【摘 要】在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，我國(guó)住房金融制度的研究多關(guān)注于美國(guó)的資本市場(chǎng)型住房金融制度。次貸危機(jī)的爆發(fā)給我們敲響了警鐘。文章從我國(guó)住房金融制度的現(xiàn)狀入手，通過(guò)對(duì)次貸危機(jī)的教訓(xùn)分析，得出合同契約型制度是下一階段住房金融制度發(fā)展方向的結(jié)論，并提出相應(yīng)的設(shè)想和建議。

　　【關(guān)鍵詞】次貸危機(jī)；住房金融制度；合同契約型

　　一、我國(guó)住房金融制度的現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┳》拷鹑谥贫鹊念�(lèi)型

　　從國(guó)際住房金融制度發(fā)展的歷史來(lái)看，目前占主導(dǎo)地位的住房金融制度有三種：強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型、合同契約型和資本市場(chǎng)型。

　　強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型是政府憑借國(guó)家權(quán)威和信用，通過(guò)國(guó)家法律和行政規(guī)定等強(qiáng)制手段要求雇主和雇員將雇員工資收入的一定比例定期存入制定機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)以?xún)?yōu)惠貸款方式支持雇員住房消費(fèi)，其本質(zhì)是一種社會(huì)保障機(jī)制，以新加坡的中央公積金制度最為成功。

　　合同契約型住房金融制度中，政府一般采取適當(dāng)干預(yù)政策保證本國(guó)住房金融制度實(shí)施。以德國(guó)為例，政府采取由政府出面構(gòu)建多模式綜合性住房金融體系以滿足不同階層居民需要、設(shè)立具有保障性質(zhì)的建房貸款制和建房互助儲(chǔ)金制以鼓勵(lì)私人建房和購(gòu)房，同時(shí)對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄提供獎(jiǎng)勵(lì)、免稅等優(yōu)惠以鼓勵(lì)中低收入階層購(gòu)房。

　　資本市場(chǎng)型是通過(guò)資本市場(chǎng)籌集住房資金的一種住房金融制度。以美國(guó)為例，該國(guó)利用住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，解決一級(jí)市場(chǎng)“存短貸長(zhǎng)”的矛盾，控制住房金融機(jī)構(gòu)的利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)收益，促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，形成一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)之間的良性互動(dòng)。

　�。ǘ�）我國(guó)住房金融制度的現(xiàn)狀

　　我國(guó)的住房金融是隨著住房制度改革和住房商品化、社會(huì)化而逐漸建立與發(fā)展起來(lái)的。在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期里，住房一向被看作是公共消費(fèi)品，住房消費(fèi)市場(chǎng)的主體基本上是各種社會(huì)集團(tuán)，而個(gè)人作為住房的最終消費(fèi)者并不直接進(jìn)入市場(chǎng)，整個(gè)社會(huì)缺乏一種依靠最終消費(fèi)者自己的力量消費(fèi)住房的壓力和動(dòng)力。

　　自20世紀(jì)80年代以來(lái)，就如何發(fā)展我國(guó)的住房金融，國(guó)內(nèi)曾進(jìn)行過(guò)很多探索。如1987年煙臺(tái)和蚌埠的住房?jī)?chǔ)蓄銀行試點(diǎn)，1991年上海建立住房公積金制度的試點(diǎn)，2004年天津中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的成立，2005年12月，中國(guó)建設(shè)銀行國(guó)內(nèi)首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品MBS的推出等。

　　客觀公正地說(shuō)，中國(guó)的住房金融雖然起步晚，發(fā)展也不盡如人意，但是至今已初步建立起頗具中國(guó)特色的住房金融體系，即以“住房公積金”為核心，以各大商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為運(yùn)行主體的一種住房金融模式。這種住房金融體系可以首先大致分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融和個(gè)人住房金融兩大塊，前者為開(kāi)發(fā)商，投資商、建筑商的住房建設(shè)等提供融資；后者則給居民個(gè)人購(gòu)房提供金融支持。個(gè)人住房金融又可大致分為政策性住房金融和商業(yè)性住房金融兩大類(lèi)，前者俗稱(chēng)為“委托性”業(yè)務(wù)，以住房公積金的運(yùn)作為核心；后者又叫“自營(yíng)性”業(yè)務(wù)，以商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款為主要方式。

