企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃

來源: 陸英編輯： 2009/10/09 10:25:04　　字體：大小

　　摘要：土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅納稅籌劃方法主要是根據(jù)土地增值稅的征收政策，努力降低土地增值額，從而降低土地增值率，享受土地增值稅免征或從低征收?，F(xiàn)舉例說明企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法。

　　一、利用普通標準住宅土地增值稅免征政策

　　【例】萬均房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標準住宅2幢,售價定為2,600萬元，開發(fā)成本等扣除項目金額合計為2,000萬元，該企業(yè)應納的各項稅金計算如下：

　　應繳納營業(yè)稅=2,600萬元×5%=130萬元

　　應繳納城市維護建設稅=130萬元×7%=9.10萬元

　　應繳納教育費附加=130萬元×3%=3.90萬元

　　扣除項目金額合計=2,000萬元+130萬元+9.10萬元+3.90萬元=2,143萬元

　　土地增值額=2,600萬元-2,143萬元=457萬元

　　土地增值率=457萬元/2,143萬元=21%

　　應繳納土地增值稅=457萬元×30%=137.10萬元

　　企業(yè)稅前利潤=2,600萬元-2,143萬元-137.10萬元=319.90萬元

　　應繳納企業(yè)所得稅=319.90萬元×25%=79.975萬元

　　企業(yè)稅后利潤=319.90萬元-79.975萬元=239.925萬元

　　納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為21%，根據(jù)土地增值稅征收細則對于納稅人建造出售普通標準住宅的規(guī)定，“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過土地增值稅細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅”。企業(yè)土地增值率臨近免征點20%，可考慮重新測算并制定銷售價格，適當降低銷售價格，爭取讓土地增值率不超過免征點，具體方法如下：

　　設免征點銷售價格為P,P=(1+20%)×(2,000+5.50%P)，解得P=2,569.5931萬元，按此免征點銷售價格，考慮將現(xiàn)行銷售價格定為略低為免征點銷售價格，如定為2,569萬元，按此價格，該企業(yè)應繳納的各項稅金計算如下：

　　應繳納營業(yè)稅=2,569萬元×5%=128.45萬元

　　應繳納城市維護建設稅=128.45萬元×7%=8.9915萬元

　　應繳納教育費附加=128.45萬元×3%=3.8535萬元

　　扣除項目金額合計=2,000萬元+128.45萬元+8.9915萬元+3.8535萬元=2,141.295萬元

　　土地增值額=2,569萬元-2,141.295萬元=427.705萬元

　　土地增值率=427.705萬元/2,141.295萬元=19.97%，低于免征點20%，可享受免征土地增值稅，應繳納土地增值稅為零，

　　企業(yè)稅前利潤2,569萬元-2,141.295萬元=427.705萬元

　　應繳納企業(yè)所得稅=427.705萬元×25%=106.92625萬元

　　企業(yè)稅后利潤=427.705萬元-106.92625萬元=320.77875萬元

　　從上述計算過程可看出，經(jīng)過重新測算制定銷售價格的籌劃，企業(yè)銷售收入減少了2,600萬元-2,569萬元=31萬元，但稅后利潤增加了320.77875萬元-239.925萬元=80.85375萬元。

　　在進行此項籌劃時要注意，對于重新測算并制定普通標準住宅的銷售價格要考慮免征土地增值稅稅額應大于銷售收入的降低幅度，確保企業(yè)籌劃后的稅后利潤大于籌劃前的稅后利潤。

　　二、分立銷售合同，分散銷售收入，降低土地增值額

　　【例】華興房地產(chǎn)企業(yè)建造的精裝修住宅10幢,總售價定為8,000萬元(其中毛坯房售價收入4,800萬元，精裝修售價收入3,200萬元,建安成本合計3,800萬元(其中商品房開發(fā)成本3,000萬元，精裝修成本800萬元)，該企業(yè)應繳納的各項稅金計算如下：

　　應繳納營業(yè)稅=8,000萬元×5%=400萬元

　　應繳納城市維護建設稅=400萬元×7%=28萬元

　　應繳納教育費附加=400萬元×3%=12萬元

　　扣除項目金額合計=3,800萬元+400萬元+28萬元+12萬元=4,240萬元

　　土地增值額=8,000萬元-4,240萬元=3,760萬元

　　土地增值率=3,760萬元/4,240萬元=89%

　　應繳納土地增值稅=3,760萬元×40%-4,240萬元×5%=1,504萬元-212萬元=1,292萬元

　　企業(yè)稅前利潤=8,000萬元-4,240萬元-1,292萬元=2,468萬元

　　應繳納企業(yè)所得稅=2,468萬元×25%=617萬元

　　企業(yè)稅后利潤=2,468萬元-617萬元=1,851萬元

　　納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為89%，適用土地增值稅率達到40%，可考慮改變銷售合同簽訂方式，將毛坯房銷售和精裝修裝飾分別簽訂合同，毛坯房銷售合同定為售價收入4,800萬元，精裝修裝飾合同定為裝飾收入3,200萬元，總合同收入不變，但單個合同銷售收入降低，從而達到降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率的目的。經(jīng)分立合同后，企業(yè)應繳納的各項稅金計算如下：

