“信托”意指信任委托，是一種代人理財(cái)?shù)闹贫劝才拧Ｎ覈?guó)《信托法》中所稱的信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)管理或者處分的行為。雖然人們對(duì)信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產(chǎn)信托”，還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有爭(zhēng)議，但都認(rèn)為 現(xiàn)代 信托制度的 發(fā)展 最早是從英國(guó)封建 時(shí)代 的用益權(quán)制度開(kāi)始的。

　　一、現(xiàn)代信托制度的發(fā)展

　　（一）現(xiàn)代信托制度的確立

　　早期在英國(guó)出現(xiàn)的“信托”，稱為“用益設(shè)計(jì)”，當(dāng)時(shí)的目的是為了規(guī)避封建 法律 制度對(duì)財(cái)產(chǎn)（尤其是土地）轉(zhuǎn)移所加的限制和稅負(fù)。當(dāng)時(shí)的英國(guó)人民非常虔誠(chéng)于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈(zèng)給教會(huì)等宗教團(tuán)體的習(xí)慣，但教會(huì)土地可以永久免稅以致 影響 到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無(wú)人繼承土地的機(jī)會(huì)，封建諸侯不得不出臺(tái)禁止將土地捐贈(zèng)給教會(huì)的規(guī)定。于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會(huì)，達(dá)到與直接損贈(zèng)給教會(huì)時(shí)相同的目的，從而規(guī)避了禁止捐贈(zèng)土地給教會(huì)的規(guī)定。人們還采取同樣的 方法 規(guī)避了土地長(zhǎng)子繼承制。另外，在由國(guó)王、領(lǐng)主和佃戶組成的英國(guó)封建土地制度下，每當(dāng)土地的“占有”或“所有權(quán)”發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，受讓人需要交納大筆稅金，因而人們采取了轉(zhuǎn)移土地“占有”而保留土地“用益權(quán)”的方式，使得這種負(fù)擔(dān)得以規(guī)避。由于英國(guó)的普通法并不承認(rèn)這種用益設(shè)計(jì)制度，因而受讓人（實(shí)際上是受托人）是否遵守與委托人之間的協(xié)定不受法律的約束，而僅僅是依照良心和道德來(lái)管理財(cái)產(chǎn)，如果受讓人不講信用，委托人和受益人都無(wú)可奈何。在15世紀(jì)形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應(yīng)該忽視道德為理由，承認(rèn)并賦予了用益設(shè)計(jì)制度的合法性。用益設(shè)計(jì)制度的合法化招致了封建諸侯的不滿，1535年亨利八世頒布了《用益法》，將受益人的受益權(quán)確認(rèn)為法律上的所有權(quán)，目的是為了使受益人承受所有權(quán)人地位而無(wú)法規(guī)避稅負(fù)。1925年英國(guó)以《財(cái)產(chǎn)法》廢除了《用益法》，現(xiàn)代信托制度得以確立。

　�。ǘ�）消極信托向積極信托的轉(zhuǎn)化

　　由于早期信托中的受托人僅僅承受信托財(cái)產(chǎn)的“名義”所有權(quán)，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)不負(fù)任何積極管理的義務(wù)，信托財(cái)產(chǎn)的實(shí)際管理權(quán)和受益權(quán)由受益人擁有，也就是說(shuō)受托人只是“人頭”設(shè)計(jì)。通過(guò)利用受托人的“人頭”設(shè)計(jì)，可以達(dá)到成功規(guī)避對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的限制和不合理稅負(fù)，因而這種信托被認(rèn)為是消極信托。