　　這是種以強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型的住房公積金制度為主導(dǎo)、合同契約型和資本市場(chǎng)型為輔的住房金融發(fā)展格局。強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型的住房公積金制度是現(xiàn)階段的主要模式，住房公積金制度是我國(guó)現(xiàn)階段的合理選擇。我國(guó)人均收入水平低，住房主要還是依靠政府解決，資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投融資渠道不暢。同時(shí)，住房公積金具有籌資數(shù)額大、資金期限長(zhǎng)、籌資成本低等優(yōu)點(diǎn)，特別適應(yīng)我國(guó)目前住房消費(fèi)的要求，應(yīng)予加強(qiáng)和完善。但作為強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的公積金制度，制約了市場(chǎng)機(jī)制在住房資金配置中的作用，不符合國(guó)際住房金融的市場(chǎng)化發(fā)展趨勢(shì)，而且我國(guó)的公積金制度覆蓋范圍狹窄，不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制、人事制度、戶(hù)籍制度的改革要求，再加上公積金制度內(nèi)在的難以解決的公平性和保值增值的問(wèn)題，決定了它從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看很難成為我國(guó)住房金融發(fā)展的主體模式。

　　二、次貸危機(jī)給我們的啟示

　　次貸危機(jī)爆發(fā)之前，美國(guó)的“資本市場(chǎng)型”住房金融制度被認(rèn)為是世界上最先進(jìn)和最完備的制度，進(jìn)而也是各國(guó)金融當(dāng)局學(xué)習(xí)和研究的主要內(nèi)容。然而次貸危機(jī)爆發(fā)之后，特別是當(dāng)次貸危機(jī)日益演變成由美國(guó)向全世界擴(kuò)散的金融風(fēng)暴時(shí)，各國(guó)都開(kāi)始反省自己在住房金融制度或多或少“資本”化過(guò)程中存在的問(wèn)題和不足，我國(guó)尤其應(yīng)該從美國(guó)次貸危機(jī)中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

　�。ㄒ唬┳》拷鹑谥贫鹊幕�礎(chǔ)：適合自己的國(guó)情

　　美國(guó)“資本市場(chǎng)型”住房金融制度是建立在資本市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，金融制度相對(duì)完備的基礎(chǔ)之上的，其一級(jí)市場(chǎng)活躍著的是體系化的信貸評(píng)級(jí)制度和歷史悠久的評(píng)級(jí)公司；其二級(jí)市場(chǎng)不僅有政府擔(dān)保下的“兩房”、各類(lèi)增級(jí)公司，還有歷來(lái)活躍的投資銀行。可以說(shuō)，美國(guó)的住房金融制度是在各種力量的推動(dòng)下形成的，能為住房市場(chǎng)帶來(lái)高效率、高流動(dòng)性的住房與金融的有機(jī)安排。我國(guó)目前不具備這些市場(chǎng)條件和市場(chǎng)主體，因此這一制度并不適合我國(guó)國(guó)情。以新加坡為代表的“強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型”制度，非常適合于新加坡國(guó)家小、不需較高流動(dòng)性，易于統(tǒng)一行動(dòng)的特點(diǎn)，是與“資本市場(chǎng)制”相對(duì)立的一個(gè)典型。

　　建立適合我國(guó)國(guó)情的住房金融制度必須著重考慮兩點(diǎn)：首先是我國(guó)二元型的社會(huì)結(jié)構(gòu)，這種社會(huì)結(jié)構(gòu)下城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)的二元化，決定了我國(guó)的住房金融制度不能一刀切；其次是我國(guó)與住房金融制度的各項(xiàng)配套尚未健全，特別是誠(chéng)信系統(tǒng)的缺失，決定了我國(guó)的住房金融制度必須以穩(wěn)定為基礎(chǔ)，不能過(guò)分冒進(jìn)。

