2010-03-11 14:49 來源：樊其國
一般情況下，地下人防設施在房地產開發(fā)企業(yè)既無產權、又無帳面價值，但房地產開發(fā)企業(yè)對其擁有代管權。對房地產開發(fā)企業(yè)將代管的地下人防設施用作生產、經營等用途的，自2006年1月1日起，按照財稅[2005]181號文件的規(guī)定征收房產稅。
一、地下車庫產權歸屬介定問題
第一種情形，停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權（俗稱產權）應歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權對業(yè)主出售，此時開發(fā)商與業(yè)主簽訂的車位使用權轉讓合同是合法有效的，應得到法律保護。
第二情形，如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權與個別業(yè)主簽訂停車場車位使用權轉讓協議，實務中所簽訂的協議也應歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權的話，應同小區(qū)業(yè)主委員會或同經業(yè)主委員會授權委托的物業(yè)管理公司簽訂車位使用權轉讓協議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權處分該地下停車場車位的使用權。
第三種情形，地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業(yè)主，開發(fā)商也無權出售。
二、銷售地下車庫涉及的稅金
�。ㄒ唬I業(yè)稅根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，在中華人民共和國境內銷售不動產的單位和個人為營業(yè)稅的納稅義務人。因而，個人銷售房產應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%.
（二）企業(yè)所得稅根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，中華人民共和國境內的企業(yè)，應當就其生產、經營所得和其他所得，按適用稅率計算繳納企業(yè)所得稅。
（三）土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，出售房屋所取得的收入減除取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)的成本、費用及與轉讓房地產有關的稅金后的余額為計稅依據，按適用稅率計算繳納土地增值稅。
�。ㄋ模┏鞘芯S護建設稅根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》及其相關法規(guī)的規(guī)定，城市維護建設稅以實際繳納營業(yè)稅稅額為計稅依據，按適用稅率計算繳納。
（五）教育費附加按實際繳納營業(yè)稅稅額的3%計算繳納。
（六）印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及實施細則規(guī)定，所簽訂的房地產買賣合同，屬于“產權轉移書據”征稅項目，按合同所載金額萬分之五計稅貼花。
三、出租地下車庫房產稅如何繳納
根據《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅[2005]181號）的規(guī)定：
�。ㄒ唬⒎苍诜慨a稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
（二）、自用的地下建筑，按以下方式計稅：
1.工業(yè)用途房產，以房屋原價的50-60%作為應稅房產原值。
應納房產稅的稅額＝應稅房產原值×[1-（10%-30%]×1.2%.
2.商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70-80%作為應稅房產原值。
應納房產稅的稅額＝應稅房產原值×[1-（10%-30%）]×1.2%房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。
3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。
�。ㄈ�、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》文件的規(guī)定：第三條房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。
第四條房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%.根據《國家稅務總局關于印發(fā)（試行稿）的通知》的規(guī)定：（六）租賃業(yè)租賃業(yè)，是指在約定的時間內將場地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用的業(yè)務。根據上述規(guī)定，出租地下停車位應按規(guī)定以租金收入為計稅依據繳納房產稅。
四、房產公司出租地下車位一次性收費如何納稅
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發(fā)生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅，針對轉讓車位使用權取得的收入，貴公司應繳納以下稅款：
1.營業(yè)稅。根據國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干政策問題的批復》（國稅函〔2005〕83號）規(guī)定，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照“服務業(yè)———租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，營業(yè)稅稅率為5%，計稅依據為取得的租賃收入。
2.房產稅。房產稅是以房產為征稅對象。房產是以房屋形態(tài)表現的財產。財政部、國家稅務總局《關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。根據此規(guī)定，地下車庫屬于房產范疇，應當征收房產稅。對房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按出租收入的12%征收房產稅。
3.企業(yè)所得稅。車位租賃收入組成企業(yè)所得稅應稅收入。企業(yè)所得稅法實施條例第十九條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。深圳實行過渡期企業(yè)所得稅優(yōu)惠稅率，2010年企業(yè)所得稅稅率為22%.
