房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個(gè)具體操作步驟和環(huán)節(jié)。一般而言，評(píng)估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個(gè)基本步驟。

　　一、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)

　　在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估過程中，會(huì)涉及到許多方面的問題，需要處理的事項(xiàng)也較多。有些事項(xiàng)直接關(guān)系到估價(jià)作業(yè)的全過程，對(duì)估價(jià)額也有較大的影響，這些事項(xiàng)被稱坦估價(jià)的基本事項(xiàng)，必須預(yù)先明確。一般來說，估價(jià)的基本事項(xiàng)包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及評(píng)估前提四個(gè)方面。

　　（一）明確估價(jià)對(duì)象

　　1.評(píng)估實(shí)體的確定。即是要明確評(píng)估對(duì)象是什么、范圍如何。估價(jià)的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等；如估價(jià)的是寫字樓，是否包括其中配備的設(shè)備；如是酒店，是否包括其中的家具等。

　　2.評(píng)估對(duì)象權(quán)利狀態(tài)的確定。首先要明確所評(píng)估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。在我國，尤其要注意所評(píng)估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權(quán)，還土地使用權(quán)的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評(píng)估對(duì)象是否已設(shè)定了租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)、地役權(quán)等，其年限如何。

　　（二）明確估價(jià)目的

　　估價(jià)目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用、拆遷補(bǔ)償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。不同的評(píng)估目的對(duì)于估價(jià)方法的選擇和估價(jià)結(jié)果盡有一定影響的，因此，必須明確評(píng)估目的。

　　明確了評(píng)估目的，也就相應(yīng)地確定了所要評(píng)估的價(jià)格類型，如買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、入股價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、課稅價(jià)格等。各種價(jià)格在評(píng)估時(shí)都有相應(yīng)的注意事項(xiàng)，如抵押價(jià)格評(píng)估與買賣價(jià)格評(píng)估就有較大的差異，由于抵押價(jià)格評(píng)估要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，因此其?shù)額應(yīng)等于評(píng)估對(duì)象的預(yù)期價(jià)格（抵押期限）減去處置稅費(fèi)等；征用價(jià)格和課稅價(jià)格評(píng)估一般是按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，如有些國家及地區(qū)規(guī)定，土地的課稅價(jià)格用路線價(jià)法評(píng)估；保險(xiǎn)價(jià)格的評(píng)估僅指建筑物及其家具、設(shè)備的價(jià)值等。

　　（三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，是不斷變化的。對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來說，在不同的時(shí)點(diǎn)上，其價(jià)格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產(chǎn)的價(jià)格都是指該房地產(chǎn)在某個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的時(shí)價(jià)，我們所要評(píng)估的也正是這種時(shí)價(jià)。非時(shí)價(jià)的評(píng)估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進(jìn)行的，因此，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定程度及評(píng)估的價(jià)格種類所決定的。

　　（四）明確評(píng)估前提

　　由于特殊情況的需要，以及評(píng)估對(duì)象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評(píng)估上還要明確評(píng)估的前提條件，主要包括如下四種：1.獨(dú)立估價(jià)。獨(dú)立估價(jià)發(fā)生在估價(jià)對(duì)象為土地與建筑物合一的“房地產(chǎn)”上，根據(jù)某種需要或特定條件，有時(shí)單獨(dú)就該房地產(chǎn)的土地部分進(jìn)行評(píng)估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨(dú)立估價(jià)。簡(jiǎn)單地說，就是將土地當(dāng)成空地，視為無建筑物存在的情形下進(jìn)行評(píng)估。在地上建筑物預(yù)定拆遷的條件下，往往進(jìn)行建筑物拆遷的獨(dú)立估價(jià)。

　　2.部分估價(jià)。部分估價(jià)是指估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是由土地及建筑物構(gòu)成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。它與獨(dú)立估價(jià)的區(qū)別是，獨(dú)立估價(jià)不考慮地上建筑物存在對(duì)地價(jià)的影響，而部分估價(jià)則考慮地上建筑物存在對(duì)地價(jià)的實(shí)際影響，或土地對(duì)建筑物價(jià)格的實(shí)際影響。由房地產(chǎn)價(jià)格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價(jià)額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化。