　　（二）住房金融制度的關(guān)鍵：監(jiān)管

　　盡管各國(guó)在建立住房金融制度時(shí)都充分考慮了自己的國(guó)情，然而這一制度一旦成型，必須有強(qiáng)有力的監(jiān)管，來(lái)制約住房金融制度給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)次貸危機(jī)的根源之一，便是監(jiān)管的缺失。消費(fèi)習(xí)慣的提前化、政府對(duì)住房金融體系風(fēng)險(xiǎn)的漠視、投資銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)趨之若鶩，都是危機(jī)爆發(fā)的前兆。而適時(shí)適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管，是有可能化解這場(chǎng)危機(jī)的。2008年10月，前美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘親自向公眾承認(rèn)此次危機(jī)中的監(jiān)管不足問(wèn)題。可見(jiàn)，一種體系再完善，也必須將監(jiān)管視作關(guān)鍵。

　　反觀我國(guó)，在住房金融活動(dòng)的監(jiān)管方面，主要由銀行監(jiān)督管理委員會(huì)負(fù)責(zé)。銀監(jiān)會(huì)主要是對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款和個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，可以說(shuō)，銀監(jiān)會(huì)是監(jiān)控住房金融風(fēng)險(xiǎn)的主體。由于我國(guó)實(shí)行的是分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)監(jiān)管的金融模式，銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)之間并無(wú)實(shí)際交叉，對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中的混業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，無(wú)法進(jìn)行有力監(jiān)管，在部分機(jī)構(gòu)實(shí)施住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)后，此類(lèi)住房金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，成為監(jiān)管的空白點(diǎn)。

　　三、次貸危機(jī)后我國(guó)住房金融制度的發(fā)展方向—合同契約型住房金融制度

　　鑒于“強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型”和“資本市場(chǎng)型”住房金融制度的不足以及由次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴給我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，筆者認(rèn)為，合同契約型可以成為我國(guó)住房金融制度發(fā)展的主要方向。

　　（一）我國(guó)已具備合同契約型住房金融制度的運(yùn)行條件

　　合同契約型住房金融制度的運(yùn)行依賴(lài)于：第一，較為穩(wěn)定的市場(chǎng)利率和通貨膨脹率；第二，金融自由化程度相對(duì)較低，住房合同儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)在資金籌措方面具有相對(duì)的壟斷地位；第三，合同儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)是非贏利性的，需要政府財(cái)力直接或者間接的支持。

　　我國(guó)目前不僅具備這三個(gè)方面的條件，其中某些條件還是十分成熟的。首先，我國(guó)公有制為主體的經(jīng)濟(jì)體制決定了政府可以為合同契約型住房金融制度提供政策支持和經(jīng)濟(jì)支持；其次，我國(guó)的金融密度和金融深度都處于較低水平，商業(yè)銀行仍然是占主體地位的金融機(jī)構(gòu)，這為合同契約型制度的實(shí)施提供了較好的基礎(chǔ)；最后，我國(guó)“利率非市場(chǎng)化”的現(xiàn)狀，決定了市場(chǎng)利率的穩(wěn)定性和通脹率的可控性。應(yīng)該說(shuō)，我國(guó)是具備運(yùn)行合同契約型住房金融制度的基本條件的。

　�。ǘ�）合同契約型作為我國(guó)主要住房金融制度的主要原因

　　如果說(shuō)運(yùn)行條件僅僅說(shuō)明了合同契約型制度在各國(guó)的共性的話，那么，選擇合同契約型作為我國(guó)住房金融制度是出于以下三個(gè)方面的考慮：

