房產(chǎn)稅是國家為了加強(qiáng)房產(chǎn)管理，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，調(diào)整房產(chǎn)政策，穩(wěn)定財(cái)政收入，而運(yùn)用稅收杠桿，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或出租房產(chǎn)收入征收的一個(gè)稅種。近年來，我們在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，有些單位和個(gè)人為了逃避國家監(jiān)督，利用各種方法偷逃房產(chǎn)稅，其手法多種多樣，主要表現(xiàn)在：

　　一是將房產(chǎn)建成“馬拉松工程”。有些單位特別是企業(yè)，購建的房產(chǎn)投入使用后，故意不進(jìn)行工程決算，有的雖已決算但長期不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，將其列入在建工程長期掛賬，或者將購建房產(chǎn)的費(fèi)用支出長期掛在其他應(yīng)收款、預(yù)付賬款等帳戶，虛列債權(quán)，對(duì)外號(hào)稱房產(chǎn)未完工，在整個(gè)工程“馬拉松”期間不計(jì)提房產(chǎn)稅，偷逃了稅款。

　　二是“渾水摸魚”偷逃房產(chǎn)稅。有些單位故意不設(shè)置固定資產(chǎn)明細(xì)賬，也不建立房產(chǎn)卡片等明細(xì)記錄；有些單位將房產(chǎn)混入其他固定資產(chǎn)，只有資產(chǎn)總數(shù)而無房產(chǎn)明細(xì)數(shù)；有些單位只記房產(chǎn)數(shù)量而無房產(chǎn)價(jià)值。這樣，利用賬目混亂故意不提或者少提房產(chǎn)稅，從而達(dá)到“渾水摸魚”偷逃稅款的目的。

　　三是“偷梁換柱”混淆房產(chǎn)偷逃稅款。按照規(guī)定，只要有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠擋風(fēng)遮雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、居住或者儲(chǔ)藏物質(zhì)的場所就應(yīng)該作為房產(chǎn)計(jì)提房產(chǎn)稅。但我們在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，個(gè)別企業(yè)將建造的一些符合房產(chǎn)條件長期使用的堅(jiān)固建筑如材料棚、工棚等列入臨時(shí)建筑和簡易建筑范圍，不辦理房產(chǎn)證，有些干脆混同修理支出和購買材料物品進(jìn)行一次性攤銷，不在固定資產(chǎn)中加以反映，但對(duì)這部分房產(chǎn)照提折舊，卻不提取房產(chǎn)稅。

　　四是暗中頂賬“偷吃”房產(chǎn)。有些單位將擁有的房產(chǎn)出租給某些單位和個(gè)人，承租人用服務(wù)、實(shí)物和其他形式為報(bào)酬抵付房租，特別是承租人將有些房屋用于餐飲服務(wù)業(yè)，出租人進(jìn)行消費(fèi)后，與其暗中抵賬，“吃掉”房租，不納入單位賬務(wù)核算，在偷逃營業(yè)稅的同時(shí)偷逃了房產(chǎn)稅。

　　五是房屋“改頭換面”實(shí)現(xiàn)增值后不增加房產(chǎn)。按照規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)過翻建、大修改造實(shí)現(xiàn)增值達(dá)到原值30%以上的，應(yīng)增加房產(chǎn)原值，增值部分應(yīng)計(jì)提房產(chǎn)稅，但有些單位卻將這部分支出直接列入費(fèi)用，不增加房產(chǎn)原值，也不計(jì)提房產(chǎn)稅。

　　六是秘密地搞“地下經(jīng)營”偷逃稅款。有些單位暗中將房產(chǎn)用于出租或非自身業(yè)務(wù)使用房產(chǎn)，例如將房產(chǎn)用于生產(chǎn)、營業(yè)等；城鎮(zhèn)居民將個(gè)人所擁有的房產(chǎn)用于出租和從事生產(chǎn)經(jīng)營等“秘密活動(dòng)”；有的單位甚至將房租收入形成“小金庫”，在滋生腐敗行為的同時(shí)偷逃了稅款。

　　七是搞投資聯(lián)營偷逃稅款。有些單位以房產(chǎn)聯(lián)營投資，參與利潤分紅共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)或者收取固定收入不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，投資方作為長期投資，賬面已經(jīng)減少了固定資產(chǎn)，不計(jì)提房產(chǎn)稅，而具體使用房產(chǎn)的單位因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證等手續(xù)在對(duì)方也不提取房產(chǎn)稅，從而偷漏了稅款。

