房地產(chǎn)業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)是中國(guó)新經(jīng)濟(jì)體系中兩個(gè)同樣有著巨大發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這兩個(gè)領(lǐng)域在發(fā)展過(guò)程中有著諸多可以相互配合、相互推進(jìn)的因素，尤其是兩者最直接的聯(lián)系紐帶——房地產(chǎn)保險(xiǎn)在許多國(guó)家都占有絕對(duì)重要的地位。然而，中國(guó)目前的房地產(chǎn)保險(xiǎn)發(fā)展卻存在著一些誤區(qū)，舉步維艱。

　　1　觀念上的誤區(qū)

　　在中國(guó)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的實(shí)務(wù)中，觀念上的誤區(qū)首先是保證保險(xiǎn)與信用保險(xiǎn)概念上的混淆。保證保險(xiǎn)與信用保險(xiǎn)是有著嚴(yán)格區(qū)別的兩種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。凡被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求，要求保險(xiǎn)人擔(dān)保自己信用的保險(xiǎn)，屬于保證保險(xiǎn)。凡權(quán)利人要求保險(xiǎn)人擔(dān)保債務(wù)人或買方信用的保險(xiǎn)，屬于信用保險(xiǎn)。也就是說(shuō)，保證保險(xiǎn)是以投保人自己的信用風(fēng)險(xiǎn)為保險(xiǎn)責(zé)任的一種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；而信用保險(xiǎn)是以他人的信用風(fēng)險(xiǎn)為保險(xiǎn)責(zé)任的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。信用保險(xiǎn)等一般保險(xiǎn)僅有投保人和保險(xiǎn)人兩個(gè)當(dāng)事人，保證保險(xiǎn)的當(dāng)事人有三個(gè)，即保險(xiǎn)人、投保人和權(quán)利人。

　　在西方成熟的房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)上，當(dāng)貸款銀行以購(gòu)房者的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人與保險(xiǎn)人簽定由于購(gòu)房者不能如期付款而造成損失時(shí)由保險(xiǎn)人賠付該損失的保險(xiǎn)合同，這種保險(xiǎn)合同就是房地產(chǎn)信用保險(xiǎn)合同。保險(xiǎn)費(fèi)由銀行繳納，因?yàn)槭芤嫒耸倾y行。銀行可以在出售抵押房產(chǎn)（比如房市處于低迷期，房?jī)r(jià)大跌）仍不能收回全部貸款時(shí)，從保險(xiǎn)人那里獲得不足部分的賠償。而當(dāng)購(gòu)房者以自己的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人與保險(xiǎn)人簽定由于自己收入流中斷而不能如期還款時(shí)由保險(xiǎn)人代為付款的保險(xiǎn)合同則是房地產(chǎn)保證保險(xiǎn)合同。保險(xiǎn)費(fèi)由購(gòu)房者繳納，因?yàn)槭芤嬲呤琴?gòu)房者個(gè)人。購(gòu)房者可以在自己收入流中斷的情況下保有所購(gòu)房屋，不至于流離失所，但當(dāng)購(gòu)房者在收人流恢復(fù)后有向保險(xiǎn)公司償還所墊付資金的義務(wù)。

　　而目前中國(guó)各家公司試辦的房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)則是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)與受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲，不符合保險(xiǎn)制度中權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的基本原則。國(guó)內(nèi)開(kāi)辦的所謂“住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)”通常的做法是：銀行同意辦理購(gòu)房貸款手續(xù)的前提是要求借款人把自己所購(gòu)房產(chǎn)抵押給銀行，同時(shí)，為了防止購(gòu)房者不能還款時(shí)銀行拍賣抵押房產(chǎn)所得不能彌補(bǔ)貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)，再要求購(gòu)買商品房的借款人與保險(xiǎn)公司簽定一份由購(gòu)房者繳費(fèi)、由銀行受益的“保證保險(xiǎn)”合同。在借款人因死亡、失蹤、傷殘、患重大疾病或經(jīng)濟(jì)收入的減少而在一定期限內(nèi)無(wú)法履行還款義務(wù)時(shí)，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償銀行的損失。銀行或者將抵押房產(chǎn)的追償權(quán)和處置權(quán)轉(zhuǎn)讓給保險(xiǎn)人，或者自己處置抵押房產(chǎn)，處置所得不足以彌補(bǔ)貸款本息時(shí)再由保險(xiǎn)公司補(bǔ)足差額或在事先約定的保險(xiǎn)金額內(nèi)給予賠付。

