商品流通企業(yè)房產稅的納稅輔導——房產稅概述
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入，向房屋所有人征收的一種稅。
一、房產稅的征稅對象、征稅范圍
房產稅的征稅對象是房產，即以房屋形態(tài)表現的財產。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產。
房產稅規(guī)定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產。
這里所說的城市，是經國務院批準設立的市，包括市區(qū)和郊區(qū)，不包括農村；縣城是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)；建制鎮(zhèn)是指經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)；工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。
二、房產稅的納稅人
按照規(guī)定，房產稅的納稅人是產權所有人。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權所有人、承典人不在房產所在地或者產權未確定以及租典糾紛未解決的，應由房產代管人或使用人繳納。
以上產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或使用人，均為房產稅的納稅人。
商品流通企業(yè)若擁有房產（即為房產的所有權人）的，自然是房產稅的納稅人。商品流通企業(yè)使用的房產為國有（即全民所有），也應當繳納房產稅，是房產稅的納稅人。
三、房產稅的減稅、免稅
依照（86）財稅地字第008號文件規(guī)定，商品流通企業(yè)可以享受的房產稅減免稅待遇包括：
1.企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園和福利性、非營利性老年服務機構自用的房產，也可比照由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產，免繳房產稅。
2.經過有關部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險房屋，在停止使用后免征房產稅。
3.為了鼓勵利用地下人防工程，對于作營業(yè)用的地下人防設施，暫免征收房產稅。
4.為了照顧微利企業(yè)和虧損企業(yè)，對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產，可以由地方根據實際情況在一定時期內免征房產稅。
5.企業(yè)停產、關閉后，原有房產閑置不用的，經省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局批準，可暫不征收房產稅。但如果這些房產轉給其他納稅單位使用或者企業(yè)恢復經營，應當依照規(guī)定繳納房產稅。
6.房屋大修停用半年以上的，經納稅人申請，稅務機關審核，在大修理期間可免征房產稅。
7.按照財稅[2000]125號文件規(guī)定，對于企業(yè)按照政府規(guī)定的價格向職工出租的自有住房，免征房產稅。
另外，按照規(guī)定，企業(yè)繳納房產稅確實有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產稅。
四、房產稅特殊情況處理
1.新建房屋的納稅時間
按照規(guī)定，企業(yè)新建的房屋，凡是企業(yè)自建的，自建成之日的次月起征收房產稅；委托施工企業(yè)建設的，從辦理驗收手續(xù)之日的次月起征收房產稅。企業(yè)在辦理驗收手續(xù)前已經使用或者出租的、出借的新建房屋，應按規(guī)定征收房產稅。
2.投資聯營房產的計稅方法
按照規(guī)定，對于企業(yè)投資聯營的房產，應當根據投資聯營的具體情況確定房產稅的計稅方法。對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，以房產余值作為計稅依據計征房產稅；對于以房產投資，收取固定收入，不承擔風險，實際上是以聯營名義收取租金的，應按規(guī)定由出租方按租金收入計征房產稅。
3.融資租賃房屋的計稅方法
按照規(guī)定，對于融資租賃房屋，由于租賃費中包含了房屋的價款、手續(xù)費和融資利息等，與一般房屋租賃的租金的內涵不同，且租賃期滿后，當承租方支付最后一筆租賃費后，房屋的產權要轉移到承租方，實際上這是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在對融資租賃房屋計征房產稅時，應以房產余值計算征收。
4.無租使用房產的納稅人問題
按照規(guī)定，企業(yè)無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。
5.國有商品流通企業(yè)清產核資房產稅征收問題
按照財政部、國家稅務總局的有關規(guī)定，對于國有商品流通企業(yè)進行清產核資過程中房屋價值重估后的新增價值，應按照有關規(guī)定征收房產稅。比如，某國有商品流通企業(yè)進行股份制改造，對固定資產進行價值重估，某一房產原值1000萬元，經重估后價值為2000萬元，企業(yè)已經對固定資產賬戶資料按規(guī)定進行調整，則在計征房產稅時應按2000萬元計征房產稅。
