內(nèi)容提要：

　　在資產(chǎn)評估的理論及時(shí)間中，人們很重視其中期和后期工作，但往往輕視前期的準(zhǔn)備工作。其實(shí)，在評估前期準(zhǔn)備中，評估師不僅可以及早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，為中、后期評估提供風(fēng)險(xiǎn)的信息和對應(yīng)措施，同時(shí)，也可為客戶提供全方位的咨詢和服務(wù)，為評估業(yè)務(wù)的承攬打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，評估前期的準(zhǔn)備完善與否，直接影響到中、后期工作，所以，它和中、后期工作同等重要。

　　一、資產(chǎn)評估前期準(zhǔn)備的必要性

　　資產(chǎn)評估一般來說分為前期（評估準(zhǔn)備）、中期（現(xiàn)場評估清查）、后期（評估計(jì)算和編制評估報(bào)告以及評估報(bào)告的送達(dá)確認(rèn)，若涉及到國有資產(chǎn)的評估最后還需要備案）。一般的資產(chǎn)評估書籍、論文等很重視評估的中期和后期工作，而比較輕視前期的準(zhǔn)備。就筆者實(shí)際工作而言，評估的前期準(zhǔn)備工作和中、后期一樣同等重要，尤其是針對首先接觸評估的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，這是因?yàn)椋?/p>

　　1.認(rèn)真的評估前期準(zhǔn)備，可以及早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，辯證分析該風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的危險(xiǎn)，為中、后期的評估提供風(fēng)險(xiǎn)的信息和對應(yīng)的措施，使得隨后參與評估的人員能夠保持清醒地注意和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免到了后期才發(fā)現(xiàn)問題或是評估報(bào)告發(fā)出去了問題才暴露等等。

　　2.在真正打破行業(yè)壁壘和評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制之后，評估師在評估前期洽談業(yè)務(wù)時(shí)就顯得非常重要，除了要回答客戶資產(chǎn)評估常常涉及的財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)、設(shè)備等資產(chǎn)外，評估師往往還會遇到客戶諸如森林、礦產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資產(chǎn)問題，還要回答客戶需要了解的相關(guān)法律、法規(guī)知識，甚至還會有資產(chǎn)評估以外的其他問題諸如民事訴訟、國際金融等，如果甄選的評估師能夠流利地、正確地回答客戶的疑問，不僅為客戶提供了全方位的咨詢和服務(wù)，也為業(yè)務(wù)的承攬打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　3.評估前期的準(zhǔn)備完善與否，直接影響到中、后期工作。比如在一些國有、集體企業(yè)改制的評估前期，評估師必須充分考慮企業(yè)的歷史背景、國有或集體股份構(gòu)成、上級主管的演變過程、上級部門的批示文件內(nèi)容甚至職工關(guān)注的問題等等，若是僅僅分派評估人員到處查驗(yàn)，會給出具的評估報(bào)告帶來嚴(yán)重的隱患；又如在某些司法鑒定評估中，評估前期評估師制定的思路，對中、后期評估師和輔助人員的計(jì)算、分析和報(bào)告的撰寫起到了綱領(lǐng)性的影響，如果前期的思路不清晰、不正確，會在中后期工作中造成混亂及重復(fù)工作。

　　二、資產(chǎn)評估前期準(zhǔn)備的內(nèi)容

　　1996年原國家國有資產(chǎn)管理局頒布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》第十八條中所列示的整體企業(yè)或單項(xiàng)資產(chǎn)的評估操作過程十分簡單，只能適用于單項(xiàng)資產(chǎn)評估和簡單的整體資產(chǎn)評估。

　　筆者認(rèn)為，在評估機(jī)構(gòu)全面進(jìn)行資產(chǎn)評估操作之前，為提高效率，保證資產(chǎn)評估工作的順利開展，企業(yè)和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好如下工作，：

　?。ㄒ唬┏袛垬I(yè)務(wù)與自我推介

　　1.評估機(jī)構(gòu)推介

　　就像國際“五大所”近百年的發(fā)展歷史一樣，國內(nèi)評估機(jī)構(gòu)也從默默無聞逐步走向創(chuàng)造品牌效應(yīng)的階段，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該向潛在的客戶推介自己。目前國內(nèi)的評估資質(zhì)較為繁雜，除了財(cái)政部頒發(fā)的資產(chǎn)評估、珠寶評估資格外，還有其他部門頒發(fā)的房地產(chǎn)評估、土地評估和礦業(yè)評估、司法鑒定評估、保險(xiǎn)公估等資格，而且某些評估目的受到各類評估資格的局限。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)把擁有的評估資格告知客戶，避免客戶今后使用評估報(bào)告可能帶來的限制，給客戶以良好的印象。

