房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，投資回收期長(zhǎng)，而資金投入相對(duì)集中，利用債務(wù)資本籌集開(kāi)發(fā)資金，通過(guò)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿達(dá)到投資效益最大化的目標(biāo)就成為開(kāi)發(fā)商的熱衷。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率高于社會(huì)平均利潤(rùn)率，“借雞生蛋”的現(xiàn)象更為突出。借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)問(wèn)題也就倍受人們的關(guān)注。本文在介紹國(guó)外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的借款費(fèi)用會(huì)計(jì)處理方法的基礎(chǔ)上，分析了我國(guó)會(huì)計(jì)規(guī)范關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理規(guī)定中存在的問(wèn)題，提出了改進(jìn)的建議，并對(duì)會(huì)計(jì)處理中的具體問(wèn)題進(jìn)行了探討。
一、各國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中借款費(fèi)用的處理原則
國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第23號(hào)“借款費(fèi)用的資本化”明確指出了適合采取借款費(fèi)用資本化的范圍。該準(zhǔn)則第8條和第11條分別規(guī)定“采用借款費(fèi)用資本化方針的企業(yè)，是在借款費(fèi)用對(duì)企業(yè)具有重大意義時(shí)，而且是在須經(jīng)較長(zhǎng)時(shí)間的準(zhǔn)備才能按預(yù)定用途使用或銷(xiāo)售的資產(chǎn)上發(fā)生支出時(shí)，才將借款費(fèi)用列為資本支出”。顯然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是符合其關(guān)于借款費(fèi)用資本化的資產(chǎn)條件的。
美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第34號(hào)“利息費(fèi)用資本化”明確將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)列入合格資產(chǎn)即適合利息資本化的資產(chǎn)的范圍，該公告第9段關(guān)于合格資產(chǎn)的定義是：“1.企業(yè)為了自用而在建或生產(chǎn)的資產(chǎn)；2.為了銷(xiāo)售或租賃而作為分期工程建造或生產(chǎn)的資產(chǎn)（例如造船或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）；3.當(dāng)接受投資的企業(yè)正在進(jìn)行計(jì)劃的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如果該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括使用資金購(gòu)置其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的合格資產(chǎn)時(shí)，采用權(quán)益法核算的投資（權(quán)益、借款和預(yù)付款）�！�
日本的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在借款費(fèi)用的處理原則上主要采取的是費(fèi)用化原則，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是唯一的例外。其準(zhǔn)則規(guī)定，如果企業(yè)所借人的款項(xiàng)是專(zhuān)門(mén)為了用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，則企業(yè)應(yīng)將相應(yīng)的借款利息予以資本化，計(jì)入該資產(chǎn)的成本。
可見(jiàn)，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和日本的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)明確列入適合于借款費(fèi)用資本化的范圍的。區(qū)別在于：國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第23號(hào)修訂后借款費(fèi)用費(fèi)用化的趨勢(shì)取代資本化而占了上峰；而美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)則一直將借款費(fèi)用資本化作為基準(zhǔn)處理方法，并體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借款費(fèi)用的處理上。
二、我國(guó)會(huì)計(jì)規(guī)范中關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中借款費(fèi)用的處理原則
我國(guó)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系比較復(fù)雜，各相關(guān)規(guī)范在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用處理上也各有不同：
�。�1）我國(guó)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，“企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，……生產(chǎn)期間的，計(jì)入
財(cái)務(wù)費(fèi)用……”。
（2）我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，“除為構(gòu)建
固定資產(chǎn)的專(zhuān)門(mén)借款所發(fā)生的借款費(fèi)用外，其他借款費(fèi)用均應(yīng)于發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用�！庇捎趯�(duì)于房地產(chǎn)公司而言，所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)，而是存貨，因此根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，相關(guān)的借款費(fèi)用應(yīng)采取計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的做法。
�。�3）我國(guó)財(cái)政部于2001年1月頒布了《
企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》，該準(zhǔn)則首次就借款費(fèi)用資本化的條件、資本化的方法作出了明確規(guī)定，即“因?qū)ｉT(mén)借款而發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷(xiāo)和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)當(dāng)予以資本化�！钡z憾的是，不知出于何種考慮，該準(zhǔn)則并未將房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)中發(fā)生的借款費(fèi)用列入準(zhǔn)則的涉及范圍。該準(zhǔn)則第2條稱(chēng)：“本準(zhǔn)則不涉及：（1）與融資租賃有關(guān)的融資費(fèi)用；（2）房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的借款費(fèi)用�！�
