在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，把管理審計(jì)工作和目標(biāo)管理有機(jī)地結(jié)合起來，推行項(xiàng)目管理審計(jì)制度，這對改進(jìn)企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理審計(jì)的內(nèi)容

　　從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)角度來講，管理審計(jì)應(yīng)主要集中于如下內(nèi)容：

　　1、對開發(fā)項(xiàng)目決策的審查。審查項(xiàng)目投資決策是否具有科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)可行性，審查項(xiàng)目決策中各分項(xiàng)目標(biāo)是否具有明確性。

　　2、對項(xiàng)目計(jì)劃的審查。根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，審查企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目采取的組織結(jié)構(gòu)的合理性、科學(xué)性、人員配備情況，審查項(xiàng)目計(jì)劃的編制深度、計(jì)

　　劃的可落實(shí)性、可考查性，審查計(jì)劃的可行性。尤其重要的是，審查項(xiàng)目決策后的項(xiàng)目目標(biāo)的制訂和落實(shí)情況等。

　　3、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過程管理審計(jì)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃的時點(diǎn)定期進(jìn)行審查，審查項(xiàng)目階段性目標(biāo)完成情況、項(xiàng)目變化管理的科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性。

　　4、項(xiàng)目目標(biāo)成果管理審計(jì)。項(xiàng)目完成后，要集中審查項(xiàng)目的實(shí)際結(jié)果和決策目標(biāo)是否一致、偏差是否合理，審查項(xiàng)目實(shí)施過程中采取措施、調(diào)整目標(biāo)的合理性。

　　二、項(xiàng)目管理審計(jì)目標(biāo)體系的建立

　　在企業(yè)內(nèi)審對項(xiàng)目投資決策審計(jì)時，應(yīng)該同時形成項(xiàng)目管理審計(jì)目標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理審計(jì)的目標(biāo)體系包括：

　　1、銷售目標(biāo)?？尚行苑治龅闹饕糠志褪歉鶕?jù)市場調(diào)研確定項(xiàng)目定位，并初步確立銷售方案，從而形成項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，體現(xiàn)在“項(xiàng)目損益表”中的銷售收入和 “現(xiàn)金流量表”中的現(xiàn)金流入。所以，從可行性報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā)，建立起銷售計(jì)劃的銷售價格、合同簽約率（進(jìn)度）和資金回籠進(jìn)度，就形成了該項(xiàng)目的銷售工作管理審計(jì)目標(biāo)。

　　2、項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)。項(xiàng)目在決策分析時已經(jīng)對項(xiàng)目的進(jìn)度安排做了計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度做出項(xiàng)目的資金安排計(jì)劃。項(xiàng)目可行性分析的“現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流出部分暗含了項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，而且銷售計(jì)劃也與項(xiàng)目的形象進(jìn)度有關(guān)。根據(jù)上述資料，可以制訂出各分項(xiàng)工作的進(jìn)度結(jié)點(diǎn)要求，從而形成項(xiàng)目進(jìn)度管理審計(jì)目標(biāo)。

　　3、項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。項(xiàng)目的成本目標(biāo)體現(xiàn)在“項(xiàng)目損益表”和“現(xiàn)金流量表”中，分別體現(xiàn)了各分項(xiàng)成本的總額和支出進(jìn)度，分項(xiàng)成本包括土地成本、前期開發(fā)成本、配套成本、建安成本等，也可以進(jìn)一步細(xì)化，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況分解形成項(xiàng)目成本管理審計(jì)目標(biāo)。

　　4、項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量與施工質(zhì)量不是同一個概念。項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的功能安排、總體規(guī)劃、配套設(shè)施配置上，而施工質(zhì)量是項(xiàng)目必須達(dá)到的基本目標(biāo)。綜合項(xiàng)目策劃所設(shè)定的所有功能要求、配套設(shè)施、施工質(zhì)量等形成項(xiàng)目質(zhì)量管理審計(jì)目標(biāo)。

　　5、項(xiàng)目融資目標(biāo)。項(xiàng)目可行性研究的資金安排計(jì)劃就是項(xiàng)目的融資目標(biāo)，包括融資金額和時間結(jié)點(diǎn)。

　　6、費(fèi)用控制目標(biāo)。包括項(xiàng)目的三項(xiàng)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

　　三、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過程管理審計(jì)

　　根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)體系，按照各職能和各時間段確立具體責(zé)任人在具體工作階段的工作目標(biāo)。項(xiàng)目目標(biāo)制訂并落實(shí)到各責(zé)任人后，各責(zé)任人就圍繞各自的目標(biāo)開展工作，在出現(xiàn)各分目標(biāo)矛盾需相互協(xié)調(diào)時，應(yīng)以組織的共同愿景、總體目標(biāo)來統(tǒng)一。企業(yè)內(nèi)審應(yīng)定期對投資項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過程，圍繞以下幾方面開展審計(jì)工作：

