由于內(nèi)地會計準則和香港會計準則對于房地產(chǎn)預售業(yè)務會計處理的規(guī)定不同，而根據(jù)同一套原始資料向雙方股東提供的財務信息也不同，必然導致雙方股東對經(jīng)營者的業(yè)績評價的不同，甚至還會產(chǎn)生一些誤解。本文擬對內(nèi)地會計準則和香港會計準則有關房地產(chǎn)預售業(yè)務會計處理的規(guī)定進行以下比較分析。

　　一、內(nèi)地會計準則和香港會計準則有關規(guī)定的比較

　　對于房地產(chǎn)預售業(yè)務的會計處理，內(nèi)地會計準則和香港會計準則在收入確認、存貨計量、營業(yè)稅金計提依據(jù)以及費用和利息的資本化等方面存在較大的差異。內(nèi)地會計準則遵循歷史成本原則，更側(cè)重于收益確認的穩(wěn)健性，而香港會計準則更強調(diào)權責發(fā)生制原則。

　　1.收入確認。按照內(nèi)地會計準則，只有當開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格，并按照銷售合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后才能確認銷售收入的實現(xiàn)。在預售業(yè)務中，無論是否向購買者收齊全額房款，均只能作為預收房款，記入“預收賬款”科目。只有辦理完竣工決算手續(xù)后，才能按照銷售合同金額結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)已售房產(chǎn)物業(yè)的銷售成本和應繳納的稅金。

　　按照香港會計準則，出售待售及待用于拆遷的物業(yè)收入于買賣協(xié)議達成時確認。發(fā)展完成前，預售發(fā)展中物業(yè)收入于簽訂買賣協(xié)議至發(fā)展完成時的期間，按迄今的發(fā)展成本占估計發(fā)展成本總額比例，即完工比例每期進行確認。每期可以是每月、每年，也可以是每季度。具體計算步驟為：①按照項目開工至今的累計投入和項目的預算總成本計算項目的完工比例，完工比例=項目累計成本額÷項目總預算；②按照完工比例確認當期的營業(yè)收入和營業(yè)成本，營業(yè)收入=累計銷售合同金額×完工比例—上期累計營業(yè)收入；預算單位成本=預算總成本÷預算可銷售面積；營業(yè)成本=累計銷售面積×預算單位成本×完工比例—上期累計營業(yè)成本。

　　從以上比較可以看出，內(nèi)地會計準則在開發(fā)項目竣工后一次性確認收入，竣工前的若干期間收入為零，竣工當期收入突然畸高。而香港會計準則序時按期計算確認當期銷售收入，使得各期之間的財務數(shù)據(jù)具有可比性，但由于房產(chǎn)預售后，并沒有實際交付給購買方，該資產(chǎn)的主要風險仍屬公司，如果發(fā)生意外，則對以前年度損益有較大影響。另外，在房產(chǎn)竣工后，可能由于種種原因造成實際金額與預售金額之間有較大出入而需要對以前年度損益進行調(diào)整。

　　2.存貨計量。按照內(nèi)地會計準則，房地產(chǎn)存貨應按照開發(fā)過程中實際發(fā)生的開發(fā)成本列示。期末，如果存貨的市價低于歷史成本，則計提存貨跌價準備。按照香港會計準則，物業(yè)存貨包括發(fā)展中物業(yè)、待用于拆遷的物業(yè)及待售物業(yè)。發(fā)展中物業(yè)除包含發(fā)展成本以外，還包括按比例計算的經(jīng)營溢利，并要扣除已收的預收款項。

　　從以上比較可以看出，內(nèi)地會計準則對于存貨的確認符合歷史成本和穩(wěn)健性原則，但由于預售時向客戶收取了部分款項，公司銀行存款有所增加，這樣就虛增了部分資產(chǎn)和負債。而香港會計準則對于存貨的確認，由于已從物業(yè)存貨中扣除了預收款項，因而能更好地反映公司的資產(chǎn)。但對于存貨中包含的利潤，由于并未從中扣除營業(yè)稅金，因而有不實部分，并且這些利潤是否最終實現(xiàn)，尚有很大的不確定性，也不符合穩(wěn)健性原則。

　　3.營業(yè)稅金計提依據(jù)。內(nèi)地會計準則按當期預收房款數(shù)額預繳營業(yè)稅金及附加。當開發(fā)項目竣工決算時，才按照確認的銷售收入計算結(jié)轉(zhuǎn)應繳納的營業(yè)稅金及附加。香港會計準則按每期確認的營業(yè)收人計提當期的營業(yè)稅金及附加。

　　4.費用和利息的資本化。由于香港會計準則需要按期計算項目完工比例，以便據(jù)以計算確認當期損益和存貨金額，因而要求當期嚴格按規(guī)定比例進行費用和利息的資本化。而內(nèi)地會計準則并沒有類似要求。

　　二、如何依據(jù)同一套原始資料編報符合雙方股東要求的財務報表

　　內(nèi)地會計準則和香港會計準則對于房地產(chǎn)預售業(yè)務會計處理的規(guī)定，在收人確認、存貨計量、營業(yè)稅金計提依據(jù)以及費用和利息的資本化等方面存在較大的差異，如果我們依據(jù)公司發(fā)生的原始業(yè)務資料，分別按照內(nèi)地會計準則和香港會計準則進行會計核算，就需要做兩套賬，工作量非常大。對比內(nèi)地會計準則和香港會計準則在其他方面的會計處理規(guī)定，基本上都是一致的，因此我們可以在平時按照內(nèi)地會計準則進行核算的基礎上，利用已經(jīng)形成的賬簿、報表和相關業(yè)務資料在期末進行個別報表項目調(diào)整，編制出符合香港會計準則要求的財務報表。具體思路如下：

　　1.由于內(nèi)地會計準則財務報表和香港會計準則財務報表的具體列示方法不同，應首先將內(nèi)地會計準則財務報表數(shù)據(jù)調(diào)整為香港會計準則財務報表列式。

　　2.嚴格遵循權責發(fā)生制原則，按照期末已經(jīng)完成的工作量對內(nèi)地會計準則財務報表存貨項目的開發(fā)成本金額進行調(diào)整，而不論是否已付款，同時調(diào)整對應的“預付賬款”或“應付賬款”項目金額。

　　3.按照調(diào)整后的累計開發(fā)成本金額除以預算總成本，計算得出工程完工比例。

　　4.根據(jù)已預售出去的房產(chǎn)面積和簽約金額，按照工程完工比例計算得出當期應確認的營業(yè)收入、營業(yè)成本和營業(yè)稅金及附加。

　　5.根據(jù)當期確認的營業(yè)收入、營業(yè)成本和累計預收賬款對存貨項目進行調(diào)整。

　　6.計算當期確認的營業(yè)稅金及附加。

　　7.嚴格按照香港會計準則要求計算應予以資本化的管理費用、銷售費用和財務費用，若內(nèi)地財務報表已進行了資本化，則只需補充調(diào)整其差額。

　　8.對于因損益確認時間不同而導致計算的所得稅的差異，計入遞延稅款。

　　9.在項目竣工決算當期，由于內(nèi)地會計準則財務報表已經(jīng)一次性計算結(jié)轉(zhuǎn)了項目的營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加，并計提了應繳納的企業(yè)所得稅，所以在利用該報表編報香港會計準則財務報表時，應先將營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加、所得稅、應交稅金等報表項目金額清零，然后再進行調(diào)整編報。