房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)契稅的納稅輔導——契稅概述
一、納稅人
按照稅法規(guī)定，在我國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬（即土地使用權、房屋所有權），承受（指通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權、房屋所有權）的單位和個人，為契稅的納稅人。也就是說，通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權、房屋所有權的單位和個人，是契稅的納稅人。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權和房屋所有權的，就是契稅的納稅人。
二、征稅范圍
按照規(guī)定，契稅的征稅范圍為發(fā)生權屆轉移的土地和房屋。具體范圍包括：
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土地使用權轉移包括：
1.國有土地使用權出讓，即土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。
2.土地使用權轉讓，指土地使用者將其土地使用權轉移給其他單位和個人的行為，包括出售（即有償轉讓）、贈與（即無償轉讓）和交換（土地使用者之間相互交換土地使用權）等，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉移。
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房屋所有權轉移具體包括：
1.房屋買賣，即有償轉讓房屋所有權的行為。
2.房屋贈與，即將房屋所有權無償轉讓給他人的行為。按照規(guī)定，房屋贈與應有書面合同或者契約，并到房地產(chǎn)管理部門或農(nóng)村基層政權機關辦理登記過戶手續(xù)才能生效。
3.房屋交換，即相互交換房屋的所有權的行為。按照規(guī)定，房屋的使用者經(jīng)房屋的所有者同意，通過變更租賃合同，辦理過戶手續(xù)，相互交換房屋的使用權，不征收契稅。房屋的所有者之間通過簽訂交換契約，辦理房屋產(chǎn)權變更手續(xù)，相互交換房屋的所有權，按規(guī)定應當辦理契稅手續(xù)。具體又可以分為兩種情況：若雙方交換價值相等，則免納契稅，應當辦理免征契稅手續(xù)；若價值不等的，應就超出部分繳納契稅。
按照規(guī)定，下列方式視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與：
1.以土地、房屋作價投資、入股。企業(yè)以其土地使用權或者房屋所有權折價作為投資，應按有關規(guī)定辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)，視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，由承受方按規(guī)定繳納契稅。比如，甲企業(yè)以其擁有的土地使用權或者房屋所有權折價向乙企業(yè)進行投資，則應由乙企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。企業(yè)以購買股份方式取得對方企業(yè)的土地使用權和房屋所有權的，也應當視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，由取得土地使用權或者房屋所有權的企業(yè)繳納契稅。丙企業(yè)以購買股份的方式取得丁企業(yè)的土地使用權或者房屋所有權，則應由丙企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
2.買房拆料或買房翻新。企業(yè)以買房拆料或買房翻新方式取得對方的土地使用權或者房屋所有權的，實際上都構成土地使用權轉讓或者房屋買賣，均應由購買的企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
3.以土地、房屋權屬抵債。按照規(guī)定，經(jīng)當?shù)卣陀嘘P部門批準，以土地、房屋權屬抵償債務的，應當視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)時，由取得土地使用權或者房屋所有權的一方按規(guī)定繳納契稅。
4.以實物交換土地、房屋權屬。企業(yè)以其擁有的產(chǎn)品或者其他實物換取對方的土地使用權或者房屋所有權的，應當視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，由企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
5.以獲獎方式承受房屋權屬。以獲獎方式承受房屋權屬，其實質是接受贈與房屋，應當視同房屋贈與，應由獲獎人按規(guī)定繳納契稅。
6.以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。按照規(guī)定，以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬的，應當視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，由取得土地使用權或者房屋所有權的企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
三、減免稅規(guī)定
按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新承受土地、房屋權屬按規(guī)定減征或者免征契稅的，應當在簽訂土地、房屋權屬轉移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關書面提出減稅或者免稅申請，并提供有關證明材料。契稅征收機關按規(guī)定審核后，辦理減征或者免稅手續(xù)。契稅減稅、免稅的審批程序和辦法，由省、自治區(qū)、直轄市征收機關具體確定。按照規(guī)定，代征單位不得辦理減稅或者免稅手續(xù)。