　　3.合并估價(jià)或分割估價(jià)。以房地產(chǎn)的合并或分割為前提所進(jìn)行的評(píng)估，稱為合并或分割估價(jià)。例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對(duì)鄰地進(jìn)行買賣價(jià)格評(píng)估即為合并估價(jià)；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評(píng)估其剩余部分的價(jià)格，即為分割估價(jià)。無論是合并估價(jià)還是分割估價(jià)，其估價(jià)結(jié)果都將與正常評(píng)估存在一定差異，其評(píng)估出的價(jià)格稱為“限定價(jià)格”，即在市場(chǎng)受限定的條件下所形成的價(jià)格，該價(jià)格僅對(duì)特定的交易主體具有經(jīng)濟(jì)合理性。

　　4.變更估價(jià)。變更估價(jià)是以改變房地產(chǎn)的利用狀態(tài)為前提所進(jìn)行的評(píng)估，也可稱為變更利用狀態(tài)估價(jià)，它主要包括如下幾種情形：（1）以房地產(chǎn)改變?cè)瓉淼挠猛緸榍疤崴M(jìn)行的估價(jià)。如學(xué)生宿舍將改造為賓館，政府機(jī)關(guān)辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。

　?。?）以房地產(chǎn)重新進(jìn)行裝修改造為前提所進(jìn)行的估價(jià)。

　?。?）以拆除建筑物為前提對(duì)土地進(jìn)行的估價(jià)。

　　對(duì)于上述需要確定的種種估價(jià)事項(xiàng)，一般都是由委托人提出的，或根據(jù)委托人的意向由估價(jià)人員整理出來的。

　　二、擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃

　　明確了估價(jià)的基本事項(xiàng)，就可以基本把握住整個(gè)估價(jià)任務(wù)。為了保證估價(jià)工作高效享、有秩序地展開，應(yīng)預(yù)先擬定出合理的作業(yè)計(jì)劃，其主要內(nèi)容包括如下幾個(gè)方面：1.初選估價(jià)方法或評(píng)估的技術(shù)路線，以便于以后的工作有目的地進(jìn)行。

　　2.確定投入人員。這是估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的關(guān)鍵內(nèi)容。應(yīng)根據(jù)評(píng)估任務(wù)量的大小、性質(zhì)及難易程度確定，在確定時(shí)應(yīng)充分考慮估價(jià)人員的專長(zhǎng)。

　　3.制定評(píng)估作業(yè)日期及進(jìn)度安排。評(píng)估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定的。

　　4.評(píng)估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算。一般而言，制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃多采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以保證計(jì)劃的合理與優(yōu)化。

　　三、實(shí)地勘察

　　由于房地產(chǎn)在實(shí)體上具有不可移動(dòng)性和個(gè)別性等特點(diǎn)，在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據(jù)委托人或有關(guān)當(dāng)事人提供的情況，還做不到具體、準(zhǔn)確地把握估價(jià)對(duì)象。因此，估價(jià)人員必須親臨現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地查明有關(guān)情況。實(shí)地勘察的內(nèi)容主要包括如下幾方面：1.對(duì)象房地產(chǎn)的位置及其周圍環(huán)境。實(shí)地勘察時(shí)，除應(yīng)查明地號(hào)或門牌號(hào)碼外，還應(yīng)對(duì)照地籍圖判明對(duì)象房地產(chǎn)的邊界及其與鄰地和道路的關(guān)系，這樣才能準(zhǔn)確地把握估價(jià)對(duì)象的位置、形狀和土地面積等，應(yīng)注意誤勘。同時(shí)，還要觀察一下附近的建筑布局、綠化、衛(wèi)生狀況、地勢(shì)高低、日照、通風(fēng)及周圍土地利用程度等，并進(jìn)行實(shí)地拍照。