�。�4）《股份有限公司會(huì)計(jì)制度附件三：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《附件三》）規(guī)定：“公司為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借人的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售之前，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。”由于這一文件仍然有效，因此房地產(chǎn)上市公司對(duì)借款費(fèi)用的處理雖然不受《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》的規(guī)范，但實(shí)際上也采取了資本化的處理原則。
綜合以上規(guī)定和不同規(guī)范的適用范圍，我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的借款費(fèi)用的處理原則是：非上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》的規(guī)定采取費(fèi)用化的處理方法；上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照《附件三》的規(guī)定，采取借款費(fèi)用資本化的處理方法。
三、筆者的觀點(diǎn)及建議
筆者贊同將房地產(chǎn)商品列為資本性資產(chǎn)，并將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的借款費(fèi)用予以資本化處理。這是因?yàn)椋悍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商品雖然不是固定資產(chǎn)，但由于為特定房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而發(fā)生的借款費(fèi)用雖然是一種理財(cái)費(fèi)用，但它的使用是針對(duì)特定對(duì)象的，與項(xiàng)目成本之間存在直接聯(lián)系，根據(jù)歷史成本原則和費(fèi)用配比原則，它應(yīng)劃歸開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的范疇，并構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的一部分。
筆者認(rèn)為，我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用處理的會(huì)計(jì)規(guī)范存在如下問(wèn)題：
�。�1）各規(guī)范目前都在一定范圍內(nèi)適用，甚至針對(duì)同一適用對(duì)象的規(guī)范（如企業(yè)會(huì)計(jì)制度、《附件三》都適用于上市公司）之間處理方法互相沖突，不利于公司選擇適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策。
�。�2）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》所規(guī)定的符合借款費(fèi)用資本化的對(duì)象僅限于“構(gòu)建固定資產(chǎn)而專(zhuān)門(mén)借人的款項(xiàng)”。這一范圍過(guò)于狹窄，將其他非構(gòu)建固定資產(chǎn)而形成的資本性資產(chǎn)排除在外，如造船、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等等。筆者認(rèn)為沒(méi)有必要將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)排除在該準(zhǔn)則之外，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，作為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)象的房地產(chǎn)的性質(zhì)屬于資本性資產(chǎn)，符合借款費(fèi)用資本化的條件。同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司實(shí)際上一直在采用借款費(fèi)用資本化的處理方法。因此將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用排除在準(zhǔn)則之外，沒(méi)有實(shí)際意義，與國(guó)際準(zhǔn)則之間也缺乏協(xié)調(diào)。
�。�3）目前的制度安排將導(dǎo)致上市的房地產(chǎn)公司和非上市的房地產(chǎn)公司在借款費(fèi)用處理上的又一個(gè)“雙軌制”。由于借款費(fèi)用在房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況的重大差異。
因此，筆者建議，應(yīng)明確將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的借款費(fèi)用在符合條件時(shí)采用資本化的處理方法，并納入《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》的規(guī)范范圍內(nèi)。
四、房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)借款費(fèi)用資本化會(huì)計(jì)處理中的兩個(gè)問(wèn)題
1.尚未開(kāi)發(fā)的土地是否納入資本化的資產(chǎn)范圍？
購(gòu)入土地（或土地使用權(quán)，以下統(tǒng)稱(chēng)土地）是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一步，而且獲取土地的費(fèi)用往往占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的很大比重。尚未開(kāi)發(fā)的土地是否納入資本化的范圍值得我們討論。美國(guó)有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地不應(yīng)將其納入資本化的資產(chǎn)范圍。如果為了特定用途而開(kāi)發(fā)土地的工作正在進(jìn)行，則取得土地的利息費(fèi)用支出可資本化�？梢�(jiàn)美國(guó)是將在土地上的開(kāi)發(fā)活動(dòng)的進(jìn)行作為資本化的必要條件之一。而其他大多數(shù)國(guó)家的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在這個(gè)問(wèn)題上未作明確規(guī)定。