　　八是簽訂虛假合同稅款申報(bào)不實(shí)。主要是指房屋所有人與承租人簽訂虛假的出租合同，價(jià)格明顯低于同一地段的同類房屋，從而造成出租房屋的租金以高充低，稅款申報(bào)不實(shí)，偷逃了房產(chǎn)稅。

　　為了加強(qiáng)房產(chǎn)稅的征收管理和監(jiān)督檢查，避免稅款的流失，應(yīng)采取以下措施：

　　一是從賬簿、檔案等資料入手，順藤摸瓜。對(duì)于企業(yè)等相對(duì)正規(guī)的單位，應(yīng)從賬簿、憑證、合同等資料入手，首先查看該單位的固定資產(chǎn)賬簿、固定資產(chǎn)卡片或者資產(chǎn)流水賬，索取該單位的房產(chǎn)證、租賃合同等證明材料，核實(shí)房產(chǎn)情況；檢查單位與固定資產(chǎn)的有關(guān)的在建工程、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、長期投資、折舊、費(fèi)用、其他收入等科目及明細(xì)賬簿，查找線索，順藤摸瓜，搞清單位的房產(chǎn)狀況，為計(jì)提房產(chǎn)稅提供準(zhǔn)確依據(jù)。

　　二是對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地盤點(diǎn)。對(duì)單位和居民個(gè)人正在使用的房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地盤點(diǎn)，有的需要進(jìn)行丈量和評(píng)估，分門別類進(jìn)行登記，結(jié)合使用人提供的證明材料，搞清房產(chǎn)來源、性質(zhì)和用途，確定是自有房產(chǎn)還是租入房產(chǎn)，是自用還是出租，據(jù)以確定是否應(yīng)繳房產(chǎn)稅，是否偷逃了稅款。

　　三是采用科學(xué)合理的方法核定稅款。針對(duì)有些單位無房產(chǎn)賬簿及其他有關(guān)資料的情況，檢查人員應(yīng)在實(shí)地盤點(diǎn)的基礎(chǔ)上，參考所在地同類房屋價(jià)值核定其價(jià)值和應(yīng)繳納的稅款；對(duì)居民個(gè)人出租房屋租金收入申報(bào)不實(shí)的，可以與同一地段租金收入進(jìn)行比較，采用科學(xué)合理的方法核定應(yīng)納稅款；對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值確實(shí)難以確定的，可以聘請房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定房產(chǎn)價(jià)值，據(jù)以計(jì)算應(yīng)繳稅款。

　　四是加強(qiáng)信息資源共享，搞好房產(chǎn)監(jiān)控。稅務(wù)部門應(yīng)與房產(chǎn)管理部門、工商部門、公安部門和街道等建立房產(chǎn)管理的信息共享平臺(tái)，對(duì)房屋的增減變動(dòng)、使用情況等建立動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)資源的監(jiān)控管理；充分發(fā)揮基層組織如街道、社區(qū)和居委會(huì)、工商所、派出所等作用，對(duì)轄區(qū)內(nèi)出租屋屋、常住人口、外來人口等基本信息建立臺(tái)賬，做到本區(qū)內(nèi)的基本情況底數(shù)清、情況明，同時(shí)采取 “自下而上”方法讓貼近基層的街道辦等單位代征房產(chǎn)稅，在維護(hù)了本地區(qū)治安和消除安全隱患的同時(shí)避免了房產(chǎn)稅收的流失。

　　五是部門聯(lián)動(dòng)，打擊“黑交易”行為。由于“地下交易”、“黑出租”等行為依然存在，各地每年都會(huì)發(fā)生房產(chǎn)稅流失的現(xiàn)象，也使得個(gè)別“黑房”成為不法分子藏污納垢的窩點(diǎn)。因此稅務(wù)部門應(yīng)協(xié)同公安、工商、城管、房管等部門，打擊本區(qū)域內(nèi)的“黑交易”行為，著力建立健全打擊“黑出租”長效工作機(jī)制，搞好部門協(xié)調(diào)，加大宣傳力度，將那些違規(guī)房屋出租戶列入“黑名單”進(jìn)行曝光，并按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。另外，建立舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度，也可有效杜絕“黑交易”行為和逃漏稅款行為的發(fā)生。