　　2.對(duì)象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。首先要核實(shí)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際用途。如果屬于有收益的房地產(chǎn)，還要查明其出租或經(jīng)營上的收益與費(fèi)用；其次要查明建筑物的結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間、新舊程度、完損等級(jí)及內(nèi)部裝修等（應(yīng)對(duì)建筑物進(jìn)行內(nèi)外拍照），并了解建筑面積、使用面積或可供出租和營業(yè)用的面積等。不要忽視調(diào)查實(shí)際使用情況與登記所規(guī)定的限定用途是否一致，數(shù)量是否相符，權(quán)利狀態(tài)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案記載是否一致等。

　　3.了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特征和情況。

　　四、收集分析相關(guān)資料

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)價(jià)格的一般影響因素資料

　　房地產(chǎn)價(jià)格的一般影響因素，基本上屬于宏觀的社會(huì)因素，它們并不直接決定某宗房、地產(chǎn)的價(jià)格，但它們對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)具有決定意義，對(duì)某類房地產(chǎn)的價(jià)格變地有時(shí)能產(chǎn)生特別大的影響，所有這些，最終也都會(huì)體現(xiàn)在個(gè)別房地產(chǎn)上。因此，必須廣泛收集并深入分析這方面的有關(guān)資料。

　　從總體來看，一般影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用是錯(cuò)綜復(fù)雜的，分析它們對(duì)估價(jià)對(duì)象隊(duì)價(jià)格究竟產(chǎn)生何種影響更是一個(gè)難度很大、非常復(fù)雜的問題。一般來說，沒有固定的數(shù)學(xué)公式可套用，主要依靠估價(jià)人員長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行綜合分析判定。尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大、變化莫測(cè)時(shí)，對(duì)于這些因素的分析更要依賴于經(jīng)驗(yàn)，有時(shí)甚至體現(xiàn)為估講師的眼力。但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)比較穩(wěn)定，價(jià)格變動(dòng)比較平穩(wěn)時(shí)，這些一般影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的綜合作用還是能夠體現(xiàn)出規(guī)律性的，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)平穩(wěn)的變動(dòng)趨勢(shì)，這時(shí)可運(yùn)用統(tǒng)計(jì)規(guī)律和預(yù)測(cè)方法來確定房地產(chǎn)價(jià)格的平均增減量、平均增長(zhǎng)速度或價(jià)格變化模型。對(duì)這些數(shù)據(jù)加以具體分析，即可確定一般因素對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格變化的作用影響。

　　在分析過程中，應(yīng)善于根據(jù)具體情況確定對(duì)評(píng)估對(duì)象或某類物業(yè)的價(jià)格變化有較大影響的關(guān)鍵因素，從而既可簡(jiǎn)化分析的難度，又可提高分析的精確性。

　　（二）區(qū)域市場(chǎng)資料

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性，區(qū)域市場(chǎng)的資料對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格的影響更大。區(qū)域市場(chǎng)資料主要包括一般影響因素在區(qū)域市場(chǎng)上的體現(xiàn)，包括該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè)）、城市規(guī)劃的發(fā)展變化，也包括該地區(qū)的市場(chǎng)特征及交易情況等。

　?。ㄈ?shí)例資料實(shí)例資料，主要包括市場(chǎng)交易實(shí)例資料、開發(fā)建造實(shí)例資料和房地產(chǎn)運(yùn)用收益實(shí)例資料（如出租房地產(chǎn)的有關(guān)資料）。在評(píng)估過程中，無論是否直接運(yùn)用這些資料，都應(yīng)盡量收集，以供參考。對(duì)于搜集到的實(shí)例資料，應(yīng)整理成表格形式，以便于利用。

　　（四）評(píng)估對(duì)象的情況該資料的收集是在實(shí)地勘察時(shí)完成的，一般是按固定的表格填寫。各類資料的來源渠道主要是：l.委托者提供。

