摘要：美國次貸危機引發(fā)的金融海嘯席卷美國，進而波及全球，給美國乃至全球金融市場都帶來了嚴重的沖擊，此次次貸危機的爆發(fā)主要是由美國利率大幅度上升、金融衍生產(chǎn)品的過度創(chuàng)新以及美國過于廉價的信用體制等一系列因素所導致的。近年來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，百姓買房的需求旺盛，以及金融機構(gòu)放松貸款條件等因素導致房價的不斷上漲，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險，給我國的住房抵押貸款市場帶來重大的風險隱患，因此，商業(yè)銀行應(yīng)加強對個人住房抵押貸款的風險管理。中央銀行應(yīng)強化對銀行貸款質(zhì)量的監(jiān)管，并盡快完善住房抵押貸款市場的信息披露制度，確保我國住房抵押貸款市場的健康發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：次貸危機；住房抵押貸款；抵押貸款證券化；風險控制

　　1  美國次貸危機的爆發(fā)

　　所謂次貸，是指美國房貸機構(gòu)針對收入較低、信用記錄較差的人群專門設(shè)計出的一種特別的房貸。相對于風險較低的“優(yōu)質(zhì)”貸款而言，這類貸款人的還貸違約風險較大，因此被稱為“次貸”。

　　在金融一體化及其聯(lián)動效應(yīng)的影響下，美國次貸危機引發(fā)的金融海嘯迅速波及世界各個角落，由于我國資本管制相對嚴格，國內(nèi)金融機構(gòu)對海外金融衍生產(chǎn)品市場的參與程度不高，使得次貸危機對中國的影響有限，但是，我們也應(yīng)該看到，近年來，我國利率水平較低，金融機構(gòu)放款條件放松，導致我國住房價格節(jié)節(jié)攀升，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險，給我國的住房抵押貸款市場帶來重大的風險隱患，因此，深入研究我國的住房抵押貸款市場存在的問題對防止我國有可能出現(xiàn)類似美國的次貸危機有著重要的現(xiàn)實意義。

　　2  我國當前住房抵押貸款市場發(fā)展存在的問題

　　2、1 低利率刺激了住房抵押貸款市場的過快發(fā)展

　　1997年東南亞金融危機以后，為刺激經(jīng)濟的發(fā)展，中國人民銀行通過降低利率和調(diào)低存款準備金率等寬松的貨幣政策來提高金融對經(jīng)濟增長的支持，同時，從房地產(chǎn)市場來看，1998年我國開始實施住房制度改革，大量具有住房需求的個人涌入到房地產(chǎn)市場，在寬松的貨幣政策下，住房開發(fā)成本低，市場大量需求刺激了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，尤其是個人住房按揭貸款快速發(fā)展并迅速成為各大金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)重點，2007年以來，商業(yè)性購房貸款中個人住房貸款增速呈逐月加快態(tài)勢，6月末個人住房貸款增速比1月末和3月末分別提高了4.8和4.6個百分點，同時，房貸利率進入上升通道，僅在2007年一年，中國人民銀行6次提高存貸款利率，在我國房貸大部分為浮動利率貸款的情況下，利率的提高有可能導致借款人還本付息的能力下降，商業(yè)銀行房貸積累的風險不斷加大，而且我國住房按揭貸款尚未證券化，信貸風險基本聚集在銀行內(nèi)部，缺乏風險市場共擔機制，一旦房價出現(xiàn)大幅度反轉(zhuǎn)，我國的住房抵押貸款市場也許會發(fā)生信貸危機。

　　2、2 貸款條件的放寬使得個人住房抵押貸款市場存在風險隱患

　　近年來，在房價持續(xù)上漲的宏觀背景下及住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的觀念驅(qū)動下，商業(yè)銀行普遍放松了對貸款者資質(zhì)的審查，不少房貸者開出的工資收入證明都是虛假的，而個別銀行出于自身的短期效益，加上個人住房消費信貸市場上的激烈競爭，使得個人住房貸款客戶的市場準入基本上是最低標準，而且我國目前還沒有建立起完善的個人信用評級系統(tǒng)，在各家銀行既沒有建立客戶分級體制，也沒有對抵押貸款進行分級的情況下，金融機構(gòu)缺乏相應(yīng)的風險補償機制，使得我國的住房抵押貸款市場存在重大的風險隱患。據(jù)統(tǒng)計，2006年9月末，上海中資銀行個人房貸不良比例在2年時間內(nèi)上升7倍多，商業(yè)性房貸逾期違約率也上升了10倍多。