　　隨著 歷史 的發(fā)展，封建制度崩潰， 政治 上民主化， 經(jīng)濟(jì) 上市場(chǎng)化，凌駕于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移上的種種限制和稅負(fù)也紛紛取消或合理化，人們由確保土地財(cái)產(chǎn)世代相傳的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐再嵢±麧?rùn)為目標(biāo)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代向工商經(jīng)濟(jì)時(shí)代的轉(zhuǎn)化，也使得財(cái)富來(lái)源的形式由單一的土地轉(zhuǎn)向多元化。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和 社會(huì) 的進(jìn)步，使得受托人從滿足消極的“人頭”設(shè)計(jì)需求，轉(zhuǎn)變?yōu)槟軌驖M足受益人對(duì)提供積極、專業(yè)的財(cái)產(chǎn)管理方面的需求。信托和投資的結(jié)合日益緊密，營(yíng)業(yè)信托事業(yè)日益興旺發(fā)達(dá)，積極信托主導(dǎo)了現(xiàn)代信托的發(fā)展。

　　（三）現(xiàn)代信托制度的傳播和創(chuàng)新

　　英國(guó)雖然是信托事業(yè)的發(fā)源地，但長(zhǎng)期停留在不以盈利為目的的民事信托階段。19世紀(jì)60年代，因產(chǎn)業(yè)革命的成功而資金充裕的英國(guó)民眾，急于投資于利潤(rùn)豐厚的歐美地區(qū)，但缺乏國(guó)際投資經(jīng)驗(yàn)，于是中小投資者集中資金交由可信賴的投資經(jīng)驗(yàn)豐富的受托人代為運(yùn)作，雙方約定受托人只收取一定的報(bào)酬，并將投資收益返還給投資者。以后，受托人發(fā)展為專業(yè)化公司，并通過(guò)發(fā)行等值的基金單位而募集成立了信托基金，由此產(chǎn)生了“單位信托”。20世紀(jì)20年代，這種單位信托制度傳入美國(guó)，并發(fā)展成為“投資信托”，以后又從美國(guó)傳入日本、韓國(guó)等東南亞地區(qū)。二者的區(qū)別在于單位信托是以契約方式運(yùn)作的“開(kāi)放式基金”，而投資信托是以股份公司形式運(yùn)作的“封閉式基金”。 目前 ，英國(guó)和美國(guó)都有民事信托和商事信托，但限于習(xí)慣和民事信托曠日持久的發(fā)達(dá)，民事信托仍然是英國(guó)信托業(yè)務(wù)的主體，而美國(guó)的民事信托和商事信托同樣發(fā)達(dá)。日本信托與英美不同的是幾乎都屬于商事信托，特別是在二戰(zhàn)后特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中獨(dú)創(chuàng)了“貸款信托”，為日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)。

　　二、國(guó)外房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)模式

　�。ㄒ唬┟绹�(guó)的房地產(chǎn)投資信托

　　美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托（real estate investment trusts，REITS）是以公司擁有資產(chǎn)的形式，將股東的資金吸引到房地產(chǎn)投資中，股東既可以獲得類似于直接投資房地產(chǎn)的一些好處，又避免了承擔(dān)無(wú)限責(zé)任及資產(chǎn)流動(dòng)性差的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托業(yè)自20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過(guò)程，目前的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)超過(guò)400億美元。

　　l、美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的類型

　　美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托包括股權(quán)信托、抵押信托、混合信托三種形式。股權(quán)信托的投資業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)的所有權(quán)（收購(gòu)現(xiàn)存房地產(chǎn)或即將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)），其投資人取得的是房地產(chǎn)的股份所有權(quán)；抵押信托的主要投資業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)抵押放款，投資人取得的是抵押貸款債權(quán)；混合信托則兼有股權(quán)信托和抵押信托雙重性質(zhì)和特點(diǎn)。股權(quán)信托的投資魁力在于：（l）通過(guò)資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)；（2）專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)；（3）投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。抵押信托的投資魁力在于：（1）為中小投資者提供了介入房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)、獲得較高借貸利差的機(jī)會(huì)；（2）專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款，分散了房地產(chǎn)借貸風(fēng)險(xiǎn)；（3）投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。