　　2.實(shí)地勘察。

　　3.政府有關(guān)部門提供。

　　4.相關(guān)當(dāng)事人提供。

　　5.咨詢公司提供。

　　另外，必須指出，運(yùn)用不同的估價(jià)方法，收集資料的側(cè)重點(diǎn)是有較大差異的。

　　五、運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估算并決定估價(jià)結(jié)果

　　（一）評(píng)估方法的選擇

　　在選擇評(píng)估方法時(shí)，主要依據(jù)如下兩方面情況：1.各種估價(jià)方法的適用范圍。

　　2.估價(jià)對(duì)象的特征及其評(píng)估目的和評(píng)估前提等。

　　（二）運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算

　　依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來的估價(jià)結(jié)果，還不足以令人信眼，因此，在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結(jié)果。這種價(jià)格，稱為試算價(jià)格。關(guān)于試算價(jià)格的計(jì)算過程見相應(yīng)的估價(jià)方法章節(jié)。

　?。ㄈ┱{(diào)整試算價(jià)格

　　運(yùn)用不同方法所估算出來的試算價(jià)格是有一定差異的，即使是運(yùn)用同一估價(jià)方法，因所依據(jù)的資料不同，也會(huì)得出不同的計(jì)算結(jié)果。因此，必須對(duì)試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。

　　1.調(diào)整試算價(jià)格的主要依據(jù)。試算價(jià)格之間所存在的差異，可能是因?yàn)樗玫墓纼r(jià)方法不同，也可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價(jià)格主要應(yīng)考慮如下兩方面：（l）資料的可信程度。要使估價(jià)結(jié)果能得到社會(huì)承認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準(zhǔn)確。因此，在調(diào)整試算價(jià)格時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)估算過程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。檢查時(shí)，不僅要分析資料的真實(shí)性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運(yùn)用是否恰當(dāng)，有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的各項(xiàng)法則對(duì)該估價(jià)活動(dòng)的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價(jià)格影響因素的分析以及吃域因素和個(gè)別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?/p>

　　（2）估價(jià)對(duì)象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對(duì)象房地產(chǎn)的種類及委托估價(jià)的目的相符合。對(duì)此，一般將估價(jià)對(duì)象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。

　　對(duì)于自用房地產(chǎn)，一般應(yīng)以比準(zhǔn)價(jià)格（按市場(chǎng)比較法估算的）或積算價(jià)格（按成本法估算的）為依據(jù)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，并作為決定最終估價(jià)額的依據(jù)。

　　對(duì)于收益房地產(chǎn)，一般以收益價(jià)格為主來調(diào)整，但因?yàn)樵诠浪闶找鎯r(jià)格時(shí)，即使能夠正確把握純收益，也會(huì)因?yàn)樵谫Y本化率的選取上存在微小差異而導(dǎo)致收益價(jià)格出現(xiàn)較大誤差，因此，對(duì)于收益房地產(chǎn)，還必須較多地斟酌比準(zhǔn)價(jià)格或積算價(jià)格來進(jìn)行調(diào)整，并以此作為決定最終估價(jià)額的基本依據(jù)。

　　2.調(diào)整試算價(jià)格的主要方法。調(diào)整試算價(jià)格的方法主要有三種，

　　（四）最終估價(jià)額的決定

　　在如何決定最終估價(jià)結(jié)果上，有兩種不盡相同的的意見：1.以調(diào)整得出的最終估算結(jié)果為主要依據(jù)。

　　2.以估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)為主，參考估算結(jié)果。

　　我們認(rèn)為第一種意見更為合理，應(yīng)作為決定最終估價(jià)結(jié)果的主要方案。但對(duì)于比較特殊的估價(jià)活動(dòng)，有時(shí)需要估價(jià)人員更多地依賴于經(jīng)驗(yàn)來決定最終估價(jià)額。最終估價(jià)額的決定是整個(gè)估價(jià)作業(yè)的最關(guān)鍵步驟，一般應(yīng)由幾位資深的估價(jià)師共同研究拍板。

