【摘 要】 本文通過利用金融手段參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效的評價分析，指出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的主要原因是忽略了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性和差異性。筆者建議實施考慮區(qū)域差異的宏觀調(diào)控措施，即按照我國600余個城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的五種類型，因地制宜，實行有差異的金融調(diào)控措施。

　　【關(guān)鍵詞】 金融； 房地產(chǎn)； 調(diào)控； 區(qū)域差異

　　2004年以來，金融杠桿與行政手段、財稅手段、土地手段一道共同參與對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，雖然取得了一定進展，但從總體上看，效果遠不盡如人意。

　　一、金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果評價

　　在本輪國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控中，金融調(diào)控手段不斷在強化。自2004年10月至2007年9月不到三年內(nèi)，央行已經(jīng)連續(xù)9次加息，僅2007年就5次加息。為抑制經(jīng)濟運行中過多的流動性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上調(diào)存款準備金率，將存款準備金率由8%調(diào)升至13.5%。2007年9月27日，央行與銀監(jiān)會又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)[2007]359號，下稱“359號文”）。文件對申購第二套（含）以上住房的，作出了嚴格的規(guī)定。如此頻繁的金融調(diào)控措施，但效果并不理想，主要表現(xiàn)在如下幾個方面：

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資繼續(xù)升溫

　　自1998年以來，我國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長都在20%以上。2007年1

　　—9月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資16 814億元，同比增長30.3％，比上年同期加快6 個百分點，比全部固定資產(chǎn)投資高4.6個百分點；1—9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為25 379億元，增長37.9%。上述數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然在高位運行，溫度不斷攀升。

　　（二）房價居高不下

　　近幾年來，我國許多城市的房價都翻了一番。2007年房屋銷售價格繼續(xù)較快上漲，部分地區(qū)房價漲幅居高不下。2007年11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月高1.0個百分點；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月低0.8個百分點。新建商品住房銷售價格同比上漲12.2%，漲幅比上月高1.6個百分點；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月低0.9個百分點。深圳已經(jīng)連續(xù)21個月同比漲幅超過10%，其中10月份為21.1%；北京連續(xù)18個月同比漲幅超過8%，10月份達到17.8%。

　　（三）房貸風(fēng)險加大

　　我國商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房消費貸款快速增長。從1998年的3 106億元增加到2007年上半年的25 720億元，占同期人民幣貸款余額的比重從3.3%上升到10%左右，年均增速超過40%。

　　9月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.62 萬億元，比年初增加9 410 億元，同比增長29.6%，增速比上年同期快5.2 個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.76 萬億元，比年初增加3 491 億元，同比增長26.9%，增速比上年同期降低2 個百分點；購房貸款余額2.86 萬億元，比年初增加5 924億元，同比增長31.4%，增速比上年同期提高13.5 個百分點。

　　個人住房消費貸款違約風(fēng)險已有攀升趨勢。據(jù)19家銀行的不完全統(tǒng)計，個人住房消費貸款中，違約客戶高達18萬戶；工行、中行、建行2006年末個人住房不良貸款已接近200億元。

　　上述情況說明，當前我國房地產(chǎn)市場存在著嚴重的問題，滋生著一定泡沫。雖然形勢總體發(fā)展狀況還是可控的，但是如果房地產(chǎn)投資、房價繼續(xù)高漲下去，泡沫的風(fēng)險就會逐步加大，加之我國流動性過剩的格局并沒有發(fā)生根本變化，當前銀行體系流動性過剩形勢依舊嚴峻。因此，對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的任務(wù)仍然十分緊迫而艱巨。

　　二、金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的成因分析

　　盡管金融杠桿頻頻出手，但房地產(chǎn)市場的形勢仍然不見根本好轉(zhuǎn)，金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，甚至處于失靈狀態(tài)。究其原因，大體上有客觀原因和主觀原因兩種情況。

　　從客觀上看，第一，由于城市化發(fā)展迅速，商品房供不應(yīng)求；第二，貨幣流通嚴重過剩；第三，世界性的資產(chǎn)重新定價潮流影響。上述三個因素推動著我國房價不斷走向高處。除掉上述客觀原因外，主觀原因有以下幾點：