　　2、房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司的不同

　　雖然房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司都是將所募集資金用于房地產(chǎn)投資，但二者具有顯著的區(qū)別，主要表現(xiàn)為：（1）房地產(chǎn)投資信托的功能在于“受人之托，代人理財(cái)”，是財(cái)產(chǎn)管理與 金融 功能的統(tǒng)一，雖然它通常以股份公司的形式出現(xiàn)，但同時(shí)要受到公司法和信托法規(guī)范；而房地產(chǎn)股份公司主要受到公司法的制約。（2）法律對(duì)房地產(chǎn)投資信托的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配作了原則性的規(guī)定，比如關(guān)于資產(chǎn)價(jià)值的75％以上必須由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成的規(guī)定，關(guān)于來(lái)自于租金、抵押貸款利息和房地產(chǎn)銷售的毛收入不低于總毛收入75％的規(guī)定，關(guān)于分配給股東的金額不低于應(yīng)納稅收入95％的規(guī)定等等，從而對(duì)其業(yè)務(wù)性質(zhì)作出了強(qiáng)制性約定；而房地產(chǎn)股份公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)則不受法律的約束，其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配最終體現(xiàn)為股東的意愿。（3）房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)帶有消極性，即經(jīng)理和雇員不直接進(jìn)行房地產(chǎn)的管理和運(yùn)作，只是對(duì)房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的開(kāi)展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作則聘請(qǐng)獨(dú)立的房地產(chǎn)投資顧問(wèn)或承包商來(lái)完成；而房地產(chǎn)股份公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)是積極的。

　�。ǘ�）德國(guó)的房地產(chǎn)投資信托

　　德國(guó)的房地產(chǎn)投資信托是投資信托公司通過(guò)其選定的保管銀行發(fā)行投資信托證券，并將所收受的資金投資于房地產(chǎn)或其他特別財(cái)產(chǎn)，保管銀行根據(jù)投資公司的指示負(fù)責(zé)現(xiàn)金及有價(jià)證券等特別財(cái)產(chǎn)的保管、信托收益分配、信托基金資產(chǎn)評(píng)價(jià)，以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管工作。（圖1）為保護(hù)投資人的利益，投資公司法作了設(shè)置監(jiān)督委員會(huì)、選定保管銀行、固有財(cái)產(chǎn)與信托財(cái)產(chǎn)分別管理、投資范圍限制等強(qiáng)制性規(guī)定�？梢酝顿Y的房地產(chǎn)限于租賃居住及商業(yè)用房地產(chǎn)，以及符合該條件的在建工程（不超過(guò)信托財(cái)產(chǎn)價(jià)值的10％）和土地。德國(guó)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)，在于基金資產(chǎn)的運(yùn)用業(yè)務(wù)與保管業(yè)務(wù)的分離（三）日本的土地信托

　　日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。（圖2）土地信托包括租賃型和處理型。租賃型是指土地所有者在信托期結(jié)束后，收回土地所有權(quán)；處理型是指土地所有者在信托期結(jié)束后，領(lǐng)取土地出售所得價(jià)款。土地信托基本上是在土地所有者具有開(kāi)發(fā)積極性，而自己沒(méi)有能力的時(shí)候發(fā)揮功效，土地所有者能夠在保持土地所有權(quán)的同時(shí)，獲得穩(wěn)定的項(xiàng)目收益，因而對(duì)土地所有者來(lái)說(shuō)極具投資魅力。

　　三、我國(guó)房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)管理模式的選擇

　　我國(guó) 現(xiàn)代 信托發(fā)端于20世紀(jì)初，并持續(xù) 發(fā)展 到1949年新 中國(guó) 的成立前夕。新中國(guó)成立后，隨著 社會(huì) 主義改造的完成，信托業(yè)務(wù)逐漸消失。1979年新中國(guó)第一家信托機(jī)構(gòu)——中國(guó)國(guó)際信托投資公司成立。經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，全國(guó)已經(jīng)有近400家信托投資公司，總資產(chǎn)約占全部 金融 資產(chǎn)的10％左右。許多有能力的信托投資公司都參與了房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，它們以吸收信托存款、委托存款、代理發(fā)行房地產(chǎn) 企業(yè) 債券等形式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集資金，或者辦理各種形式的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，或者直接投資于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，雖然拓展了房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，促進(jìn)了房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展，但因存在著違規(guī)經(jīng)營(yíng)、管理混亂、業(yè)務(wù)范圍不明確等 問(wèn)題 ，嚴(yán)重 影響 了信托業(yè)乃至房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)秩序，許多信托投資公司因房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不善而瀕臨破產(chǎn)的邊緣。為了規(guī)范信托業(yè)的健康發(fā)展，中國(guó)人民銀行于2001年1月9日頒布了《信托投資公司管理辦法》，九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)于2001年4月28日通過(guò)并公布了《中華人民共和國(guó)信托法》，這就使得我國(guó)信托事業(yè)的發(fā)展和繁榮，建立在較為完善的 法律 規(guī)范基礎(chǔ)上。而發(fā)展什么樣的房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)事業(yè)，則是我們需要進(jìn)一步探討和解決的問(wèn)題。筆者主要借鑒國(guó)外的運(yùn)作模式，從以下三個(gè)方面闡述自己的簡(jiǎn)略構(gòu)想。

