收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)，將“預收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。

　　在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認收入。理由是：第一，移交手續(xù)辦妥后，購買方可以持相關(guān)單證到有關(guān)部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風險和報酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方，滿足條件一。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。開發(fā)項目區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理等社區(qū)服務與條件二所述的繼續(xù)管理權(quán)不同，管理主體有差別。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產(chǎn)價款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價款在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。

　　三、房地產(chǎn)銷售收入的核算

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預售房地產(chǎn)款，一律不確認收入，其款項暫記入“預收帳款”科目；因預收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費等暫在“應交稅金一應交營業(yè)稅”等科目核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在促銷時收到的購房訂金在“其他應付款”科目核算。

　　開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認銷售收入的實現(xiàn)，借記“預收帳款”、“應收帳款”等科目，貸記“經(jīng)營收入”科目。

　　房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，先按周轉(zhuǎn)房的攤余價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“周轉(zhuǎn)房”科目；再按購銷合同中雙方簽訂的價格，借記“銀行存款”等科目，貸記“經(jīng)營收入”科目；并結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本，借記“經(jīng)營成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

　　舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內(nèi)補償部分和增加面積部分的價款收入，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入，借記“預收帳款”等科目，貸記“經(jīng)營收入”科目。

　　采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后，先將“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當期應收價款時，借記“銀行存款”或“應收帳款”科目，貸記“經(jīng)營收入”科目；按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當期應結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，借記“經(jīng)營成本”科目，貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同，合資開發(fā)項目，如果合同規(guī)定按投資額分配開發(fā)產(chǎn)品的，分出去的開發(fā)產(chǎn)品不作為經(jīng)營收入；如果是分享合資開發(fā)項目利潤的，對主辦企業(yè)而言，合資開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售（包括合資方購買的）均作為經(jīng)營收入核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，不論合同規(guī)定分配開發(fā)產(chǎn)品或分享合資開發(fā)項目利潤，所開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售或分配給其他合資各方，均作為主辦企業(yè)的經(jīng)營收入核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方的資金先作“預收帳款”處理。

　　房地產(chǎn)是一項價值很高的商品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利售出房盤、地產(chǎn)，盡快回收投資，對不同支付方式規(guī)定了不同程度的現(xiàn)金折扣。這是與企業(yè)理財活動相關(guān)的費用，應作為企業(yè)的“財務費用”，不影響房地產(chǎn)銷售收入金額的確認。購買方出于種種原因?qū)σ奄徶玫姆康禺a(chǎn)要求退貨，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，沖減退貨當期的“經(jīng)營收入”。

　　在房地產(chǎn)竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合收入確認條件的，只能作為“預收帳款”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某些促銷方式下達成的交易，比如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售，必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。如果是融資業(yè)務，與銷售的房地產(chǎn)相關(guān)的主要風險和報酬仍保留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即使已辦妥移交手續(xù)，也不能確認收入。又比如購銷合同中有銷售退貨條款的，應分析退貨的可能性，估計可能發(fā)生退貨的，不能確認收入。在不能確認收入的情況下，若已辦妥移交手續(xù)，應借記“開發(fā)產(chǎn)品一已售”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品一庫存”科目。