4.城鎮(zhèn)土地使用稅。對車位所擁有的土地使用權面積，應當按當地稅務機關確定的標準，按期繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
5.印花稅。房屋租賃合同屬于印花稅征稅范圍，應按合同總金額的千分之一繳納印花稅。
五、一次性收取地下車位租金涉稅操作要點
（一）、簽定合同
1.地下車位只能出租不能出售地下車位經核實原屬“人防工程”，但國家有相關規(guī)定“人防工程”的地下車庫，所有權歸國家所有，既不計入公用建筑面積，也不得出售產權，但可出租車位，收入歸投資人所有。
2.租賃期限不得超過20年根據我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。”也就是說，法律只能保護您對這個車庫擁有20年的租賃使用權，超過20年的，法律不予保護。
3、明確約定租金及其支付方式
1）乙方需在簽定本合同時將車位租賃費一次性向甲方支付。收取費用后，不再退費。
2）乙方承租停車位的租金為每一車位每年人民幣元[車位租賃費一次性收費金額/租賃期限（20年）].
3）如果業(yè)主不愿意買車位，開發(fā)商也不能隨便將車位出售給小區(qū)以外的車輛，“除非該小區(qū)的地下車庫直接連接小區(qū)外的路面，否則業(yè)主完全有理由不讓小區(qū)以外的車輛駛進小區(qū)的地面道路，因為小區(qū)的地面道路屬于共有部位。”
�。ǘ�、收入確認
1、營業(yè)稅收入確認舊政：對一次性收取若干年內所有租賃費收入的，屬于預收性質。根據財政部、國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）的規(guī)定，單位和個人提供應稅勞務、轉讓專利權、非專利技術、商標權、著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款（包括預收款、預付款、預存費用、預收定金等），其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間以按照財務會計制度的規(guī)定，該項預收性質的價款被確認為收入的時間為準。而按財務會計制度的規(guī)定，應在整個受益期內分期確認收入。
新政：《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”。企業(yè)在會計核算中，對于采用長期出租一次性收取租金方式的，根據合同約定的日期和金額確認租金收入，提前收取的在實際收取租金當期確認租金收入。
2、房產稅收入確認對房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按出租收入的12%征收房產稅。房產稅是按年征收、分期繳納，納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。對一次性取得的若干年的租賃收入應按在整個受益期內分期確認收入，按規(guī)定計算繳納房產稅。
3、企業(yè)所得稅收入確認對于車位銷售的企業(yè)所得稅問題，由于房地產企業(yè)都是一次性通過成本對象或公共配套設施轉入銷售成本，所以收到的銷售款也應當一次性計入企業(yè)所得稅收入。
（三）、開具發(fā)票銷售地下停車位開具發(fā)票分兩種情況：
1、銷售永久使用權的，視同商品房銷售，應開具《商品房銷售（結算）專用發(fā)票》。
2、銷售臨時使用權的，視同服務業(yè)中租賃行為，應開具《服務業(yè)統一發(fā)票》。
（四）、稅收優(yōu)惠
按照《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條（十九）款規(guī)定；從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。
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產權若不屬于開發(fā)商，稅收政策不夠明確，一般按照實質重于形式的原則繳納房產稅。具體執(zhí)行中還要取決于主管稅務機關的自由裁量權，如何確定，貴公司可以與主管稅務機關充分溝通。在稅法允許的范圍內，選擇有利的納稅方式。同時，注意規(guī)避納稅風險，以免除不必要的稅務處罰。
在實際操作中，對于一次性收取地下車位租金，納稅人應當具體問題具體分析，靈活運用稅收政策。其前提應是在合理和不違法的情況下，合理節(jié)稅，減輕稅收負擔，在維護貴公司正當、合法的經濟權益的同時，注意規(guī)避納稅風險，實現企業(yè)稅后利潤最大化。