　�。ㄒ唬┙�立房地產(chǎn)投資信托基金

　　建立房地產(chǎn)投資信托基金，一方面為迅速增長(zhǎng)的個(gè)人金融資產(chǎn)提供新的投資渠道，另一方面通過(guò)信托基金匯集閑散資金，滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)資金的巨額需求。我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍， 目前 應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、購(gòu)置、出租管理等權(quán)益型投資作為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，至于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配等方面也需要監(jiān)管部門(mén)和機(jī)構(gòu)作出明確的規(guī)定。在房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作的模式上，既可以借鑒美國(guó)的模式，由金融機(jī)構(gòu)組織發(fā)起，具體的資產(chǎn)管理活動(dòng)由專業(yè)的投資顧問(wèn)操作，也可以借鑒德國(guó)的模式，由投資信托公司負(fù)責(zé)具體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，另選保管銀行負(fù)責(zé)受益憑證的發(fā)行、收益分配、部分信托財(cái)產(chǎn)的保管和運(yùn)營(yíng)監(jiān)督。但考慮到我國(guó)由中國(guó)人民銀行負(fù)責(zé)信托基金業(yè)管理的實(shí)際情況，以致專業(yè)房地產(chǎn)公司不可能作為投資信托基金的組織發(fā)起人而得到批準(zhǔn)，以及現(xiàn)有信托投資公司在房地產(chǎn)權(quán)益經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作方面的不足，美國(guó)的運(yùn)作模式可能更具有借鑒價(jià)值。由信托投資公司組織房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起，并委托證券公司或銀行向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行受益憑證，將所募集資金交由專業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)作。

　�。ǘ�）建立國(guó)有土地信托經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作機(jī)制

　　我國(guó)城市國(guó)有土地所有權(quán)是通過(guò)出讓、出租等經(jīng)濟(jì)形式及行政劃撥方式實(shí)現(xiàn)的，而在日本，國(guó)有土地信托也是實(shí)現(xiàn)國(guó)家土地所有權(quán)的一種重要的經(jīng)濟(jì)形式。日本的國(guó)有土地信托，是吸取民間土地信托制度能夠有效利用土地的特點(diǎn)，為促進(jìn)國(guó)有土地的有效利用及處置而建立的，使得國(guó)有土地的管理及處置手段更加多樣化了。日本國(guó)有土地信托制度的好處是：在長(zhǎng)期持續(xù)獲得土地收益的同時(shí)，保留了將來(lái)行政需要的國(guó)有土地所有；將土地及地上建筑物共同進(jìn)行信托時(shí)，土地價(jià)值的體現(xiàn)較為隱蔽，可以減少對(duì)鄰近土地價(jià)格的影響；可以利用土地信托制度對(duì)再開(kāi)發(fā)中的土地所有權(quán)進(jìn)行調(diào)整�？紤]到我國(guó)的土地制度現(xiàn)狀，雖然利用土地信托制度不可能產(chǎn)生像日本那樣明顯的好處，但至少可以考慮將其作為實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地所有權(quán)的一種經(jīng)濟(jì)形式。當(dāng)然，要保證土地信托給國(guó)家?guī)��?lái)的經(jīng)濟(jì)利益不低于土地出讓或出租所帶來(lái)的利益。