　　2.評估機(jī)構(gòu)業(yè)績的宣傳

　　評估機(jī)構(gòu)以往良好的業(yè)績會給客戶信任的感覺，而且評估機(jī)構(gòu)可以適時(shí)找出類似客戶經(jīng)營范圍、資產(chǎn)規(guī)模的評估案例在不違反保密的原則下進(jìn)行宣傳，提供以往類似企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，也會給客戶感覺到評估機(jī)構(gòu)的專業(yè)化，為業(yè)務(wù)的承攬創(chuàng)造機(jī)會。

　　3.評估人員推介

　　預(yù)備參與評估的人員素質(zhì)、資格、資歷等，也往往是一些客戶關(guān)心的問題。今后國內(nèi)資產(chǎn)評估業(yè)和和律師、醫(yī)生等一樣，造就一批“大師”級的評估師。

　?。ǘ┟鞔_評估目的

　　首先要明確客戶的目的是否需要評估。比如某些非國有的房屋、機(jī)器設(shè)備抵押貸款，我國有關(guān)法規(guī)未明確規(guī)定必須經(jīng)過評估，除非抵押人和抵押權(quán)人認(rèn)為有這個(gè)必要。故如果銀行、信用社等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)對不動產(chǎn)或動產(chǎn)（土地除外）價(jià)格有了客觀市場價(jià)格的認(rèn)定，評估機(jī)構(gòu)就不應(yīng)該誤導(dǎo)客戶進(jìn)行評估。這雖然對評估機(jī)構(gòu)的收入造成了影響，但出于誠信的執(zhí)業(yè)原則，筆者認(rèn)為還是有這個(gè)必要。

　　另外，評估目的是抵押貸款還是對外投資、清產(chǎn)核資、司法鑒定、價(jià)格咨詢，對評估的結(jié)果也起著至關(guān)重要的影響。評估目的的不同，評估結(jié)果也存在不同的可能，這是評估常見的現(xiàn)象；另外，評估目的是否合法？在合法的前提下評估目的是否能夠滿足客戶合理的需求？評估目的是否超越了評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)？評估機(jī)構(gòu)是否能夠滿足評估目的所需要的人力、物力？評估目的下能否有科學(xué)合理的評估方法？……這都需要在評估前期予以明確。

　　（三）合理選擇評估基準(zhǔn)日

　　評估師應(yīng)會同客戶根據(jù)評估目的有關(guān)要求，合理選定評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日與評估報(bào)告提交日期不宜距離太久，并且在此期間企業(yè)的資產(chǎn)沒有發(fā)生重大變化，否則應(yīng)重新選擇評估基準(zhǔn)日。評估機(jī)構(gòu)提交報(bào)告以后、國有資產(chǎn)管理部門確認(rèn)以前企業(yè)資產(chǎn)再發(fā)生的期后事項(xiàng)，企業(yè)負(fù)責(zé)及時(shí)通知評估機(jī)構(gòu)，并向國有資產(chǎn)管理部門報(bào)告，國有資產(chǎn)管理部門要根據(jù)具體情況決定是否需要評估機(jī)構(gòu)重新調(diào)整評估結(jié)果。經(jīng)過國有資產(chǎn)管理部門確認(rèn)的評估結(jié)果自評估基準(zhǔn)日起1年內(nèi)有效。若1年內(nèi)資產(chǎn)發(fā)生重大變化或超過1年有效期，則需重新評估。

　?。ㄋ模┰u估業(yè)務(wù)約定書簽訂

　　評估約定書的簽訂應(yīng)符合國家的法律、政府管理規(guī)定和市場慣例，合同文本盡可能采用立法機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或政府推薦的格式。如果承接國外的評估任務(wù)，將本國的習(xí)慣和客戶國家的法律和習(xí)慣做法協(xié)調(diào)起來。