　�。ㄒ唬�對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控往往處于兩難境地

　　房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟的發(fā)展中，占據(jù)了舉足輕重的重要地位。房地產(chǎn)業(yè)貸款，在我國銀行信貸占據(jù)了很大的比重。房地產(chǎn)業(yè)的這樣一個重要地位，使得決策者進行宏觀調(diào)控時，往往會處于投鼠忌器的兩難境地。這有點像媽媽懲戒犯錯誤的孩子，打輕了孩子不當回事；打重了，又怕傷害了孩子的身體。房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控一直處于這樣兩難之中：下手輕了往往不起作用；但是下手重了，又怕傷害了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至損害整個國民經(jīng)濟，這個尺度非常難以把握。近期“359號文件”就是一個例證：出臺了“359號文件”，但看到一些城市的劇烈反應(yīng)，又不忍心下重手，導(dǎo)致市場仍對其中的“第二套房”如何認定爭論不休，政策難以執(zhí)行，調(diào)控效果也就不了了之。

　�。ǘ�）地方利益的制衡

　　在我國絕大多數(shù)城市中，房地產(chǎn)業(yè)都是地方經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)。土地出讓金收入和房地產(chǎn)開發(fā)交易的稅收收入，是各個城市地方財政的主要進項。有專家曾做了初步測算，房地產(chǎn)業(yè)的收入約占全國多數(shù)城市地方財政收入的51%。因此有人又把城市財政直稱為“土地財政”。如果在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，嚴格執(zhí)行國家的相關(guān)政策，就可能嚴重損傷地方財政的財源。這是絕大多數(shù)地方政府所不愿意看到的，也是他們對宏觀調(diào)控措施執(zhí)行不利的最根本的內(nèi)在因素。

　�。ㄈ�）地方銀行的消極抵制

　　房地產(chǎn)貸款，一直是各商業(yè)銀行的重要貸款，個人房貸一直被銀行業(yè)視為“優(yōu)質(zhì)蛋糕”。以交行為例，2007年以來雖然在不斷地壓縮開發(fā)性貸款，但是卻在謹慎擴展個人房貸，先后推出了“安居貸”個人住房貸款以及“輕松安居貸”個人住房循環(huán)貸款產(chǎn)品。建行是房貸的龍頭銀行，按照其披露的2007年中報數(shù)據(jù)，其個人貸款平均余額由2006年6月30日的48 906億元，增加至2007年6月30日的6 337億元。“高利潤、低風(fēng)險”的個人房貸是各家商業(yè)銀行爭搶的業(yè)務(wù)，面對“房貸新政”的實施，各商業(yè)銀行的態(tài)度并不積極。

　　“359號文件”出臺以來，各類銀行誰也不愿明確制定嚴格的“第二套房”細則，生怕因自己的細則過嚴而導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)客戶的流失。結(jié)果是調(diào)控政策所伸出的拳頭“高高舉起，輕輕落下”，調(diào)控功能大多被化解了。

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控指導(dǎo)理念的“一刀切”

　　當前我國正處于社會主義的初級階段，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡是一個最基本的特點。由于歷史及多種原因，各區(qū)域之間的經(jīng)濟發(fā)展水平差距相當懸殊。各項經(jīng)濟政策只有充分地考慮到這一現(xiàn)實，才會是有效的政策，才能達到預(yù)期的目的。我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的一個重要原因，在于宏觀調(diào)控指導(dǎo)理念上過多地強調(diào)政策的全國統(tǒng)一性，往往忽略了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性和差異性。

　　我國600余個城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是極不平衡的，大體上可以分為五種類型：第一類區(qū)域是發(fā)達地區(qū)，包括上海、北京、廣州、深圳。這些城市房地產(chǎn)市場投資炒房比例很大，外資進入量大，房價很高，漲幅很快。第二類區(qū)域是比較發(fā)達地區(qū)，如東莞、珠海、杭州、南京、蘇州、寧波、溫州、福州、廈門、天津、大連等地區(qū)。他們集中在以珠三角和長三角地區(qū)為主的東部沿海地區(qū)，房地產(chǎn)市場相對比較活躍，投資炒房比例較大，外資進入量比較大，房價相對比較高，漲幅較快。第三類區(qū)域是發(fā)展中地區(qū)，俗稱二線城市，如武漢、重慶、成都、沈陽、長春、哈爾濱、西安、鄭州、南寧、太原、蘭州、烏魯木齊、銀川等中部、東北、西南、西北地區(qū)的城市。它們的特點多是房地產(chǎn)市場啟動相對較晚，近幾年來房地產(chǎn)市場得以較快發(fā)展，居民自住性購房占市場主導(dǎo)地位，房價運行相對比較平穩(wěn)。第四類區(qū)域是剛啟動地區(qū)，主要體現(xiàn)在中部、東北、西南、西北地區(qū)的一些省屬城市。它們的房地產(chǎn)市場化水平不高，地價較低、房價也比較低。第五類區(qū)域是滯后地區(qū)，除東南沿海個別縣級市，全國絕大多數(shù)的縣級城市房地產(chǎn)業(yè)處于剛剛起步階段，房地產(chǎn)市場啟動相對滯后，房價較低。