　　顯然，這種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)并不是真正意義上的保證保險(xiǎn)也不是真正意義上的信用保險(xiǎn)，銀行不交納保險(xiǎn)費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購(gòu)房者雖然繳納了保證保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)，自己卻不能得到應(yīng)有的保障，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。這種保險(xiǎn)本身具有致命的內(nèi)在缺陷，因而難以持久運(yùn)營(yíng)。

　　誤區(qū)之二是銀行、保險(xiǎn)公司與購(gòu)房者之間在房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)未能進(jìn)行合理的劃分。即使在西方成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)上，銀行也不可能通過(guò)房地產(chǎn)信貸保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)完全規(guī)避自己的貸款風(fēng)險(xiǎn)。銀行有需要自身承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，不可能也不需要把自己所有的信貸風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁出去。銀行應(yīng)通過(guò)對(duì)借款人的資信評(píng)估和還款能力的分析來(lái)避免和減輕風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)從成本與收益權(quán)衡的角度輔之以信用保險(xiǎn)合理地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。保險(xiǎn)公司的作用主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：在房地產(chǎn)信貸保證保險(xiǎn)中，在于保障那些與借款人相關(guān)的不可預(yù)見(jiàn)的和非主觀的風(fēng)險(xiǎn)，例如死亡、傷殘和失業(yè)等，這些風(fēng)險(xiǎn)可能使還款人完全或部分喪失還款能力，因此會(huì)使其喪失所購(gòu)房產(chǎn)，保險(xiǎn)的作用在于為還款者提供繼續(xù)保有房產(chǎn)的保障；而在房地產(chǎn)信貸信用保險(xiǎn)中，保險(xiǎn)在于保障銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行通過(guò)少量的確定的保費(fèi)支出獲得高額的不確定的保險(xiǎn)賠付，從而在一定程度上保證銀行經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定。至于購(gòu)房者，他本身是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的載體，不論是購(gòu)房者的道德風(fēng)險(xiǎn)（比如虛假信用，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)拒絕支付余款）、行為風(fēng)險(xiǎn)（比如疏忽引起抵押房產(chǎn)的損毀），還是由于購(gòu)房者發(fā)生了生病、人身意外、失業(yè)、失能或者死亡等引起收入流減少或中斷的風(fēng)險(xiǎn)事故，其結(jié)果都是使所借款項(xiàng)不能按時(shí)歸還。但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他所擔(dān)心的只是其收入流減少或中斷的風(fēng)險(xiǎn)事故，而這些風(fēng)險(xiǎn)完全可以通過(guò)保險(xiǎn)的形式轉(zhuǎn)嫁出去；至于他的道德風(fēng)險(xiǎn)和行為風(fēng)險(xiǎn)則應(yīng)是銀行和保險(xiǎn)公司應(yīng)該著重考慮的內(nèi)容。

　　而在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中，銀行則試圖在把成本轉(zhuǎn)嫁給借款人、把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司的。條件下獲得房地產(chǎn)抵押和信用保險(xiǎn)的雙重保障，完全規(guī)避自己的信貸風(fēng)險(xiǎn)，這是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)邏輯也是不負(fù)責(zé)任的思路。保險(xiǎn)公司收取了一份保費(fèi)卻承擔(dān)了包括購(gòu)房者的道德風(fēng)險(xiǎn)、行為風(fēng)險(xiǎn)（應(yīng)屬于銀行繳費(fèi)的信用保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任）以及引起購(gòu)房者收入流減少或中斷（應(yīng)屬于購(gòu)房者繳費(fèi)的保證保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任）的一切風(fēng)險(xiǎn)，這在中國(guó)目前信用經(jīng)濟(jì)尚待逐步建立的今天，風(fēng)險(xiǎn)之大，保險(xiǎn)公司是難以承受的。

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)觀念上的誤區(qū)之三是忽略了政府在房地產(chǎn)信貸保險(xiǎn)中的作用和責(zé)任。由于抵押貸款制度的高風(fēng)險(xiǎn)性和房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)具有較高的社會(huì)效益，房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)在許多國(guó)家和在一些國(guó)家抵押貸款保險(xiǎn)發(fā)展的初級(jí)階級(jí)階段都被定義為政策性保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，一般需要專門的政府機(jī)構(gòu)主辦或得到政府的大力扶持。美國(guó)30年代羅斯福新政中由聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局以及農(nóng)業(yè)事務(wù)管理局所提供的住房抵押貸款保險(xiǎn)就是典型的政策性保險(xiǎn)，政府的信用曾一度促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)以及銀行業(yè)的迅猛發(fā)展；加拿大房屋抵押貸款與住宅公司所提供的房屋抵押貸款保險(xiǎn)也具有一定的政策性。政府信用在這一領(lǐng)域具有個(gè)人信用和公司信用所無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。

