外商投資企業(yè)和外國企業(yè)契稅的納稅輔導(dǎo)——契稅概述
契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。
一、納稅人
按照稅法規(guī)定，在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬（即土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)），承受（指通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）的單位和個人，為契稅的納稅人。也就是說，通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人，是契稅的納稅人。
外商投資企業(yè)和外國企業(yè)通過上述方式取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，就是契稅的納稅人。
二、征稅范圍
按照規(guī)定，契稅的征稅范圍為發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體范圍包括：
（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移包括：
1.國有土地使用權(quán)出讓，即土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。
2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，指土地使用者將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為，包括出售（即有償轉(zhuǎn)讓）、贈與（即無償轉(zhuǎn)讓）和交換（土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)）等，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。
（二）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移具體包括：
1.房屋買賣，即有償轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為。
2.房屋贈與，即將房屋所有權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給他人的行為。按照規(guī)定，房屋贈與應(yīng)有書面合同或者契約，并到房地產(chǎn)管理部門或農(nóng)村基層政權(quán)機(jī)關(guān)辦理登記過戶手續(xù)才能生效。
3.房屋交換，即相互交換房屋的所有權(quán)的行為。按照規(guī)定，房屋的使用者經(jīng)房屋的所有者同意，通過變更租賃合同，辦理過戶手續(xù)，相互交換房屋的使用權(quán)，不征收契稅。房屋的所有者之間通過簽訂交換契約，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，相互交換房屋的所有權(quán)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理契稅手續(xù)。具體又可以分為兩種情況：若雙方交換價(jià)值相等，則免納契稅，應(yīng)當(dāng)辦理免征契稅手續(xù)；若價(jià)值不等的，應(yīng)就超出部分繳納契稅。
按照規(guī)定，下列方式視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與：
1.以土地、房屋作價(jià)投資、入股。企業(yè)以其土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)折價(jià)作為投資，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，由承受方按規(guī)定繳納契稅。比如，甲企業(yè)以其擁有的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)折價(jià)向乙企業(yè)進(jìn)行投資，則應(yīng)由乙企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。企業(yè)以購買股份方式取得對方企業(yè)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，也應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，由取得土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的企業(yè)繳納契稅。丙企業(yè)以購買股份的方式取得丁企業(yè)的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)，則應(yīng)由丙企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
2.買房拆料或買房翻新。企業(yè)以買房拆料或買房翻新方式取得對方的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的，實(shí)際上都構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，均應(yīng)由購買的企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
3.以土地、房屋權(quán)屬抵債。按照規(guī)定，經(jīng)當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門批準(zhǔn)，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，由取得土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的一方按規(guī)定繳納契稅。
4.以實(shí)物交換土地、房屋權(quán)屬。企業(yè)以其擁有的產(chǎn)品或者其他實(shí)物換取對方的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，由企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
5.以獲獎方式承受房屋權(quán)屬。以獲獎方犬承受房屋權(quán)屬，其實(shí)質(zhì)是接受贈與房屋，應(yīng)當(dāng)視同房屋贈與，應(yīng)由獲獎人按規(guī)定繳納契稅。
6.以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。按照規(guī)定，此種情況應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，由取得土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
四、減免稅規(guī)定
按照規(guī)定，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
為鼓勵納稅人開墾荒地，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，提高土地利用效果，《契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定，納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)，免征契稅。納稅人取得荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，不是用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)，而是用于其他方面的，應(yīng)當(dāng)照章納稅。
按照規(guī)定，納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的。應(yīng)當(dāng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)書面提出減稅或者免稅申請，并提供有關(guān)證明材料。契稅征收機(jī)關(guān)按規(guī)定審核后，辦理減征或者免稅手續(xù)。契稅減稅、免稅的審批程序和辦法，由省、自治區(qū)、直轄市征收機(jī)關(guān)具體確定。按照規(guī)定，代征單位不得辦理減稅或者免稅手續(xù)。
