關(guān)于合作建房繳納營業(yè)稅的問題
問：關(guān)于合作建房繳納營業(yè)稅的問題，能否舉例說明一下？
答：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：
第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
（2）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)－租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。
第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
（1）房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。
（2）房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
（3）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。
下面舉例說明，假設(shè)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定的營業(yè)稅“建筑業(yè)”和“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)稅價(jià)格中成本利潤率分別為6%和8%.
例1.甲企業(yè)提供4000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供3000萬元資金并負(fù)責(zé)施工。雙方協(xié)議，房屋建成后甲企業(yè)分四成，乙企業(yè)分六成。房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價(jià)為1000萬元，其余留作自用。
解：在這一合作建房的過程中，甲方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅，將分得的房屋再銷售，應(yīng)再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅征稅；乙方將部分房屋轉(zhuǎn)讓給甲方，屬于“自建建筑物后銷售”行為，要按“建筑業(yè)”和“銷售不動(dòng)產(chǎn)”各征一道營業(yè)稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，應(yīng)按組成計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。
乙企業(yè)建筑業(yè)計(jì)稅價(jià)格＝工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）=3000×40%×（1+6%）÷（ 1- 3%）=1311.34（萬元）
乙企業(yè)應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅=1311.34×3%=39.34（萬元）
乙企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格=營業(yè)成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率） = 1311.34×（1+8%）÷（ 1- 5%）=1490.79（萬元）
乙企業(yè)應(yīng)納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅=1490.79×5%=74.54（萬元）
甲方應(yīng)納營業(yè)稅＝1490.79×5%+1000×5%=124.54（萬元）
例2.甲方將土地使用權(quán)出租給乙方15年，乙企業(yè)投資2000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。
解：甲方以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取乙方房屋所有權(quán)，甲方按“服務(wù)業(yè)─租賃業(yè)”稅目征稅；乙企業(yè)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。
甲方應(yīng)納營業(yè)稅=2000×（1+8%）÷（1-5%）×5%=113.68（萬元）
乙企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅=2000×（1+8%）÷（1-5%）×5%=113.68（萬元）
例3.甲方以土地使用權(quán)20000平方米、乙方以貨幣資金5000萬元成立合營企業(yè)共同開發(fā)商品房，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配形式。該合營企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建商品房500套并全部銷售，取得銷售收入9000萬解：房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，合營企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅計(jì)算如下：
應(yīng)納營業(yè)稅額=9000×5%=450（萬元）
例4.甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建商品房。房屋建成后，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益。合營企業(yè)共取得房屋銷售收入2000萬元，甲方取得投資收益400萬元。
解：甲方按銷售收入提成或收取固定收入，其收取的全部收入應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅，合營企業(yè)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。
合營企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅=2000×5%=100（萬元）
甲方應(yīng)納營業(yè)稅=400×5%=20（萬元）
例5.甲企業(yè)提供4000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供3000萬元資金成立合營企業(yè)共同開發(fā)商品房。雙方協(xié)議，房屋建成后甲企業(yè)分四成，乙企業(yè)分六成。甲企業(yè)將分得的商品房全部出售取得收入5000萬，乙企業(yè)將取得的商品房的一半用于出售取得4500萬，另一半自用。
解：房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅，所以甲企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅＝3000×40%×（1+8%）÷（1-5%）÷5％+5000×5％＝318.21（萬元）
乙企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅＝4500×5％＝225（萬元）
答：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：
第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
（2）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)－租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。
第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
（1）房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。
（2）房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
（3）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。
下面舉例說明，假設(shè)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定的營業(yè)稅“建筑業(yè)”和“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)稅價(jià)格中成本利潤率分別為6%和8%.
例1.甲企業(yè)提供4000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供3000萬元資金并負(fù)責(zé)施工。雙方協(xié)議，房屋建成后甲企業(yè)分四成，乙企業(yè)分六成。房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價(jià)為1000萬元，其余留作自用。
解：在這一合作建房的過程中，甲方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅，將分得的房屋再銷售，應(yīng)再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅征稅；乙方將部分房屋轉(zhuǎn)讓給甲方，屬于“自建建筑物后銷售”行為，要按“建筑業(yè)”和“銷售不動(dòng)產(chǎn)”各征一道營業(yè)稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，應(yīng)按組成計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。
乙企業(yè)建筑業(yè)計(jì)稅價(jià)格＝工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）=3000×40%×（1+6%）÷（ 1- 3%）=1311.34（萬元）
乙企業(yè)應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅=1311.34×3%=39.34（萬元）
乙企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格=營業(yè)成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率） = 1311.34×（1+8%）÷（ 1- 5%）=1490.79（萬元）
乙企業(yè)應(yīng)納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅=1490.79×5%=74.54（萬元）
甲方應(yīng)納營業(yè)稅＝1490.79×5%+1000×5%=124.54（萬元）
例2.甲方將土地使用權(quán)出租給乙方15年，乙企業(yè)投資2000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。
解：甲方以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取乙方房屋所有權(quán)，甲方按“服務(wù)業(yè)─租賃業(yè)”稅目征稅；乙企業(yè)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。
甲方應(yīng)納營業(yè)稅=2000×（1+8%）÷（1-5%）×5%=113.68（萬元）
乙企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅=2000×（1+8%）÷（1-5%）×5%=113.68（萬元）
例3.甲方以土地使用權(quán)20000平方米、乙方以貨幣資金5000萬元成立合營企業(yè)共同開發(fā)商品房，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配形式。該合營企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建商品房500套并全部銷售，取得銷售收入9000萬解：房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，合營企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅計(jì)算如下：
應(yīng)納營業(yè)稅額=9000×5%=450（萬元）
例4.甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建商品房。房屋建成后，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益。合營企業(yè)共取得房屋銷售收入2000萬元，甲方取得投資收益400萬元。
解：甲方按銷售收入提成或收取固定收入，其收取的全部收入應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅，合營企業(yè)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。
合營企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅=2000×5%=100（萬元）
甲方應(yīng)納營業(yè)稅=400×5%=20（萬元）
例5.甲企業(yè)提供4000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供3000萬元資金成立合營企業(yè)共同開發(fā)商品房。雙方協(xié)議，房屋建成后甲企業(yè)分四成，乙企業(yè)分六成。甲企業(yè)將分得的商品房全部出售取得收入5000萬，乙企業(yè)將取得的商品房的一半用于出售取得4500萬，另一半自用。
解：房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅，所以甲企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅＝3000×40%×（1+8%）÷（1-5%）÷5％+5000×5％＝318.21（萬元）
乙企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅＝4500×5％＝225（萬元）
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