我們可以發(fā)現(xiàn)，在此法中所定義的“房地產(chǎn)”與前文所敘述的國(guó)際上通行的“不動(dòng)產(chǎn)”概念是不相同的。而且，此法中所定義的“房地產(chǎn)”本身的含義是也不夠明確。在此法中，并沒有強(qiáng)調(diào)工礦企業(yè)的廠場(chǎng)設(shè)備（如鋼鐵企業(yè)與石化企業(yè)的生產(chǎn)裝置）是否屬于此法中所指的構(gòu)筑物。也沒有涉及江河海洋、礦產(chǎn)、森林這些不動(dòng)產(chǎn)中所不能不涉及的內(nèi)容。而所謂的 “房地產(chǎn)開發(fā)”往往是指住宅類不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)，或勉強(qiáng)可以是指一部分商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)。習(xí)慣上不會(huì)將有關(guān)工業(yè)、交通、農(nóng)業(yè)、通訊、電力之類的基本建設(shè)稱之為房地產(chǎn)開發(fā)。而此法中的“房地產(chǎn)交易”又似乎包括了工礦企業(yè)建筑物和構(gòu)筑物的交易。因此，上述“房地產(chǎn)”這樣的概念，極易產(chǎn)生歧義。同時(shí)，由于此“房地產(chǎn)”本身概念的模糊，如按照此定義進(jìn)行征稅，將使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基變得十分模糊與十分狹隘，從而也難以實(shí)現(xiàn)稅賦的公平。因此，如果不建立“不動(dòng)產(chǎn)”這一科學(xué)的稅基概念，則不可能“開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，從而也不能充分發(fā)揮稅賦合理調(diào)節(jié)分配的作用與建立企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的作用。

　　一、國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估的現(xiàn)狀

　　資產(chǎn)評(píng)估作為一個(gè)行業(yè)即是以不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估開始的。而不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估即是從不動(dòng)產(chǎn)稅款征繳和抵押貸款開始的。上溯至中國(guó)的漢朝和歐洲的羅馬時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)和其他的一些財(cái)產(chǎn)都已經(jīng)是收繳稅款的依據(jù)，至今已具備了兩千年的歷史。那時(shí)，人們已經(jīng)是根據(jù)各自的富裕程度，以現(xiàn)金或產(chǎn)品的形式向國(guó)家交納稅賦。越富有者，納稅越多。而確定某人富裕程度的一個(gè)重要方面就是確定其擁有不動(dòng)產(chǎn)的多少。因此，不動(dòng)產(chǎn)作為稅基進(jìn)行評(píng)估的歷史已經(jīng)相當(dāng)悠久。并且可以說，當(dāng)時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)作為稅基的評(píng)估是我們今天資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的始作俑者。到了十九世紀(jì)，現(xiàn)代意義的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估就已有相當(dāng)大的發(fā)展。至今，在世界各國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，不動(dòng)產(chǎn)的稅基評(píng)估還是其最大量涉及的業(yè)務(wù)之一。

　　世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)證明，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)稅基的評(píng)估，以達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)稅賦的公平，首先需要的是立法。由于資產(chǎn)稅在許多國(guó)家屬于地方稅，因此在國(guó)外，許多關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估的立法由省、州一級(jí)的地方政府進(jìn)行。這些法律中內(nèi)容的共同特點(diǎn)是：（1）首先確定不動(dòng)產(chǎn)的定義，（2）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估人員進(jìn)行確定，（3）建立不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估結(jié)果的復(fù)議制度。

　　各國(guó)法律中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義是有一定差別的。但在一般情形下，不動(dòng)產(chǎn)是指土地和土地的附著物或其改造成果。但有的國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)的法律定義中，特別指出其不包含土地的水資源、礦產(chǎn)資源和樹木等，而有的國(guó)家所定義的不動(dòng)產(chǎn)則包括這些附著物中的一部分。如美國(guó)阿肯色州的不動(dòng)產(chǎn)法律中不動(dòng)產(chǎn)定義為：“一宗確定的土地及其改造成果。” 美國(guó)密歇根州不動(dòng)產(chǎn)法法律中的不動(dòng)產(chǎn)定義為“一宗確定的土地，包括土地的改造成果以及土地所包含的其他利益、收益或權(quán)力?！蹦戏枪埠蛧?guó)法律中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義是“包括不動(dòng)產(chǎn)及其相關(guān)的權(quán)力或利益”。而愛爾蘭法律中“地產(chǎn)”（即不動(dòng)產(chǎn)）包括土地的改造結(jié)果以及被水面覆蓋的土地。