按照稅法規(guī)定，在我國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬（即土地使用權、房屋所有權），承受（指通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權、房屋所有權）的單位和個人，為契稅的納稅人。也就是說，通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權、房屋所有權的單位和個人，是契稅的納稅人。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權和房屋所有權的，就是契稅的納稅人。
二、征稅范圍
按照規(guī)定，契稅的征稅范圍為發(fā)生權屆轉移的土地和房屋。具體范圍包括：
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土地使用權轉移包括：
1.國有土地使用權出讓，即土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。
2.土地使用權轉讓，指土地使用者將其土地使用權轉移給其他單位和個人的行為，包括出售（即有償轉讓）、贈與（即無償轉讓）和交換（土地使用者之間相互交換土地使用權）等，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉移。
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房屋所有權轉移具體包括：
1.房屋買賣，即有償轉讓房屋所有權的行為。
2.房屋贈與，即將房屋所有權無償轉讓給他人的行為。按照規(guī)定，房屋贈與應有書面合同或者契約，并到房地產(chǎn)管理部門或農(nóng)村基層政權機關辦理登記過戶手續(xù)才能生效。
3.房屋交換，即相互交換房屋的所有權的行為。按照規(guī)定，房屋的使用者經(jīng)房屋的所有者同意，通過變更租賃合同，辦理過戶手續(xù)，相互交換房屋的使用權，不征收契稅。房屋的所有者之間通過簽訂交換契約，辦理房屋產(chǎn)權變更手續(xù)，相互交換房屋的所有權，按規(guī)定應當辦理契稅手續(xù)。具體又可以分為兩種情況：若雙方交換價值相等，則免納契稅，應當辦理免征契稅手續(xù)；若價值不等的，應就超出部分繳納契稅。
按照規(guī)定，下列方式視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與：
1.以土地、房屋作價投資、入股。企業(yè)以其土地使用權或者房屋所有權折價作為投資，應按有關規(guī)定辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)，視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，由承受方按規(guī)定繳納契稅。比如，甲企業(yè)以其擁有的土地使用權或者房屋所有權折價向乙企業(yè)進行投資，則應由乙企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。企業(yè)以購買股份方式取得對方企業(yè)的土地使用權和房屋所有權的，也應當視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，由取得土地使用權或者房屋所有權的企業(yè)繳納契稅。丙企業(yè)以購買股份的方式取得丁企業(yè)的土地使用權或者房屋所有權，則應由丙企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
2.買房拆料或買房翻新。企業(yè)以買房拆料或買房翻新方式取得對方的土地使用權或者房屋所有權的，實際上都構成土地使用權轉讓或者房屋買賣，均應由購買的企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
3.以土地、房屋權屬抵債。按照規(guī)定，經(jīng)當?shù)卣陀嘘P部門批準，以土地、房屋權屬抵償債務的，應當視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)時，由取得土地使用權或者房屋所有權的一方按規(guī)定繳納契稅。
4.以實物交換土地、房屋權屬。企業(yè)以其擁有的產(chǎn)品或者其他實物換取對方的土地使用權或者房屋所有權的，應當視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，由企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
5.以獲獎方式承受房屋權屬。以獲獎方式承受房屋權屬，其實質是接受贈與房屋，應當視同房屋贈與，應由獲獎人按規(guī)定繳納契稅。
6.以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。按照規(guī)定，以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬的，應當視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，由取得土地使用權或者房屋所有權的企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
三、減免稅規(guī)定
按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新承受土地、房屋權屬按規(guī)定減征或者免征契稅的，應當在簽訂土地、房屋權屬轉移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關書面提出減稅或者免稅申請，并提供有關證明材料。契稅征收機關按規(guī)定審核后，辦理減征或者免稅手續(xù)。契稅減稅、免稅的審批程序和辦法，由省、自治區(qū)、直轄市征收機關具體確定。按照規(guī)定，代征單位不得辦理減稅或者免稅手續(xù)。
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