一、納稅人
按照稅法規(guī)定，在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬（即土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)），承受（指通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）的單位和個人，為契稅的納稅人。也就是說，通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人，是契稅的納稅人。
外商投資企業(yè)和外國企業(yè)通過上述方式取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，就是契稅的納稅人。
二、征稅范圍
按照規(guī)定，契稅的征稅范圍為發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體范圍包括：
（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移包括：
1.國有土地使用權(quán)出讓，即土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。
2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，指土地使用者將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為，包括出售（即有償轉(zhuǎn)讓）、贈與（即無償轉(zhuǎn)讓）和交換（土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)）等，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。
（二）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移具體包括：
1.房屋買賣，即有償轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為。
2.房屋贈與，即將房屋所有權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給他人的行為。按照規(guī)定，房屋贈與應(yīng)有書面合同或者契約，并到房地產(chǎn)管理部門或農(nóng)村基層政權(quán)機(jī)關(guān)辦理登記過戶手續(xù)才能生效。
3.房屋交換，即相互交換房屋的所有權(quán)的行為。按照規(guī)定，房屋的使用者經(jīng)房屋的所有者同意，通過變更租賃合同，辦理過戶手續(xù)，相互交換房屋的使用權(quán)，不征收契稅。房屋的所有者之間通過簽訂交換契約，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，相互交換房屋的所有權(quán)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理契稅手續(xù)。具體又可以分為兩種情況：若雙方交換價(jià)值相等，則免納契稅，應(yīng)當(dāng)辦理免征契稅手續(xù)；若價(jià)值不等的，應(yīng)就超出部分繳納契稅。
按照規(guī)定，下列方式視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與：
1.以土地、房屋作價(jià)投資、入股。企業(yè)以其土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)折價(jià)作為投資，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，由承受方按規(guī)定繳納契稅。比如，甲企業(yè)以其擁有的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)折價(jià)向乙企業(yè)進(jìn)行投資，則應(yīng)由乙企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。企業(yè)以購買股份方式取得對方企業(yè)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，也應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，由取得土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的企業(yè)繳納契稅。丙企業(yè)以購買股份的方式取得丁企業(yè)的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)，則應(yīng)由丙企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
2.買房拆料或買房翻新。企業(yè)以買房拆料或買房翻新方式取得對方的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的，實(shí)際上都構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，均應(yīng)由購買的企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
3.以土地、房屋權(quán)屬抵債。按照規(guī)定，經(jīng)當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門批準(zhǔn)，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，由取得土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的一方按規(guī)定繳納契稅。
4.以實(shí)物交換土地、房屋權(quán)屬。企業(yè)以其擁有的產(chǎn)品或者其他實(shí)物換取對方的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，由企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
5.以獲獎方式承受房屋權(quán)屬。以獲獎方犬承受房屋權(quán)屬，其實(shí)質(zhì)是接受贈與房屋，應(yīng)當(dāng)視同房屋贈與，應(yīng)由獲獎人按規(guī)定繳納契稅。
6.以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。按照規(guī)定，此種情況應(yīng)當(dāng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房屋買賣，由取得土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的企業(yè)按規(guī)定繳納契稅。
四、減免稅規(guī)定
按照規(guī)定，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
為鼓勵納稅人開墾荒地，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，提高土地利用效果，《契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定，納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)，免征契稅。納稅人取得荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，不是用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)，而是用于其他方面的，應(yīng)當(dāng)照章納稅。
按照規(guī)定，納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的。應(yīng)當(dāng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)書面提出減稅或者免稅申請，并提供有關(guān)證明材料。契稅征收機(jī)關(guān)按規(guī)定審核后，辦理減征或者免稅手續(xù)。契稅減稅、免稅的審批程序和辦法，由省、自治區(qū)、直轄市征收機(jī)關(guān)具體確定。按照規(guī)定，代征單位不得辦理減稅或者免稅手續(xù)。
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