房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)異地購(gòu)房安置拆遷戶，難以實(shí)現(xiàn)拆遷與補(bǔ)償面積一致，由此收取的差價(jià)款如何進(jìn)行納稅處理？
例如，德華房地產(chǎn)公司向A房地產(chǎn)公司購(gòu)房500套用于安置被拆遷戶，每套房面積100平方米，價(jià)值80萬(wàn)元，德華公司與A公司約定將房屋過(guò)戶至指定的拆遷安置人。按照拆遷補(bǔ)償協(xié)議，德華公司應(yīng)補(bǔ)償被拆遷戶人均90平方米，由于購(gòu)入安置房屋面積較大，對(duì)于超出補(bǔ)償面積的部分，德華公司擬按市場(chǎng)價(jià)值1萬(wàn)元/平方米與被拆遷戶結(jié)算并收取價(jià)款10萬(wàn)元，德華公司每套安置房收取的10萬(wàn)元是否涉及營(yíng)業(yè)稅？會(huì)計(jì)處理時(shí)應(yīng)當(dāng)沖減拆遷安置成本嗎？
營(yíng)業(yè)稅處理時(shí)，有人認(rèn)為，德華公司購(gòu)入A公司房屋用于拆遷補(bǔ)償，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1995]549號(hào)）規(guī)定，對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。本案例中，若認(rèn)定德華公司購(gòu)入房屋再行轉(zhuǎn)讓，則由于其購(gòu)置房屋成本價(jià)已經(jīng)確定，無(wú)須核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。由于購(gòu)置與轉(zhuǎn)讓價(jià)格相等，償還面積與拆遷建筑面積相等的部分即90平方米補(bǔ)償不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。超過(guò)部分即每套10萬(wàn)元，僅需按照購(gòu)置差額2萬(wàn)元計(jì)算納稅。會(huì)計(jì)處理如下（單位：萬(wàn)元，下同）：
① 購(gòu)入房屋
借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 80
貸：銀行存款 80
② 安置補(bǔ)償
借：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 72
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 72
③ 收取差價(jià)
借：銀行存款 10
貸：營(yíng)業(yè)收入 10
借：營(yíng)業(yè)成本 8
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 8
根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，以上納稅和會(huì)計(jì)處理欠妥當(dāng)。由于德華公司購(gòu)入房屋并沒(méi)有以自己為購(gòu)買人，而是指定將房屋直接過(guò)戶給拆遷安置人，德華公司相當(dāng)于以每套90平方米標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款72萬(wàn)元支付貨幣補(bǔ)償給被拆遷戶，被拆遷戶委托德華公司以每套80萬(wàn)元購(gòu)買A公司房屋并支付德華公司手續(xù)費(fèi)2萬(wàn)元。A公司銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票直接開(kāi)具給被拆遷戶，與德華公司無(wú)關(guān)。因此，德華公司應(yīng)以收取的超面積價(jià)差2萬(wàn)元按照“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”稅目申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。會(huì)計(jì)處理如下：
① 購(gòu)入房屋：
借：其他應(yīng)收款 80
貸：銀行存款 80.
② 代購(gòu)房屋收取差價(jià)
借：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 72
銀行存款 10
貸：其他應(yīng)收款 80
營(yíng)業(yè)外收入 2
最終，德華公司實(shí)際承擔(dān)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出為72萬(wàn)元，與國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）的“異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)”納稅處理一致。德華公司不需就10萬(wàn)元差額繳納營(yíng)業(yè)稅，僅就收取的代理手續(xù)費(fèi)2萬(wàn)元繳納營(yíng)業(yè)稅即可。