　　隨著我國(guó)住房制度改革的進(jìn)一步深化，一些城市由于集團(tuán)購(gòu)買所推起的高房?jī)r(jià)正在逐步回落，同時(shí)失業(yè)和流動(dòng)使個(gè)人收入的不穩(wěn)定性急劇增大，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)乃至自然風(fēng)險(xiǎn)都在增加，道德風(fēng)險(xiǎn)和逆選擇等因素使房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)普通純商業(yè)性保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)不愿意承受。那么，政府則應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)具有的正效應(yīng)和外部效應(yīng)而以國(guó)家信用大力推動(dòng)它的發(fā)展，而不是完全寄希望于商業(yè)性的保險(xiǎn)公司。

　　觀念上的誤區(qū)之四是把房地產(chǎn)保險(xiǎn)的范圍片面地理解為房地產(chǎn)信貸信用或保證保險(xiǎn)，實(shí)際上，房地產(chǎn)保險(xiǎn)是一個(gè)相當(dāng)寬泛的概念，除了信用與保證保險(xiǎn)之外，還包括保障購(gòu)房者由于意外傷害、死亡、生病等原因?qū)е率杖肓鳒p少或中斷而不能還款的住房抵押貸款壽險(xiǎn)、保障房屋產(chǎn)權(quán)合法契約關(guān)系的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、保障房屋因自然災(zāi)害或意外事故而發(fā)生損失的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保障房屋質(zhì)量的房地產(chǎn)質(zhì)量保險(xiǎn)以及保限建筑和安裝工程（包括家庭裝修）的建筑工程保險(xiǎn)等等內(nèi)容。

　　概念上的澄清意味著實(shí)務(wù)范圍的擴(kuò)大，也意味著房地產(chǎn)保險(xiǎn)的發(fā)展可以從倍用和保證保險(xiǎn)之外的領(lǐng)域?qū)で笸黄啤１热�，住房抵押貸款壽險(xiǎn)的發(fā)展就可以徹底改變只有財(cái)險(xiǎn)公司才可以辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)的觀念，壽險(xiǎn)的長(zhǎng)期性和靈活性特點(diǎn)恰恰符合房地產(chǎn)交易的長(zhǎng)期性特點(diǎn)，而且這種保險(xiǎn)既能夠保證銀行按時(shí)收回貸款，又能使購(gòu)房者在收入流中斷時(shí)仍然保有所購(gòu)住房，還能促進(jìn)壽險(xiǎn)業(yè)本身發(fā)展，可謂一舉多得。在我國(guó)信用經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有建立起來(lái)，保證保險(xiǎn)無(wú)法取得突破性進(jìn)展之前，住房抵押貸款壽險(xiǎn)無(wú)疑是市場(chǎng)的理性選擇。再比如，激活二手房市場(chǎng)、促進(jìn)裝修業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)和房地產(chǎn)建筑工程保險(xiǎn)也都可以大有作為。

　　2　實(shí)際操作中的誤區(qū)