　　首先，我國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不平衡，城市發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于農(nóng)村發(fā)展，城市居民收入大于農(nóng)民收入，東部發(fā)展快于中西部，行業(yè)之間的發(fā)展水平和速度也有所區(qū)別，這些復(fù)雜因素決定了我國(guó)的住房金融制度必須能夠滿足不同階層居民的需要。合同契約型制度可以滿足這一特殊要求。在德國(guó)，政府根據(jù)城鄉(xiāng)發(fā)展的不同特點(diǎn)，設(shè)立了不同層次的儲(chǔ)蓄金融機(jī)構(gòu)。其中，政府建立的國(guó)營(yíng)銀行，負(fù)責(zé)全面的住房金融業(yè)務(wù)；抵押貸款銀行主要負(fù)責(zé)城市的住房金融業(yè)務(wù)；互助儲(chǔ)金信貸社則負(fù)責(zé)農(nóng)村的住房金融業(yè)務(wù)。針對(duì)不同地域發(fā)展的特殊情況，儲(chǔ)蓄合同在期限、還款方式上也有所不同，這些都是我國(guó)將來(lái)發(fā)展合同契約型制度時(shí)可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

　　其次，合同契約型制度的核心之一是封閉運(yùn)行機(jī)制，即存貸款利率由存貸款雙方共同商定，不與資本市場(chǎng)發(fā)生聯(lián)系的機(jī)制。這一機(jī)制不但將住房金融制度運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)限制在住房市場(chǎng)和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)之間，而且對(duì)于監(jiān)管當(dāng)局來(lái)講，有很大的便利性，特別適合我國(guó)分業(yè)監(jiān)管的格局。

　　最后，我國(guó)目前儲(chǔ)蓄率仍處于較高水平，金融市場(chǎng)的主體——政府、一般企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、居民等的資產(chǎn)都擁有較高的流動(dòng)性，甚至存在“流動(dòng)性過(guò)剩”現(xiàn)象。因此，合同契約型制度所謂的資金來(lái)源單一且不穩(wěn)定，容易出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，在我國(guó)很難出現(xiàn)。

　�。ㄈ�）關(guān)于合同契約型住房金融制度全面實(shí)施的幾點(diǎn)設(shè)想

　　1.政府在住房金融制度中的作用

　　首先，可以由政府出資建立國(guó)有的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，制定優(yōu)惠政策扶持地方住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的發(fā)展。美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)過(guò)表明，實(shí)施較為保守運(yùn)作的住房?jī)?chǔ)蓄銀行在促進(jìn)美國(guó)住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也保證了合同契約型機(jī)構(gòu)的相對(duì)穩(wěn)定。目前我國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行多從事地區(qū)性業(yè)務(wù)，唯一一家中外合資的住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)——中德住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)由于起步較晚、宣傳力度不夠、覆蓋面不廣等原因，很難與一般商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)。由政府作為發(fā)起者，必將給住房?jī)?chǔ)蓄銀行帶來(lái)足夠的流動(dòng)性和影響力。

　　其次，在合同儲(chǔ)蓄制度通過(guò)住房?jī)?chǔ)蓄銀行得到貫徹，這一體系逐漸成熟之后，政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相應(yīng)措施。比如住房?jī)?chǔ)蓄銀行相對(duì)應(yīng)的存款保險(xiǎn)制度等對(duì)該體系進(jìn)行完善。

　　2.對(duì)合同契約型住房金融制度的監(jiān)管

　　目前我國(guó)銀行監(jiān)督管理委員會(huì)在實(shí)施監(jiān)管職能時(shí)，主要分四部分，對(duì)國(guó)有銀行、非國(guó)有銀行、外資銀行、其他銀行機(jī)構(gòu)等進(jìn)行監(jiān)管，其中并未將住房?jī)?chǔ)蓄銀行作為專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。為了對(duì)合同住房金融制度進(jìn)行有效監(jiān)管，一方面，銀監(jiān)會(huì)應(yīng)該設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)管；另一方面，銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)之間在條件成熟時(shí)進(jìn)行的證券化業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)管方面的合作。

　　3.相關(guān)法律制度的配套

　　目前與住房金融制度相對(duì)應(yīng)的法律有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》、《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等，行政法規(guī)僅有《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改的決定》，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)合同契約型制度的法律法規(guī)。

　　針對(duì)合同契約型制度可能產(chǎn)生的合同風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)管問(wèn)題等，法律上仍處于相對(duì)空白狀態(tài)。應(yīng)當(dāng)制定針對(duì)此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的專(zhuān)門(mén)法律法規(guī)，保證我國(guó)住房金融市場(chǎng)得到健康良好的發(fā)展。

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