　　1．毛坯房銷售合同應繳納的各項稅金計算如下：

　　應繳納營業(yè)稅=4,800萬元×5%=240萬元

　　應繳納城市維護建設稅=240萬元×7%=16.80萬元

　　應繳納教育費附加=240萬元×3%=7.20萬元

　　扣除項目金額合計=3,000萬元+240萬元+16.80萬元+7.20萬元=3,264萬元

　　土地增值額=4,800萬元-3,264萬元=1,536萬元

　　土地增值率=1,536萬元/3,264萬元=47%

　　應繳納土地增值稅=1,536萬元×30%=460.80萬元

　　2．精裝修裝飾合同應繳納的各項稅金計算如下：

　　應繳納營業(yè)稅=3,200萬元×3%=96萬元（注：裝修營業(yè)稅稅率為3%）

　　應繳納城市維護建設稅=96萬元×7%=6.72萬元

　　應繳納教育費附加=96萬元×3%=2.88萬元

　　企業(yè)稅前利潤（1+2）合計=4,800萬元-3,000萬元-264萬元-460.80萬元+3,200萬元-800萬元-96萬元-6.72萬元-2.88萬元=3,369.60萬元

　　應繳納企業(yè)所得稅=3,369.60萬元×25%=842.40萬元

　　企業(yè)稅后利潤=3,369.60萬元-842.40萬元=2,527.20萬元

　　經(jīng)過上述籌劃，企業(yè)稅后利潤增加了2,527.20萬元-1,851萬元=676.20萬元。

　　三、增加銷售環(huán)節(jié)，降低土地增值率

　　【例】實華集團公司有一塊土地準備出售給躍進公司，原土地購入成本為1,000萬元，現(xiàn)準備6,000萬元出售，該企業(yè)應繳納的各項稅金計算如下：

　　應繳納營業(yè)稅=(6,000萬元-1,000萬元)×5%=250萬元

　　應繳納城市維護建設稅=250萬元×7%=17.50萬元

　　應繳納教育費附加=250萬元×3%=7.50萬元

　　扣除項目金額合計=1,000萬元+250萬元+17.50萬元+7.50萬元=1,275萬元

　　土地增值額=6,000萬元-1,275萬元=4,725萬元

　　土地增值率=4,725萬元/1,275萬元=371%

　　應繳納土地增值稅=4,725萬元×60%-1,275萬元×35%=2,835萬元-446.25萬元=2,388.75萬元

　　企業(yè)稅前利潤=6,000萬元-1,275萬元-2,388.75萬元=2,336.25萬元

　　應繳納企業(yè)所得稅=2,336.25萬元×25%=584.0625萬元

　　企業(yè)稅后利潤=2,336.25萬元-584.0625萬元=1,752.1875萬元

　　納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為371%，適用土地增值稅率達到60%，可考慮增加銷售環(huán)節(jié)，利用二次銷售的方法降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率。具體方法為實華集團公司將土地作價3,000萬元出售給下屬全資子公司實林公司，再由實林公司將土地作價6,000萬元出售給躍進公司，通過二次銷售的方法降低土地增值額。經(jīng)籌劃后實華集團公司應繳納的各項稅金計算如下：

　　應繳納營業(yè)稅=(3,000萬元-1,000萬元)×5%=100萬元

　　應繳納城市維護建設稅=100萬元×7%=7萬元

　　應繳納教育費附加=100萬元×3%=3萬元

　　扣除項目金額合計=1,000萬元+100萬元+7萬元+3萬元=1,110萬元

　　土地增值額=3,000萬元-1,110萬元=1,890萬元

　　土地增值率=1,890萬元/1,110萬元=170%

　　應繳納土地增值稅=1,890萬元×50%-1,110萬元×15%=945萬元-166.50萬元=778.50萬元

　　企業(yè)稅前利潤=3,000萬元-1,110萬元-778.50萬元=1,111.50萬元

　　應繳納企業(yè)所得稅=1,111.50萬元×25%=277.875萬元

　　實華集團公司稅后利潤=1,111.50萬元-277.875萬元=833.625萬元

　　實林公司應繳納的各項稅金計算如下：

　　應繳納營業(yè)稅=(6,000萬元-3,000萬元)×5%=150萬元