　　2、3 我國商業(yè)銀行在金融創(chuàng)新過程中缺乏相應(yīng)的風險控制機制

　　為推動個人消費信貸的發(fā)展，我國的商業(yè)銀行對住房抵押貸款市場進行了多種創(chuàng)新嘗試，與美國的金融創(chuàng)新不同，我國的住房抵押貸款尚未證券化，不良貸款的風險全部聚集在商業(yè)銀行內(nèi)部，不利于信用風險的分散和轉(zhuǎn)移，使得我國金融機構(gòu)面臨著比美國金融機構(gòu)更大的風險，而且我國金融機構(gòu)的風險控制能力低下，相當部分貸款的發(fā)放是基于未經(jīng)證實的或者虛假的收入證明文件，金融機構(gòu)認為如果借款人違約，只要處理抵押物也就是房產(chǎn)就可以較好的挽回損失，基于這種重視抵押物價值，而輕視還款來源的觀念指導下，國內(nèi)很多金融機構(gòu)為爭取客戶資源，搶占市場相繼推出了個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款、加按揭貸款、二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)等多個金融創(chuàng)新產(chǎn)品。同時，我國部分商業(yè)銀行還推出了“雙周供”、“循環(huán)貸”等產(chǎn)品，融資便利的提供縮短了還款人的還款期限，減少了利息支出，使得借款人買越多的房產(chǎn)就可以獲得越多的信貸額度，受到了“炒房者”的追捧，此外，“氣球貸”、“房貸休假”等一些前期還款壓力小，后期按揭成本上升的創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)，也大大增加了住房抵押貸款資產(chǎn)的風險，可見，在銀行內(nèi)部沒有相應(yīng)的風險控制機制，而外部又缺乏對金融創(chuàng)新產(chǎn)品的有效監(jiān)管情況下。部分金融創(chuàng)新產(chǎn)品反而成為住房抵押貸款市場的不健康發(fā)展的助推器。

　　3  次貸危機對我國發(fā)展住房抵押貸款市場的幾點啟示

　　3、1 嚴格住房抵押貸款的審批，防范風險

　　美國次級住房抵押貸款的膨脹以及最后出現(xiàn)危機的一個重要原因就是金融機構(gòu)因房地產(chǎn)市場的持續(xù)景氣，過度依賴抵押物而忽略了借款人的還款來源，降低了發(fā)放按揭貸款的標準，放松了對貸款人資質(zhì)的要求，甚至推出了“零首付”和前期免月供的按揭貸款，在市場利率上升，房屋價格下降的情形下，就會出現(xiàn)大批“次貸購房者”無力按期償還貸款的局面，危機就不可避免的爆發(fā)了。所以，我國的金融機構(gòu)應(yīng)充分認識美國次貸危機的教訓，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，在保證嚴格執(zhí)行首付政策的條件下，要適度提高貸款首付比例，堅決杜絕零首付的出現(xiàn)，嚴格審查貸款者的資質(zhì)條件，如還款能力，還款意愿和還款記錄等等，嚴格住房抵押貸款的審批和監(jiān)控，合理控制貸款規(guī)模，防范風險。

　　3、2 培育多層次的住房抵押貸款市場，避免風險的過度集中

　　在我國的住房抵押貸款市場上，提供抵押貸款的金融機構(gòu)基本上都是商業(yè)銀行，難以形成多元化、競爭性的市場結(jié)構(gòu)。由于住房抵押貸款期限長。需要建立一個二級市場(即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場)來提高其流動性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級市場經(jīng)營機構(gòu)，至今仍然沒有建立房地產(chǎn)金融二級市場，且抵押貸款證券化水平較低，資產(chǎn)流動性較差，使得金融機構(gòu)無法進行有效的風險管理。而且也正是因為沒有一個協(xié)調(diào)完整的房地產(chǎn)一、二級市場體系，即使是現(xiàn)在比較熱門的房地產(chǎn)信托，也無法實現(xiàn)其期限轉(zhuǎn)換和風險管理的市場功能。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，銀行業(yè)將面臨損失。為了避免風險的過度集中，應(yīng)該培育多層次的住房抵押貸款市場，把政策性住房金融、合作制住房金融和外資住房金融機構(gòu)引入進來，拓寬融資渠道。