　　評估師必須在評估業(yè)務(wù)約定書中明確以下重要事項(xiàng)：委托方；資產(chǎn)評估的范圍；評估項(xiàng)目核準(zhǔn)批文文號；評估目的和評估報(bào)告的用途；評估基準(zhǔn)日；評估工作的起止期；評估活動遵守的規(guī)范及變通部分；約定書中允許變動的內(nèi)容和變動的范圍；評估師與委托者雙方在評估活動各階段的責(zé)任以及雙方的約定；評估費(fèi)用金額以及支付的進(jìn)度、方式；違約責(zé)任；評估師與客戶有必要就雙方在評估約定書中約定活動各階段的責(zé)任和角色并達(dá)成共識；約定書中應(yīng)備有以下附件：有關(guān)資產(chǎn)評估行為的主要依據(jù)，如合資協(xié)議、股份制改制批文、企業(yè)董事會（股東會、職工代表大會）就評估目的經(jīng)濟(jì)行為的決議等；評估項(xiàng)目核準(zhǔn)批文；《評估委托方承諾函》；《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師承諾函》等。

　?。ㄎ澹┗敬_定進(jìn)入評估的資產(chǎn)范圍

　　確認(rèn)哪個(gè)是整體資產(chǎn)評估？哪個(gè)還是單項(xiàng)資產(chǎn)評估/這在理論上是一個(gè)比較簡單的問題，但在具體操作中還是會遇到一些問題。評估中，應(yīng)準(zhǔn)確地確定其范圍，并做好產(chǎn)權(quán)屆定工作。

　　1.單項(xiàng)資產(chǎn)評估范圍的確定

　　首先，要明確資產(chǎn)的性質(zhì)，并對應(yīng)自己的評估資質(zhì)，不能超越評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)范圍，避免為客戶帶來不必要的麻煩。比如客戶原本想拿一宗土地進(jìn)行抵押貸款的評估，但評估機(jī)構(gòu)只有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)而沒有土地估價(jià)的資質(zhì)，評估師經(jīng)過詢問得知客戶在宗地上還建有收益性的物業(yè)，就可以建議對方房地合一評估，即可以使評估機(jī)構(gòu)能夠出具報(bào)告、又能夠滿足客戶想多貸款的愿望，通過變更評估范圍，使得評估機(jī)構(gòu)和客戶達(dá)到“雙贏”的目的。

　　其次，還要明確納入評估范圍資產(chǎn)是否合法。比如涉及抵押貸款的抵押物，必須是符合國家有關(guān)法律規(guī)定可以抵押的資產(chǎn)，必須是抵押人所有，必須是抵押人有處分權(quán)；又如客戶有一些設(shè)備要對外投資委托評估師進(jìn)行評估，由于一些客戶為了省錢而通過私人或其他途徑買了很多舊設(shè)備。此時(shí)，評估師需要把那些沒有憑證、銷售方也無法確認(rèn)權(quán)屬的設(shè)備從評估范圍中剔除出去，或是按照“會協(xié)[2003]18”號文件在資產(chǎn)評估報(bào)告中做出明確的注釋。

　　再次，還要明確納入評估范圍的資產(chǎn)是否能滿足評估目的。比如客戶為了投資提供一大批制藥機(jī)械進(jìn)行評估，但客戶將來要成立的卻是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其營業(yè)范圍內(nèi)未包括制藥、藥品或制藥機(jī)械銷售等等相關(guān)項(xiàng)目，評估師就應(yīng)該提醒客戶變更為和房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的資產(chǎn)。另外，評估師還要關(guān)注評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)現(xiàn)在、將來是否會產(chǎn)生法律上的糾紛，資產(chǎn)初步估算的價(jià)格能否達(dá)到客戶的目的以便提醒客戶追加資產(chǎn)等等。

　　最后，還要明確納入評估范圍的資產(chǎn)是否能為第三方所接受。一些涉及抵押貸款、投資估價(jià)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、改制的評估報(bào)告，還要明確報(bào)告的期望使用者即第三方。流動性非常強(qiáng)的存貨、機(jī)器設(shè)備、車輛等動產(chǎn)，難以變現(xiàn)的不動產(chǎn)，價(jià)值波動很大的無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)證除外），在進(jìn)行抵押目的的評估前，要事先確認(rèn)抵押權(quán)人是否能夠接受？在進(jìn)行改制目的的評估時(shí)，仍在企業(yè)賬面的職工住宅以及其所在土地，職工是否能夠同意納入評估？