　　（三）“房屋銀行”的信托化規(guī)范經(jīng)營(yíng)

　　“房屋銀行”模式是由貴州房屋置換中心與中國(guó)工商銀行貴州省分行聯(lián)手率先推出的。由于這種經(jīng)營(yíng)模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，并在上海、北京、深圳等全國(guó)各大城市得到推廣。因中國(guó)人民銀行規(guī)定“銀行”名稱不得任意使用，一些地方如上海已經(jīng)將其更名為“存房中心”。貴州的運(yùn)作方式是，房屋所有權(quán)人將待出租的房屋“存入”房屋置換中心，房屋置換中心根據(jù)房屋所處的地段、環(huán)境、設(shè)施等因素，測(cè)算出房屋的出租價(jià)格，經(jīng)房主認(rèn)可后通過(guò) 網(wǎng)絡(luò) 系統(tǒng)對(duì)外招租。房屋置換中心從首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商銀行為房主開(kāi)立的帳戶中。房主每年預(yù)留40天時(shí)間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。貴州房屋置換中心的該種業(yè)務(wù)僅運(yùn)作四個(gè)多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率達(dá)到97％。雖然各地都基本參照貴州的方式運(yùn)作，但還是有許多差異。比如，北京房地產(chǎn)交易中心將此類“房屋銀行”業(yè)務(wù)稱為“租賃吞吐”業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)規(guī)定每年預(yù)留兩個(gè)月作為不向房主支付房租的租賃工作日，自房屋“存入”之日起開(kāi)始按照事先約定的數(shù)額 計(jì)算 房租，不過(guò)所約定的房租額與向承租人收取的實(shí)際租金并不相等，房地產(chǎn)交易中心賺取了其中的差價(jià)。

　　在此類“房屋銀行”業(yè)務(wù)中，房主、承租人及“房屋銀行”相互之間是一種什么法律關(guān)系？他們之間簽定的法律合同屬于什么性質(zhì)的法律合同？租金的收取與支付宜采用什么方式？對(duì)這些問(wèn)題需要加以 分析 ，以便在出現(xiàn)糾紛時(shí)能夠依照現(xiàn)行法律及時(shí)予以解決。

　　在“房屋銀行”業(yè)務(wù)運(yùn)作中，房主和“房屋銀行”之間一般是委托人與受托人的關(guān)系，因而像北京房地產(chǎn)交易中心那樣從中賺取差價(jià)的行為，有點(diǎn)類似于房屋的轉(zhuǎn)租獲利，這是不符合委托代理及中介業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定的。承租人和“房屋銀行”之間是名義上的租賃關(guān)系，此時(shí)，是“房屋銀行”以房屋所有權(quán)人的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也并不關(guān)心誰(shuí)是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋銀行”業(yè)務(wù)的運(yùn)作更符合信托法律關(guān)系。房主是信托法律關(guān)系中的委托人，“房屋銀行”是具體從事房屋經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的受托人，受益人既可以是作為委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。這樣一來(lái)，我們將“房屋銀行”稱為“房屋信托”，并用信托法加以規(guī)范可能就較為妥當(dāng)了。雖然我國(guó)民法 理論 及實(shí)踐中，將信托行為等同于行紀(jì)行為，但嚴(yán)格地說(shuō)，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺(tái)也更加證實(shí)和明確了這一點(diǎn)，因而不宜將其認(rèn)定為“房屋行紀(jì)”。

　　四、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)尚需要解決的問(wèn)題

　　《中華人民共和國(guó)信托法》的出臺(tái)，為我國(guó)房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)事業(yè)的規(guī)范發(fā)展提供了法律基礎(chǔ)。不過(guò)，要真正促進(jìn)房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)達(dá)，尚需要制定有關(guān)規(guī)范各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的政策法規(guī)及實(shí)施細(xì)則，特別是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具體運(yùn)作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的稅收制度、房屋信托時(shí)是否需要及如何進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等問(wèn)題，都是房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)的具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問(wèn)題。