　　各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅法中，往往對(duì)征稅的不動(dòng)產(chǎn)的范圍與免予征稅的不動(dòng)產(chǎn)的具體范圍作出了規(guī)定。如愛爾蘭的不動(dòng)產(chǎn)稅法中規(guī)定，應(yīng)予納稅的不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益有：各類建筑（包括其建設(shè)后用于建筑同一目的土地）、鐵路（包括鐵道部門的線路資產(chǎn)和非線路資產(chǎn)）、港口（包括防波堤、船塢和固定停泊處）、礦山、捕魚及養(yǎng)魚等的漁業(yè)權(quán)、道路通行費(fèi)用、鉆井采油權(quán)、船舶與其航行權(quán)，廣告點(diǎn)及用作廣告的土地和建筑、發(fā)電廠（包括其建筑物、構(gòu)筑物、發(fā)電機(jī)、容器、鍋爐、燃料處理設(shè)備、水電廠的相關(guān)水工建筑、鐵路、公路及水庫等等）、網(wǎng)絡(luò)（包括信號(hào)發(fā)送及接收設(shè)備、管道網(wǎng)絡(luò)以及相關(guān)土建工程、變電站，電網(wǎng)及其建筑）、政府部門占用的部分建筑與部分土地（包括軍隊(duì)、警察、監(jiān)獄所占用的土地和建筑）等。其規(guī)定的不予納稅的不動(dòng)產(chǎn)有：農(nóng)業(yè)用地與農(nóng)場(chǎng)建筑、林業(yè)地產(chǎn)、體育場(chǎng)地、醫(yī)院、學(xué)校、美術(shù)館、博物館、圖書館、公園、國(guó)家紀(jì)念設(shè)施、航運(yùn)燈塔與標(biāo)志、養(yǎng)老或扶殘的建筑設(shè)施、公共聚會(huì)建筑、慈善機(jī)構(gòu)占用的建筑、非贏利機(jī)構(gòu)占用的土地與建筑、公墓等。

　　各國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估立法中，都確定了稅基評(píng)估人員。如加拿大、澳大利亞的某些省、州與愛爾蘭等國(guó)，是由政府專門任命一名稅基評(píng)估專員，負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。而在美國(guó)的一些州，除了專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)稅基評(píng)估事務(wù)之外，還各自對(duì)本州的稅基評(píng)估人員的培訓(xùn)、考試與注冊(cè)作出了規(guī)定。如美國(guó)賓夕法尼亞州要求注冊(cè)稅基估價(jià)人員至少完成90小時(shí)以上的稅基評(píng)估基礎(chǔ)課程的培訓(xùn)，并必須通過本州有關(guān)稅基評(píng)估各科目的考試。并且，賓夕法尼亞州還規(guī)定，自1993年起，本州注冊(cè)通過的稅基評(píng)估師每?jī)赡赀€需要進(jìn)行一次的再注冊(cè)；稅基評(píng)估人員在申請(qǐng)?jiān)僮?cè)時(shí)，必須向有關(guān)部門提交其已完成州政府所規(guī)定的后續(xù)教育課程的證明。

　　各國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估立法中還都十分重視稅基評(píng)估中所發(fā)生爭(zhēng)議的處理。如澳大利亞澳北地區(qū)對(duì)稅基評(píng)估中所發(fā)生的爭(zhēng)議，規(guī)定了詳細(xì)的復(fù)議制度與訴訟程序。其規(guī)定：如果稅基評(píng)估的當(dāng)事方對(duì)稅基價(jià)值評(píng)估的結(jié)果持有異議，則首先由負(fù)責(zé)稅基評(píng)估的地產(chǎn)評(píng)估師對(duì)當(dāng)事方進(jìn)行解釋與答復(fù)。對(duì)于當(dāng)事方提出的評(píng)估結(jié)果異議，負(fù)責(zé)稅基評(píng)估的地產(chǎn)評(píng)估師可以部分與全部接受其意見，或?qū)Υ水愖h予以否決。若當(dāng)事方不滿意地產(chǎn)評(píng)估師的答復(fù)，則其可向由地區(qū)政府任命的評(píng)估委員會(huì)提出復(fù)議。如果當(dāng)事方對(duì)地區(qū)評(píng)估委員會(huì)所作出的復(fù)議裁決仍不滿意，則可向地區(qū)專事不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估訴訟的特別法庭提出訴訟，最后解決爭(zhēng)議。