　　2.整體資產(chǎn)評估范圍的確定

　　整體資產(chǎn)評估不是各類單項(xiàng)資產(chǎn)的簡單疊加，而是各類資產(chǎn)有機(jī)的結(jié)合。因此，評估師在進(jìn)行前述單項(xiàng)資產(chǎn)評估準(zhǔn)備的同時(shí)，還需要做好以下事項(xiàng)：評估師應(yīng)指導(dǎo)企業(yè)在整體資產(chǎn)評估前、尤其是需要核準(zhǔn)的評估之前，大體劃定進(jìn)入評估的資產(chǎn)范圍。這點(diǎn)在上市公司的整體資產(chǎn)評估中較為普遍，有一些擬上市公司并不是需要把所有的資產(chǎn)納入上市范圍，故評估師要會同客戶確認(rèn)哪些資產(chǎn)納入評估范圍，包括擬作價(jià)入股的資產(chǎn)、擬由上市公司購買、租賃的資產(chǎn)，以及原企業(yè)部分改組設(shè)立上市公司時(shí)，原企業(yè)與上市公司共用的資產(chǎn)等等。評估師要注意檢查核實(shí)進(jìn)入評估的資產(chǎn)是否全部納入了評估范圍，尤其要注意賬外資產(chǎn)、已攤銷完資產(chǎn)、出租資產(chǎn)、共用資產(chǎn)、異地存放資產(chǎn)以及土地使用權(quán)與其他無形資產(chǎn)，不能簡單地僅以企業(yè)要求評估的資產(chǎn)作為評估范圍。在對待出售的企業(yè)的評估時(shí)，還要考慮企業(yè)是否存在商譽(yù)的可能。可能進(jìn)入上市公司、而未最后確定的資產(chǎn)，也可暫時(shí)列入評估范圍，但評估師要督促客戶必須盡快確定其是否進(jìn)入；此外，評估師還要提請客戶注意，納入評估范圍的資產(chǎn)是否經(jīng)過職工代表大會、股東會或董事會的同意，評估范圍的方案能否為各方所接受等等。

　　3.認(rèn)真細(xì)致地做好納入評估范圍資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定工作

　　很多國有、集體企業(yè)改制時(shí)，不免會遇到以往產(chǎn)權(quán)歸屬問題，這就涉及到產(chǎn)權(quán)界定。而有一些企業(yè)在成立當(dāng)初，由于歷史上的原因，紛紛以集體企業(yè)的面貌出現(xiàn)，也就是人們常說的“帶紅帽子”。評估師在處理這樣的評估之前，一定要細(xì)心查看客戶以往的各種有關(guān)涉及產(chǎn)權(quán)、歸口領(lǐng)導(dǎo)、主管上級的“紅頭”文件，提醒客戶及其主管部門和有關(guān)部門要按照政策規(guī)定，認(rèn)真細(xì)致地做好產(chǎn)權(quán)界定工作，明確分清產(chǎn)權(quán)歸屬，準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)證明文件，尤其是房產(chǎn)、土地這類重要的資產(chǎn)。

　?。┰O(shè)立資產(chǎn)評估工作協(xié)調(diào)小組

　　在進(jìn)行較為復(fù)雜的整體資產(chǎn)評估時(shí)，為了提高評估工作的效率，評估師應(yīng)提請客戶設(shè)立評估工作協(xié)調(diào)小組，并吸收評估師參加。評估師應(yīng)要求協(xié)調(diào)小組組織企業(yè)的下屬單位配合評估工作的進(jìn)行，評估師還有義務(wù)向企業(yè)有關(guān)人員（尤其是會計(jì)、出納、倉庫保管員、房產(chǎn)和設(shè)備管理人員）宣講資產(chǎn)評估的基本知識、指導(dǎo)他們正確和全面地填寫資產(chǎn)評估申報(bào)表，指導(dǎo)他們?yōu)樵u估師準(zhǔn)備全面和詳實(shí)的資料諸如房產(chǎn)證、土地證、紅線圖、建筑物圖紙、設(shè)備說明書、購貨合同等等，尤其是大量的會計(jì)憑證，并解答他們的疑問，使他們明確各自的任務(wù)和要求，并配合評估師日后工作順利的進(jìn)行。同時(shí)，評估師還應(yīng)要求協(xié)調(diào)小組幫助評估人員了解企業(yè)經(jīng)營管理狀況、企業(yè)各類資產(chǎn)的特點(diǎn)和客戶所在地的市場行情。