筆者認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借款費(fèi)用何時(shí)開(kāi)始資本化的問(wèn)題。我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定以下三個(gè)條件同時(shí)具備時(shí)開(kāi)始借款費(fèi)用資本化：“（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；（2）借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；（3）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購(gòu)建活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始�！边@與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第23號(hào)以及美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定是基本相同的。
根據(jù)以上原則，筆者認(rèn)為，對(duì)尚未開(kāi)發(fā)的土地所發(fā)生的借款費(fèi)用的處理應(yīng)具體分析：（1）如果該土地是用于特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地，則為獲取該土地所發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)該予以資本化。因?yàn)殡m然在該土地上的建筑施工活動(dòng)尚未進(jìn)行，但獲取該土地實(shí)際上也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)之一�？傊�(gòu)入土地和后續(xù)的建筑施工活動(dòng)一樣，也屬于為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必需的購(gòu)建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)。因此，在土地的使用方向已經(jīng)明確的情況下，在購(gòu)入之時(shí)應(yīng)該將其納入資本化的資產(chǎn)范圍。（2）如果該土地的使用方向尚不明確，例如很多房地產(chǎn)公司購(gòu)入土地僅僅是為了作為土地儲(chǔ)備，則暫時(shí)不宜將其納入資本化資產(chǎn)范圍。因?yàn)檎劜簧蠟閷?shí)現(xiàn)資產(chǎn)預(yù)定用途所必需的購(gòu)建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)正在進(jìn)行，因此不符合資本化資產(chǎn)的條件，只能暫時(shí)作費(fèi)用化處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產(chǎn)的范圍。
2.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借款費(fèi)用資本化的停止時(shí)間。
關(guān)于借款費(fèi)用資本化的停止時(shí)間，各國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也有具體規(guī)定。我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定：“當(dāng)所購(gòu)建的固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，應(yīng)停止其借款費(fèi)用的資本化�！边@也與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和其他一些國(guó)家的準(zhǔn)則關(guān)于借款費(fèi)用資本化的停止時(shí)間的規(guī)定基本相同的。
關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借款費(fèi)用資本化的停止時(shí)間，我國(guó)《股份有限公司會(huì)計(jì)制度附件三：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》：“公司為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借人的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售之前，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本�！惫P者認(rèn)為，這一規(guī)定有一定的缺陷。原因在于：
（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售作為資本化停止的時(shí)間不符合國(guó)際會(huì)計(jì)慣例和我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工是兩個(gè)時(shí)間概念。根據(jù)我國(guó)目前的有關(guān)規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，在竣工之后至銷(xiāo)售之前，還要經(jīng)過(guò)一系列程序，包括：質(zhì)量驗(yàn)收、面積測(cè)繪以及最關(guān)鍵的申報(bào)銷(xiāo)售許可證等。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工并不意味著該項(xiàng)目能夠馬上投入銷(xiāo)售。而預(yù)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目又有所不同，銷(xiāo)售往往始于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的某一時(shí)間，在我國(guó)是完成項(xiàng)目總投資的30%即可申請(qǐng)預(yù)售許可證，因此銷(xiāo)售開(kāi)始之時(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于項(xiàng)目竣工之時(shí)。所以無(wú)論在哪種情況下，以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售作為資本化停止的時(shí)間是很不合理的。
（2）由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售方式不同，以開(kāi)始銷(xiāo)售作為資本化停止的時(shí)點(diǎn)會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售方式不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目在會(huì)計(jì)處理上的不一致，有違實(shí)質(zhì)重于形式原則和一致性原則。如果以銷(xiāo)售開(kāi)始作為資本化結(jié)束的時(shí)間，將使預(yù)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化期間大大短于現(xiàn)房銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，使預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)的借款費(fèi)用更多地被費(fèi)用化處理，從而降低不同企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況的可比性。
因此，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目借款費(fèi)用資本化的停止時(shí)間，應(yīng)以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定的“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)”為依據(jù)。