一、房產稅的征稅對象、征稅范圍
房產稅的征稅對象是房產，即以房屋形態(tài)表現的財產。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產。
房產稅規(guī)定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產。
這里所說的城市，是經國務院批準設立的市，包括市區(qū)和郊區(qū)，不包括農村；縣城是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)；建制鎮(zhèn)是指經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)；工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。
二、房產稅的納稅人
按照規(guī)定，房產稅的納稅人是產權所有人。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權所有人、承典人不在房產所在地或者產權未確定以及租典糾紛未解決的，應由房產代管人或使用人繳納。
以上產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或使用人，均為房產稅的納稅人。
商品流通企業(yè)若擁有房產（即為房產的所有權人）的，自然是房產稅的納稅人。商品流通企業(yè)使用的房產為國有（即全民所有），也應當繳納房產稅，是房產稅的納稅人。
三、房產稅的減稅、免稅
依照（86）財稅地字第008號文件規(guī)定，商品流通企業(yè)可以享受的房產稅減免稅待遇包括：
1.企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園和福利性、非營利性老年服務機構自用的房產，也可比照由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產，免繳房產稅。
2.經過有關部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險房屋，在停止使用后免征房產稅。
3.為了鼓勵利用地下人防工程，對于作營業(yè)用的地下人防設施，暫免征收房產稅。
4.為了照顧微利企業(yè)和虧損企業(yè)，對微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產，可以由地方根據實際情況在一定時期內免征房產稅。
5.企業(yè)停產、關閉后，原有房產閑置不用的，經省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局批準，可暫不征收房產稅。但如果這些房產轉給其他納稅單位使用或者企業(yè)恢復經營，應當依照規(guī)定繳納房產稅。
6.房屋大修停用半年以上的，經納稅人申請，稅務機關審核，在大修理期間可免征房產稅。
7.按照財稅[2000]125號文件規(guī)定，對于企業(yè)按照政府規(guī)定的價格向職工出租的自有住房，免征房產稅。
另外，按照規(guī)定，企業(yè)繳納房產稅確實有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產稅。
四、房產稅特殊情況處理
1.新建房屋的納稅時間
按照規(guī)定，企業(yè)新建的房屋，凡是企業(yè)自建的，自建成之日的次月起征收房產稅；委托施工企業(yè)建設的，從辦理驗收手續(xù)之日的次月起征收房產稅。企業(yè)在辦理驗收手續(xù)前已經使用或者出租的、出借的新建房屋，應按規(guī)定征收房產稅。
2.投資聯營房產的計稅方法
按照規(guī)定，對于企業(yè)投資聯營的房產，應當根據投資聯營的具體情況確定房產稅的計稅方法。對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，以房產余值作為計稅依據計征房產稅；對于以房產投資，收取固定收入，不承擔風險，實際上是以聯營名義收取租金的，應按規(guī)定由出租方按租金收入計征房產稅。
3.融資租賃房屋的計稅方法
按照規(guī)定，對于融資租賃房屋，由于租賃費中包含了房屋的價款、手續(xù)費和融資利息等，與一般房屋租賃的租金的內涵不同，且租賃期滿后，當承租方支付最后一筆租賃費后，房屋的產權要轉移到承租方，實際上這是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在對融資租賃房屋計征房產稅時，應以房產余值計算征收。
4.無租使用房產的納稅人問題
按照規(guī)定，企業(yè)無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。
5.國有商品流通企業(yè)清產核資房產稅征收問題
按照財政部、國家稅務總局的有關規(guī)定，對于國有商品流通企業(yè)進行清產核資過程中房屋價值重估后的新增價值，應按照有關規(guī)定征收房產稅。比如，某國有商品流通企業(yè)進行股份制改造，對固定資產進行價值重估，某一房產原值1000萬元，經重估后價值為2000萬元，企業(yè)已經對固定資產賬戶資料按規(guī)定進行調整，則在計征房產稅時應按2000萬元計征房產稅。
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