　?。ㄆ撸┮e極做好制定評估方案、收集信息資料等工作

　　評估機(jī)構(gòu)應(yīng)認(rèn)真擬定評估方案，統(tǒng)籌考慮評估步驟、時(shí)間進(jìn)度、評估人員選配、評估原則和評估方法以及與異地境內(nèi)（外）評估機(jī)構(gòu)的合作方式等問題。還要了解企業(yè)及被評估資產(chǎn)的行業(yè)技術(shù)特征，收集有關(guān)的數(shù)據(jù)資料。要注意及時(shí)向客戶及其主管上級、國有資產(chǎn)管理部門匯報(bào)評估方案及有關(guān)準(zhǔn)備工作。

　　（八）指導(dǎo)企業(yè)對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行全面清查核實(shí)并填寫評估機(jī)構(gòu)提供的資產(chǎn)評估明細(xì)表

　　在選定評估范圍之后，評估人員應(yīng)指導(dǎo)企業(yè)對納入評估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益進(jìn)行全面的自查，自查的結(jié)果應(yīng)該是賬賬相符、賬表相符和賬實(shí)相符，對資產(chǎn)清查中出現(xiàn)的盤盈盤虧應(yīng)按權(quán)限做妥善的處理針對整體資產(chǎn)評估，評估人員最好建議客戶先進(jìn)行內(nèi)部或社會財(cái)務(wù)審計(jì)，或評估與審計(jì)同時(shí)進(jìn)行，交叉進(jìn)行，協(xié)同作業(yè)、資料、成果共享。為明確雙方的法律責(zé)任，評估師與注冊會計(jì)師可互相簽署委托協(xié)議書，約定財(cái)產(chǎn)清查以及國家資產(chǎn)由評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，其余的由審計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)這樣可以為資產(chǎn)評估帶來一定的便利。

　　所有者權(quán)益作為整體資產(chǎn)的一部分，評估人員也應(yīng)要求客戶進(jìn)行清查，比如準(zhǔn)備企業(yè)成立時(shí)期的驗(yàn)資報(bào)告、章程、歷年工商變更的文件、主管上級就注冊資本和股東的批文，為評估人員全面了解企業(yè)準(zhǔn)備詳實(shí)的資料。

　　資產(chǎn)評估明細(xì)表中有關(guān)資產(chǎn)狀況、賬面價(jià)值等內(nèi)容一般應(yīng)由企業(yè)填寫。填寫時(shí)，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)予以輔導(dǎo)。財(cái)政部1999年的91號文規(guī)定的七十六種表格，部分財(cái)務(wù)人員并未完全理解，而且很多企業(yè)由于仍未執(zhí)行財(cái)政部新發(fā)布的《企業(yè)會計(jì)制度》，部分會計(jì)科目存在一個(gè)銜接的問題，所以評估人員應(yīng)該向客戶逐一解釋表格的內(nèi)容、所涉及的科目、填寫的要求等。填報(bào)資產(chǎn)評估明細(xì)表，是企業(yè)較大的一項(xiàng)工作任務(wù)，該工作的進(jìn)度和質(zhì)量直接影響到評估機(jī)構(gòu)進(jìn)入評估現(xiàn)場的時(shí)間和進(jìn)入后的工作效率。目前，隨著計(jì)算機(jī)的普及，評估人員應(yīng)該向客戶提供資產(chǎn)評估明細(xì)表的電子文檔，由客戶直接在計(jì)算機(jī)上填寫表格，以提高效率，節(jié)約時(shí)間。企業(yè)做好了此項(xiàng)工作，不僅會推動評估工作的順利完成，而且還有利于客戶對資產(chǎn)在微觀上的有效管理。在填表時(shí)，評估人員應(yīng)該向客戶強(qiáng)調(diào)企業(yè)對所填報(bào)資產(chǎn)的完整性和真實(shí)性負(fù)責(zé)，評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)檢查核實(shí)的責(zé)任。

　?。ň牛┰u估前客戶應(yīng)該提供的資料

　　評估師在進(jìn)場之前，應(yīng)請客戶就企業(yè)的整體狀況詳細(xì)描述，做好提供文字材料，并提供有關(guān)企業(yè)背景、經(jīng)營能力、經(jīng)營潛力、法律文件等綜合性文件、資料，以及各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)具體的產(chǎn)權(quán)證明文件、原始憑證、原始價(jià)值證明材料等。