　　二、推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估工作，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境

　　我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅收中除了上述的稅基狹窄、定義不清的問題之外，還存在著不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)繁多、稅費(fèi)集中在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)期的弊病，從而導(dǎo)致企業(yè)取得非劃撥土地使用權(quán)時(shí)與居民購(gòu)買商品房時(shí)不堪重負(fù)。此外，目前內(nèi)外資企業(yè)負(fù)擔(dān)的是不同的不動(dòng)產(chǎn)稅種，稅收待遇并不一致。實(shí)行《決定》中“開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)”之后，稅賦征收的環(huán)節(jié)將后移，由擁有不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)與個(gè)人逐年分期繳納物業(yè)稅。同時(shí)，內(nèi)外資企業(yè)的稅賦也將得到統(tǒng)一，從而使稅賦趨于公平與合理。

　　為解決上述我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅賦中存在的問題，以及貫徹《決定》中的“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，筆者認(rèn)為，其關(guān)鍵即是首先必須確定不動(dòng)產(chǎn)的定義范疇及其價(jià)值范疇，然后才可能達(dá)到稅制簡(jiǎn)化、稅基完整、稅賦合理與稅管嚴(yán)格的目標(biāo)。不動(dòng)產(chǎn)稅賦改革作為城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革中的重大措施，是需要逐步推進(jìn)的。但是，根據(jù)世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，此項(xiàng)改革的許多前期工作是不能回避的。如國(guó)家首先需要確定不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估的專門管理部門，第二，必須制定物業(yè)稅相關(guān)的法律與稅基評(píng)估的法律，并在稅法中確定不動(dòng)產(chǎn)的定義，確定應(yīng)予納稅與不予納稅的不動(dòng)產(chǎn)科目，同時(shí)，建立稅基評(píng)估人員注冊(cè)、考試制度以及建立物業(yè)稅稅基評(píng)估結(jié)果的復(fù)議制度。

　　可能有人認(rèn)為我們國(guó)家執(zhí)業(yè)資格的考試已經(jīng)太多了，不易再設(shè)立新的執(zhí)業(yè)資格。而筆者認(rèn)為，有利于市場(chǎng)秩序規(guī)范運(yùn)行的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入考試，還是必須的。問題不在于執(zhí)業(yè)資格的多少，而在于其所起的作用。就不動(dòng)產(chǎn)的稅基價(jià)值評(píng)估來說，一方面其與目前我國(guó)實(shí)行中的房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)是有區(qū)別的，具備一定的特殊性；同時(shí)，目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估領(lǐng)域還存在行業(yè)不統(tǒng)一以及考試、執(zhí)業(yè)資格等許多方面還需要進(jìn)行改進(jìn)等諸多問題。而不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估涉及到所有的企業(yè)與廣大住宅居民的切身利益，涉及面相當(dāng)之大。而且，不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估的結(jié)果是行政結(jié)論，絕非一般咨詢性質(zhì)的評(píng)估服務(wù)，必須慎之又慎。因此建立新的稅基評(píng)估人員考試制度是十分必要的。

　　另一個(gè)極需研究的是物業(yè)稅征收與不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估的試點(diǎn)工作如何開展的問題。筆者認(rèn)為，解決上述企業(yè)取得非劃撥國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)需繳納土地使用轉(zhuǎn)讓金的負(fù)擔(dān)，是一個(gè)很好的突破口。改變企業(yè)在企業(yè)改制重組中一次性繳納土地使用轉(zhuǎn)讓金的方式，以及國(guó)家對(duì)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅與土地增值稅的撤消，由企業(yè)按其所擁有不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值逐年繳納物業(yè)稅，將能大大減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，從而促進(jìn)對(duì)企業(yè)的投資。

　　總之，征收物業(yè)稅與其稅基價(jià)值的評(píng)估，非但涉及各種投資形式的企業(yè)，還涉及國(guó)內(nèi)所有擁有不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的個(gè)人與機(jī)構(gòu)團(tuán)體，可以毫不夸張地說，這是一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大稅制改革措施，必須予以認(rèn)真對(duì)待。但我們完成此項(xiàng)改革之后，將能大大提高國(guó)家的財(cái)力，并能為企業(yè)創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，合理調(diào)整個(gè)人的分配，最后從各個(gè)方面促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。