　　1、了解項(xiàng)目年度目標(biāo)或遠(yuǎn)期目標(biāo)劃分為階段工作目標(biāo)和目標(biāo)預(yù)測的情況。每個階段各責(zé)任人應(yīng)按照PDCA（計(jì)劃-做-檢查-行動）循環(huán)，檢查自己的工作對完成分目標(biāo)有什么貢獻(xiàn)，并在此基礎(chǔ)上預(yù)測各分目標(biāo)及總目標(biāo)的可能完成情況。尋找項(xiàng)目總體目標(biāo)或分目標(biāo)要求的行為與當(dāng)前行為之間的差距，尋找工作努力的重點(diǎn)，把精力集中于解決主要矛盾。審計(jì)人員應(yīng)把握各責(zé)任人對項(xiàng)目目標(biāo)的掌握和了解程度，審查他們每階段目標(biāo)和對下階段預(yù)測的合理性，提出預(yù)警意見。

　　2、發(fā)現(xiàn)偏差，立刻督促項(xiàng)目管理組織進(jìn)行診斷，予以糾正。在定期的項(xiàng)目管理審計(jì)中，若發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的工作可能影響分目標(biāo)的完成、從而影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的完成，就必須立刻督促項(xiàng)目管理組織探尋量化的差異是什么、對目標(biāo)影響大小等問題，并提出糾正行動方案。對偏差的診斷不是立足于發(fā)掘原因（當(dāng)然找原因也是需要的），主要立足點(diǎn)在于分析對目標(biāo)的影響。

　　3、對項(xiàng)目目標(biāo)調(diào)整的審查應(yīng)是項(xiàng)目實(shí)施過程管理審計(jì)的重點(diǎn)。既要允許項(xiàng)目管理組織根據(jù)實(shí)際情況、依據(jù)企業(yè)變化管理的思路在必要的情況下調(diào)整工作目標(biāo)，又要防止項(xiàng)目組夸大客觀事實(shí)、隨意調(diào)整項(xiàng)目目標(biāo)。在實(shí)際工作中，要把握調(diào)整目標(biāo)的程序性、出現(xiàn)偏差對目標(biāo)的關(guān)聯(lián)性以及項(xiàng)目責(zé)任人員的主觀努力性。

　　4、實(shí)施有效的評估。階段性對各分目標(biāo)完成情況進(jìn)行評估，傳統(tǒng)上一般主要針對“完成與否”的問題進(jìn)行簡單化考察，再加上對“客觀原因”的酌情評定。這種做法一方面可能挫傷一些人的積極性，如有的目標(biāo)確因不可抗力造成無法完成而影響了對責(zé)任人的評估；另一方面也助長了評估人員主觀評定的風(fēng)氣，使評估失去客觀基礎(chǔ)。

　　項(xiàng)目管理審計(jì)要實(shí)現(xiàn)有效的評估應(yīng)主要集中于實(shí)際績效與目標(biāo)的偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因。管理審計(jì)內(nèi)容分兩個方面：一是量化的目標(biāo)完成效果，這方面的審查比較客觀；二是審查責(zé)任人對偏差產(chǎn)生后的應(yīng)對措施，以及建立糾正行動方案的合理性，即評估責(zé)任人應(yīng)對變化的能力。因?yàn)橐怀刹蛔兊哪繕?biāo)是不可能的，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程面對的是多因素變化的環(huán)境，只有能夠準(zhǔn)確把握變化、具有積極采取糾正行動能力的責(zé)任人，才有可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)。

　　四、項(xiàng)目目標(biāo)成果管理

　　審計(jì)項(xiàng)目完成后，企業(yè)內(nèi)審人員應(yīng)對項(xiàng)目的成果進(jìn)行綜合審計(jì)，從完成情況對項(xiàng)目的投資決策、實(shí)施過程等環(huán)節(jié)進(jìn)行事后審查，以全新的角度審計(jì)項(xiàng)目的全過程。

　　1、重新審查項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性，尤其要審查投資決策的預(yù)見性。對項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)的新情況必須認(rèn)真分析，哪些是應(yīng)該能夠預(yù)見的，哪些是無法預(yù)見的。

　　2、重新審查對預(yù)見的風(fēng)險因素采取措施的科學(xué)性、合理性。即審查企業(yè)的變化管理中的防范風(fēng)險的能力。

　　3、重新審查企業(yè)的項(xiàng)目管理能力。審查項(xiàng)目責(zé)任人在項(xiàng)目實(shí)施中完成的情況，項(xiàng)目完成情況與項(xiàng)目決策目標(biāo)的偏差，項(xiàng)目完成情況與社會房地產(chǎn)項(xiàng)目平均水平的偏差。

　　總之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)的管理審計(jì)工作是一項(xiàng)全新的工作，是企業(yè)內(nèi)審在管理審計(jì)領(lǐng)域的延伸，運(yùn)用得好可以幫助項(xiàng)目管理組織挖掘潛力、分析問題，有助于促進(jìn)項(xiàng)目目標(biāo)的完成。所完成的審計(jì)報(bào)告給企業(yè)今后的項(xiàng)目決策、實(shí)施都能提供很好的資料，從而不斷促進(jìn)企業(yè)決策水平、管理水平的提高。