　　3、3 通過住房抵押貸款證券化來分散風險

　　住房抵押貸款證券化，就是將金融機構(gòu)發(fā)放的住房貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券(主要是以抵押貸款作為擔保的債券)，并通過在二級市場進行交易，轉(zhuǎn)賣給市場投資者，以達到融通資金和分散風險的目的。二級市場的運作不僅使得一級市場有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效地實現(xiàn)了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。但是，美國次貸危機的爆發(fā)，讓我們清醒地認識到，住房抵押貸款證券化的成功運作，首先需要一個健康的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，并需要各參與方對宏觀經(jīng)濟的變化發(fā)展趨勢有較為客觀的預期和充分的風險意識，其次要按照資產(chǎn)證券化各個流程的運作規(guī)則來進行，嚴格控制各環(huán)節(jié)中有可能蘊含的風險。

　　3、4 加強對住房抵押貸款市場的監(jiān)管

　　在過去很長的一段時間里，美國監(jiān)管當局的注意力一直集中在銀行和存款機構(gòu)，強調(diào)對機構(gòu)穩(wěn)定的監(jiān)管，而對產(chǎn)品創(chuàng)新多半采取了放任自流的態(tài)度。但證券化這類金融產(chǎn)品的出現(xiàn)，不但增大了金融體系整體的系統(tǒng)性風險，而且增加了相關(guān)性風險，是對金融穩(wěn)定的一個潛在威脅。監(jiān)管當局相對放任自流的監(jiān)管態(tài)度，在一定程度上縱容了金融機構(gòu)的過度證券化的行為，最終導致了次貸危機的爆發(fā)。我國監(jiān)管部門要充分吸收美國這次危機的教訓，加強央行和銀監(jiān)會的協(xié)調(diào)配合，積極探索更為合理有效的監(jiān)管方式，監(jiān)管部門應(yīng)督促商業(yè)銀行實施嚴格的貸款審批制度和風險管理措施，做好風險提示和檢查工作，并且要求金融機構(gòu)在加強風險管理的同時，合理構(gòu)建資產(chǎn)組合，主動調(diào)整貸款的行業(yè)、地域和期限結(jié)構(gòu)，規(guī)范抵押貸款放貸市場，防止惡性競爭導致的貸款質(zhì)量的下降，及時對商業(yè)銀行發(fā)出風險提示。

　　3.5 完善相關(guān)法規(guī)及制度建設(shè)

　　為了給住房抵押貸款市場的健康發(fā)展提供良好的外部環(huán)境，需要進一步完善相關(guān)的法規(guī)制度建設(shè)，近年來我國征信法規(guī)建設(shè)和制度建設(shè)雖取得一定進展，但仍需完善個人征信系統(tǒng)，降低信息的獲取成本，降低信息的不對稱。完善個人信貸的相關(guān)法律，加強對信貸違約的處罰，從法律層面保障銀行發(fā)放住房抵押貸款的安全性。同時還要盡快建立和完善房地產(chǎn)市場風險預警預報體系，對行業(yè)的風險預警系統(tǒng)主要依賴于兩方面的指標，一是宏觀經(jīng)濟指標，如國民經(jīng)濟增長率與國民收入，物價指數(shù)和通貨膨脹率、中長期貸款利率等；二是房地產(chǎn)行業(yè)的指標，如房地產(chǎn)貸款增長率與信貸總額增長率之比、房價和家庭平均收入之比等，通過房地產(chǎn)行業(yè)風險預警系統(tǒng)的建立來對房地產(chǎn)市場及整個社會經(jīng)濟環(huán)境進行預測，從而確保我國住房抵押貸款市場的健康發(fā)展。

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