摘要：本文主要簡述了當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，并就當前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢，重點分析了在當前銀根緊縮的情況下，我國房地產(chǎn)行業(yè)如何選擇合適的融資方式研究。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資方式 研究 對策

　　2011年國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控日益趨緊，通脹壓力增大，逐步實行貨幣信貸緊縮政策。截止2011年4月底，央行已加息兩次，上調(diào)4次存款準備金率，對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成一定的影響。在當前嚴峻的資金形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何加強融資，獲取更多項目開發(fā)資金已成為行業(yè)發(fā)展的一個重要課題。

　　一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資總體情況

　　房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中起著重要的作用。從總量上看，2007年1—10月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金28863.65億元，與2006年同期相比增 長了22.48%。國內(nèi)貸款、自籌資金以及其他資金是資金來源的三大重要組成部分，占房地產(chǎn)開發(fā)資金的98.32%，其絕對值較之前所有年份均有所上升。其他資金是房地產(chǎn)開發(fā)資金來源最主要的部分，所占比例為46.60%，其中，定金及預(yù)收款為8044.37億元，個人按揭貸款為3636.49億元，所占比例分別為59.80%和40.20%. 位于資金來源第二位的是房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金，其中企業(yè)的自有資金為5350.89億元，建筑施工企業(yè)的工程墊付款為3966.39億元，所占比例分別為57.42%和42.58%.位于資金來源第三位的是國內(nèi)貸款，其中，銀行貸款5252.97億元，占93.61%。由于建筑施工企業(yè)的工程墊款也主要是來源于建筑業(yè)貸款，加上個人按揭貸款和銀行的開發(fā)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的主要部分仍然是銀行貸款。由此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的高度依賴性。

　　由上述數(shù)據(jù)可以看出，在投資總額上，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域投資額在不斷增加。而我國的金融市場發(fā)展不夠完善，市場上可供房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資產(chǎn)品較少，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較有限。

　　二、我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

　?。ㄒ唬┥鲜腥谫Y

　　上市是直接融資迅速籌得巨額資金的渠道，但目前我國房地產(chǎn)A股上市公司有121家，僅占全國5萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的千分之二。主要原因是因為上市審查過程比較復(fù)雜，上市融資的初期成本比較高，許多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用上市融資的方式壁壘比較高。

　　（二）信托融資方式

　　這種信托融資方式，沒有在我國真正發(fā)展起來。投資者通過購買信托的方式進行投資，享受房地產(chǎn)升值所帶來的實惠。這樣既解決了房地產(chǎn)資金的來源問題，減輕了銀行的風(fēng)險，又緩解了房地產(chǎn)供求關(guān)系。但是由于稅收政策等一些政策性因素，REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等信托方式在中國發(fā)展的并不樂觀。

　?。ㄈA層融資方式

　　夾層融資方式是目前一種比較新的融資模式，是一種介于股權(quán)融資與債權(quán)融資之間的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，通常是對不同債權(quán)和股權(quán)的組合，處于公司資本結(jié)構(gòu)的中層，具有靈活性高、門檻低的優(yōu)勢。這種方式在歐美等發(fā)達國家已經(jīng)有成功的案例，但是在國內(nèi)較為少見。

　?。ㄋ模┒唐谌谫Y券

　　短期融資券是一種按照法定程序發(fā)行，約定在短期內(nèi)付息，解決企業(yè)臨時性、季節(jié)性短期資金需求的有價證券，是我國借鑒其他國家情況開發(fā)的一種新的商業(yè)票據(jù)，周轉(zhuǎn)速度快，利率于期限靈活，對申請發(fā)行融資券的企業(yè)沒有規(guī)模上的限制，是目前企業(yè)比較傾向使用的一種融資方式。不過從承銷商自身利益考慮，通常會考慮資質(zhì)好，規(guī)模大的企業(yè)，真正能夠使用這種融資方式融資的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還十分少。

　　（五）資產(chǎn)證券化

　　是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化成為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式，主要包括兩種方式，項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化。這種方式有利于商業(yè)銀行拓展資金來源，增強資產(chǎn)流動性，減緩商業(yè)銀行貸款壓力。

　　三、銀根緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的建議

　　既然銀根緊縮使得從銀行貸款更加艱難，房地產(chǎn)行業(yè)更應(yīng)該注重內(nèi)部籌資這一渠道。企業(yè)內(nèi)部管理水平的高低，對企業(yè)內(nèi)部籌資的效果有著較大的影響。為此，首先應(yīng)全面提高房地產(chǎn)企業(yè)對管理的重視，改變長期以來重經(jīng)營、輕管理的思想；其次建立適應(yīng)市場經(jīng)濟的管理機制，建立科學(xué)的企業(yè)內(nèi)部管理制度，使企業(yè)的財務(wù)、生產(chǎn)、質(zhì)量等管理工作正?；?、規(guī)范化，提高企業(yè)管理等級；再次，企業(yè)的發(fā)展和投資方向，必須符合國民經(jīng)濟發(fā)展的趨勢和社會發(fā)展的需要，并具有較高的企業(yè)效益和社會效益，當企業(yè)具有增長潛力和發(fā)展后勁時，企業(yè)就可以更多地從內(nèi)部籌集到發(fā)展所需資金。外部融資則可以從以下幾方面入手：

　　（一）促進信托的進一步發(fā)展

　　房地產(chǎn)信托對物業(yè)的投資持有是長期的，在一定政策的扶持下，大量機構(gòu)投資者的出現(xiàn)會帶來房地產(chǎn)投資的長期化，降低目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中的大量短期交易行為，有利于穩(wěn)定市場。而且作為機構(gòu)投資者，REITs更專業(yè)，其要求回報率也更為理性。如果能成為房地產(chǎn)投資市場的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規(guī)行為，因此要進一步促進房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

　?。ǘ┘涌旆康禺a(chǎn)公司債券的發(fā)展

　　發(fā)行房地產(chǎn)公司債券可以改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，但目前房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多，長貸缺乏現(xiàn)象，融資結(jié)構(gòu)不合理。以中長期為主的公司債為房地產(chǎn)公司提供了較為穩(wěn)定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)公司資金需求量較大，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率通常較高，間接融資會提高負債成本，而發(fā)行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財務(wù)成本。

　?。ㄈ┻M一步擴充股市規(guī)模

　　房地產(chǎn)企業(yè)上市，從股市融資規(guī)模一般較大，融資成本低廉，無需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本。上市融資后進行收購、并購、合資等資本運作，提高公司的服務(wù)范圍和專業(yè)水準，還可以把原來可能給銀行系統(tǒng)帶來的風(fēng)險，通過增發(fā)、配股等方式，轉(zhuǎn)嫁出去，對于降低信貸風(fēng)險有一定的好處。

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時間快，節(jié)約時間成本的優(yōu)點。目前我國A股上市的房地產(chǎn)公司僅有121家，只占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的約0.2%，因此，可以進一步擴充房地產(chǎn)企業(yè)上市融資規(guī)模。

　?。ㄋ模┓e極進行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

　　目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)市場的融資產(chǎn)品較少。因此可以借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，采取租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資、過橋貸款等新型融資方式，來確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇必須要量力而行，應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展的需要、資金的需求及成本情況來選擇適合自己的融資方式和規(guī)模，并且融資方案要利于企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有選擇了適合自身發(fā)展需要的融資方式，才能獲得充足的資金支持，擴大規(guī)模提高獲利能力，從而提高自己的競爭優(yōu)勢，使企業(yè)快速健康的發(fā)展。

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