土地增值稅問題解答（一）

    1.個人之間互換自有居住用房可否免征土地增值稅？

    對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

    2.個人因工作調(diào)動或改善居住條件，而轉(zhuǎn)讓原自有住房的，可否免征土地增值稅？

    個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自有住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年，按規(guī)定計征土地增值稅。

    3.在企業(yè)兼并中將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中，可否免征土地增值稅？

    在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

    4.在什么條件下，按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅？

    納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

    （1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

    （2）提供扣除項目金額不實的；

    （3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

    5.地方政府對房地產(chǎn)企業(yè)代收費用如何計征土地增值稅？

    對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；

    如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

    對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。