　　由于忽略了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性和差異性，實施全國統(tǒng)一的調(diào)控政策，結(jié)果出現(xiàn)了該調(diào)控的沒能很好調(diào)控，不該調(diào)控的也跟著調(diào)控的結(jié)果，導(dǎo)致有病者吃藥的劑量不足，沒病的也得跟著吃藥。在第一、二類地區(qū)，一旦房地產(chǎn)市場稍有下挫，調(diào)控政策就立即出現(xiàn)折扣現(xiàn)象。迄今為止，很難有一項宏觀政策能夠一貫到底。

　　綜上所述，可以看出：其一，與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的主客觀原因相比，外因是條件，內(nèi)因是根據(jù)，主觀原因應(yīng)該是主導(dǎo)的；其二，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的主觀原因中，忽略了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性和差異性，這是最主要的原因。

　　三、實施區(qū)域差異的金融調(diào)控政策建議

　　依據(jù)當前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)險狀況和金融杠桿失靈的成因分析，為破解金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的兩難境地，筆者提出如下的金融政策建議：根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡的實際狀況，建議實施考慮區(qū)域差異的宏觀調(diào)控措施，即按照各個區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于不同歷史階段、當前存在的問題以及宏觀調(diào)控的任務(wù)，因地制宜，實行有差異的金融調(diào)控措施。

　　對第一類地區(qū)和第二類地區(qū)，它們是宏觀調(diào)控的主要對象，因此，應(yīng)該采取相對比較嚴厲的金融措施。例如，第二套住房的首付應(yīng)該嚴格按照以家庭為單位進行界定，無論是國內(nèi)銀行還是外資銀行都應(yīng)該執(zhí)行統(tǒng)一的從嚴調(diào)控的標準。利用嚴格的金融杠桿，從嚴控制上述地區(qū)的炒房風(fēng)潮，囤地風(fēng)潮，下大決心保證房價的平穩(wěn)運行。

　　對于第三類地區(qū)（往往俗稱為第二線地區(qū)），房地產(chǎn)市場雖然也有一些這樣或那樣的問題，但問題多是苗頭性的，所以對這類地區(qū)宏觀調(diào)控政策應(yīng)當適當放寬。例如，本次“房貸新政”中，第二套住房可以界定為按個人為單位。通過宏觀調(diào)控措施，對這類地區(qū)起到警示作用，既促使當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展，又防止過熱和房價過快上漲的弊端產(chǎn)生。

　　對于第四類和第五類地區(qū)，由于其房地產(chǎn)業(yè)剛剛起動，甚至是啟動不足，因此應(yīng)該對它們采取扶持和支持的態(tài)度，所以宏觀調(diào)控中，對這類地區(qū)應(yīng)該是網(wǎng)開一面。例如，“房貸新政”中，第二套住房的規(guī)定在上述地區(qū)可以不實行；甚至對于該類地區(qū)的購房貸款的首付款比例采取更加優(yōu)惠的政策，以鼓勵和支持第四類和第五類房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

　　房地產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟的關(guān)系有一個遞減規(guī)律在起作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，在一個城市經(jīng)濟發(fā)展的不同階段有著不同的作用。當一個城市經(jīng)濟處于騰飛的初期階段，房地產(chǎn)業(yè)是地方經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)收入是各個城市地方財政的主要收入。但是，隨著城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的地位和重要性逐漸發(fā)生變化，呈現(xiàn)遞減形態(tài)，其支柱型產(chǎn)業(yè)地位會逐步由其他產(chǎn)業(yè)取而代之。這一規(guī)律在廣州、深圳和上海都有明顯的體現(xiàn)。因此，在對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中，實施區(qū)域差異調(diào)控政策，不會對一、二類區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生大的不良影響。

　　總之，采用上述區(qū)域差異政策，有壓有保，既可以防止房地產(chǎn)市場大起大落，房價無限制地攀升，化解房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險，同時又促使后進地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進地方經(jīng)濟的平穩(wěn)、健康、快速增長。區(qū)域差異政策有利于縮小全國各個區(qū)域經(jīng)濟差距，從而解決決策層和管理層對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的兩難境地，可以把房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展帶來的風(fēng)險降到最低點，使其對國民經(jīng)濟的推動作用擴大到最大程度，確保國民經(jīng)濟平穩(wěn)、健康地快速運行。

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