　　六、撰寫估價(jià)報(bào)告

　　估價(jià)報(bào)告是記述評(píng)估成果的文件，為了保證其質(zhì)量，在撰寫時(shí)要遵循掌握內(nèi)容全面、格式清晰、簡(jiǎn)明扼要、突出評(píng)估依據(jù)的原則。

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)報(bào)告書的形式

　　估價(jià)報(bào)告書有定型式（或稱表格式）、自由式與混合式三種，可根據(jù)評(píng)估活動(dòng)的具體情況靈活選用。

　　1.定型式估價(jià)報(bào)告書。又稱封閉式估價(jià)報(bào)告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價(jià)人員必須按要求填寫，不得隨意增減。其優(yōu)點(diǎn)是一般事項(xiàng)反映全面，填寫省時(shí)省力；缺點(diǎn)是不能根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況而深入分析某些特殊事項(xiàng)。如果能針對(duì)不同的估價(jià)目的和不同類型的房地產(chǎn)，制作相應(yīng)的定型式估價(jià)報(bào)告書，則可以在一定程度上彌補(bǔ)這一缺點(diǎn)。

　　2.自由式估價(jià)報(bào)告書。又稱開放式估價(jià)報(bào)告書，是由估價(jià)人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的情況而自由撰寫的、無一定格式的估價(jià)報(bào)告書。其優(yōu)缺點(diǎn)與定型式估價(jià)報(bào)告書恰好相反。

　　3.混合式估價(jià)報(bào)告書?；旌鲜焦纼r(jià)報(bào)告書是兼取前兩種報(bào)告書的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估價(jià)報(bào)告書。

　?。ǘ┕纼r(jià)報(bào)告書的組成

　　一份完整的估價(jià)報(bào)告書通常由下述六個(gè)部分組成：1.封面（寫明報(bào)告名稱）。

　　2.目錄。

　　3.致委托者函。

　　4.估價(jià)結(jié)果報(bào)告。

　　5.估價(jià)分析報(bào)告（即技術(shù)報(bào)告）。

　　6.有關(guān)附件。

　?。ㄈ┕纼r(jià)報(bào)告書的內(nèi)容

　　在估價(jià)報(bào)告書中至少要記載下列事項(xiàng)：1.委托估價(jià)者名稱。

　　2.受理估價(jià)者名稱。

　　3.估價(jià)對(duì)象概況。包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況與權(quán)利狀況。

　　4.估價(jià)目的。在報(bào)告書的相應(yīng)地方，應(yīng)同時(shí)說明根據(jù)此目的在評(píng)估過程中考慮了哪些特殊事項(xiàng)。

　　5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　6.估價(jià)作業(yè)日期。

　　7.評(píng)估依據(jù)。

　　8.估價(jià)采用的方法、技術(shù)路線和測(cè)算過程。

　　9.估價(jià)結(jié)論。即最終估價(jià)額。

　　10.決定估價(jià)額的理由。

　　11.估價(jià)前提及估價(jià)結(jié)果的使用范圍。

　　12.估價(jià)人員情況。應(yīng)說明估價(jià)人員與評(píng)估對(duì)象有無利害關(guān)系。

　　13.附屬資料。如評(píng)估對(duì)象的地籍圖、平面圖、外觀和內(nèi)部照片、產(chǎn)權(quán)證明、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等。

　　上述六個(gè)基本估價(jià)步驟具有明顯的階段性。明確估價(jià)的基本事項(xiàng)與擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，屬于估價(jià)的準(zhǔn)備階段；實(shí)地勘察、搜集與分析相關(guān)資料、運(yùn)用估價(jià)方法估算并決定估價(jià)權(quán)，同于估價(jià)的實(shí)施階段；撰寫估價(jià)報(bào)告則屬于估價(jià)的結(jié)束階段。上述三個(gè)階段、六個(gè)步驟反映了估價(jià)的主要過程。不同論著在介紹估價(jià)程序時(shí)往往存在著某些差異，但異點(diǎn)不是發(fā)議在上述六個(gè)基本步驟上，而是由于闡述問題的詳略程度或范圍不同所造成的。因此，估價(jià)的基本程序是相同的。