　　除了觀念上的誤區(qū)之外，房地產(chǎn)保險(xiǎn)實(shí)際操作中也有很多誤區(qū)，簡(jiǎn)單概括有以下三種。

　　其一是費(fèi)率提高。目前國(guó)內(nèi)住房抵押貸款保證保險(xiǎn)的費(fèi)率一般定為5‰上下，30萬(wàn)元15年期的貸款躉繳保費(fèi)超過(guò)1萬(wàn)元。而國(guó)外同種業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)費(fèi)率卻相對(duì)低得多，加拿大和美國(guó)不到0.5‰，而日本則更低。盡管保險(xiǎn)費(fèi)率在市場(chǎng)上最終達(dá)成均衡是市場(chǎng)供需雙方長(zhǎng)期博弈的結(jié)果，保險(xiǎn)公司為降低風(fēng)險(xiǎn)，在厘定費(fèi)率所需以往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不足（開(kāi)辦的時(shí)間短）的情況下，會(huì)把保費(fèi)定得偏高，但過(guò)高的保費(fèi)其實(shí)恰恰增大了保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)中由于逆選擇的作用，風(fēng)險(xiǎn)低的人（收入流穩(wěn)定或道德風(fēng)險(xiǎn)與行為風(fēng)險(xiǎn)較低）不愿意參加保險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)高的人卻積極參加保險(xiǎn)，當(dāng)費(fèi)率提高后，其中低風(fēng)險(xiǎn)的人會(huì)選擇退出保險(xiǎn)，留下的是風(fēng)險(xiǎn)更高的人，普遍高的風(fēng)險(xiǎn)迫使保險(xiǎn)公司制定更高的費(fèi)率，也就有更多的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低的人退出保險(xiǎn)……惡性循環(huán)，逆選擇若得不到有效的控制，保險(xiǎn)制度就會(huì)因之而崩潰。

　　其二是手續(xù)繁瑣。因?yàn)閲?guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)尚未掌握個(gè)人信用狀況的詳細(xì)記錄，所以，為降低風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司要求投保人出具各種各樣的證明文件。有的保險(xiǎn)公司甚至要求投保人先出具銀行已經(jīng)貸款的正式文件，而銀行貸款的前提條件卻又是購(gòu)房者先行獲得保險(xiǎn)保障，把購(gòu)房者卡在當(dāng)中。

　　其三是法律缺失。房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的順利拓展，沒(méi)有嚴(yán)格的法律保障是不可能的。然而，這方面至今卻是嚴(yán)重地缺乏法律依據(jù)。此類長(zhǎng)期保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，在沒(méi)有相應(yīng)去律保障的情況下，別說(shuō)是購(gòu)房者個(gè)人，即便是保險(xiǎn)公司和銀行也不會(huì)有太高的積極性。

　　3　結(jié)論

　　中國(guó)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的發(fā)展需要整理思路重新定位。從宏觀的層面看，政府有必要組建政策性的房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)公司，以政府信用為基礎(chǔ)，扶持抵押貸款保險(xiǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)的政策性經(jīng)營(yíng)方式，可以利用政策性業(yè)務(wù)的強(qiáng)制性遏制保險(xiǎn)中的逆選擇，使房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的信用風(fēng)險(xiǎn)在更廣闊的時(shí)間和空間上得以分散，從而也大大降低保險(xiǎn)費(fèi)率，維持保險(xiǎn)制度的穩(wěn)定，保證房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)走上良性發(fā)展的軌道。具體思路是政府從目前國(guó)有商業(yè)性的保險(xiǎn)公司中撤出一部分國(guó)有資本組建政策性保險(xiǎn)公司，這樣既可解決政策性保險(xiǎn)資金嚴(yán)重不足的問(wèn)題，推動(dòng)政策性保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，也使國(guó)有保險(xiǎn)公司的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生一定程度的轉(zhuǎn)變，最終從根本上解決國(guó)有保險(xiǎn)公司所有者缺位、委托代理關(guān)系扭曲、內(nèi)部人控制所引起的國(guó)有企業(yè)的諸多通病，從而提高效率，提升其國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。

　　在政府介入房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，應(yīng)允許和鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司（包括財(cái)險(xiǎn)公司、壽險(xiǎn)公司和再保險(xiǎn)公司）全面介入各種類型的房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，對(duì)具有正的外部性的業(yè)務(wù)應(yīng)給予稅收及再保險(xiǎn)方面的優(yōu)惠，扶持其發(fā)展。同時(shí)，立法機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)監(jiān)管部門應(yīng)及時(shí)制定和出臺(tái)各種規(guī)范性的法律、法規(guī)，保證房地產(chǎn)保險(xiǎn)發(fā)展有一個(gè)健康的法律環(huán)境。

　　從微觀的層面看，房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)應(yīng)該嚴(yán)格分為信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)兩筆責(zé)權(quán)明晰的業(yè)務(wù)，理順利益關(guān)系，保證投保人的權(quán)利。同時(shí)，保險(xiǎn)公司、銀行、房地產(chǎn)公司宜相互配合，認(rèn)清并合理地劃分各自所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，通力合作，簡(jiǎn)化手續(xù)，降低費(fèi)率，共同構(gòu)筑房地產(chǎn)保險(xiǎn)的堤壩，爭(zhēng)取多贏格局的早門形成。