制定適合房產(chǎn)銷售價(jià)格可以降低土地增值稅稅負(fù)

　　土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得增值額為征稅對(duì)象，征稅面廣，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行超率累進(jìn)稅率，按次征收。

　　目前房地產(chǎn)業(yè)在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中商品房?jī)r(jià)格仍居高不下，原因很多，土地增值稅的存在是原因之一。開發(fā)商開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定利潤(rùn)，而利潤(rùn)高低又涉及土地增值稅的多少，利潤(rùn)越大土地增值稅繳得越多，房?jī)r(jià)就越高。在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，如何使房?jī)r(jià)在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳，就成為土地增值稅稅收籌劃的重要內(nèi)容?，F(xiàn)有兩個(gè)方案如下：

　　制定合適房?jī)r(jià)，降低土地增值稅負(fù)

　　某開發(fā)商有可供銷售的普通住房1萬(wàn)平方米，每平方米可有A、B、C三種價(jià)格，允許扣除項(xiàng)目金額大體一致。

　　A.每平方米售價(jià)為1400元時(shí)增值率為19.97％，增值率未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％，免征土地增值稅，獲得233萬(wàn)元的利潤(rùn)。

　　B.每平方米售價(jià)為1500元時(shí)增值率為28.48％，增值率超過(guò)允許扣除項(xiàng)目金額20％，但不超過(guò)50％，應(yīng)繳土地增值稅99.75萬(wàn)元，可獲得232.75萬(wàn)元的利潤(rùn)。

　　C.每平方米售價(jià)為1600元時(shí)增值率為35.82％，超過(guò)允許扣除項(xiàng)目金額20％，但不超過(guò)50％，應(yīng)繳土地增值稅126.6萬(wàn)元，可獲得295.4萬(wàn)元的利潤(rùn)。

　　通過(guò)比較可見，三種不同售價(jià)從表面上看C為最高，利潤(rùn)最大，但存在風(fēng)險(xiǎn)也大。如果空房在一定時(shí)間內(nèi)銷售不出，開發(fā)商所負(fù)擔(dān)的超過(guò)貸款期限的利息和罰息均不允許扣除，實(shí)際得到的利潤(rùn)可能不如A或B.其次A和B對(duì)比，A售價(jià)每平方米低于B100元，但一共可少繳土地增值稅99.75萬(wàn)元，所得利潤(rùn)高于B.同時(shí)在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，A最容易占領(lǐng)市場(chǎng)，因此，一般應(yīng)該選擇A.加大投入，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括很多可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)；開發(fā)間接費(fèi)用。其中公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用很值得籌劃。

　　例如，某房地產(chǎn)開發(fā)商計(jì)劃開發(fā)1萬(wàn)平方米普通商品住房，售價(jià)預(yù)定為每平方米1800元。為吸引更多客戶，決定增加開發(fā)成本，改善住房環(huán)境，增大投入主要用于公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用兩項(xiàng)，其他允許扣除項(xiàng)目金額大體一致。

　　在A的基礎(chǔ)上，B增加開發(fā)成本100萬(wàn)元，相應(yīng)也增加其他扣除項(xiàng)目20萬(wàn)元，增值率為25.96％，應(yīng)繳土地增值稅111.3萬(wàn)元，利潤(rùn)259. 7萬(wàn)元。

　　C在B的基礎(chǔ)上，增加開發(fā)成本100萬(wàn)元，同時(shí)也增加其他扣除項(xiàng)目20萬(wàn)元，增值率為16.2％，不超過(guò)允許扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅，可獲利潤(rùn)251萬(wàn)元。

　　C與B比雖然多投入100萬(wàn)元，可免征土地增值稅111.3萬(wàn)元，且所獲得利潤(rùn)只比B少8.7萬(wàn)元，關(guān)鍵是進(jìn)一步改善了住房環(huán)境，很受購(gòu)房者歡迎，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能獲一席之地。因此，B與C比應(yīng)該選擇C. A開發(fā)成本相對(duì)于B、C要少，所獲得利潤(rùn)比B、C多，但住房環(huán)境不如B、C，如果發(fā)生空房滯銷其所負(fù)擔(dān)的超過(guò)貸款期限的利息和罰息均不允許扣除，實(shí)際所得利潤(rùn)可能要比B、C少。