房地產(chǎn)企業(yè)所得稅存在的問題及對策

　　近年來，隨著住房制度改革的逐步推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一?？墒牵殡S著房地產(chǎn)業(yè)的突飛猛進(jìn)，其相應(yīng)的稅收征管卻顯得不足，并且在所得稅征管方面表現(xiàn)尤為突出。歸納起來，主要有以下表現(xiàn)形式：

　　1、隱匿應(yīng)稅收入，其主要手段是：（1）將取得的商品房預(yù)售款長期掛在“預(yù)收帳款”、“其他應(yīng)付款”等科目，不申報繳納應(yīng)交的所得稅；（2）以工程尚未決算，收入、成本、費用無法確定為由，將已實現(xiàn)的商品房銷售款長期掛在“應(yīng)付帳款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收帳款”等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額；（3）銷售車庫、儲藏室等附屬配套設(shè)施不開具發(fā)票，隱匿和不申報應(yīng)稅收入；（4）將自建房轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)或用于捐贈、獎勵、抵償債務(wù)等不視同銷售；（5）將完工可售的房地產(chǎn)用作對外投資或分配給股東（或投資人）不視同銷售；（6）以開發(fā)產(chǎn)品（完工可售的房地產(chǎn)）換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)不視同銷售等等。

　　2、擠占、多提、虛列完工產(chǎn)品成本，其主要手段有：（1）不遵循配比原則在完工產(chǎn)品與在產(chǎn)品之間正確歸集與分配土地征用及拆遷補償費、前期設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共設(shè)施配套費以及開發(fā)的間接費用、借款費用等，將前述費用全部擠占完工產(chǎn)品成本；（2）以工程完工未結(jié)算為由，高估建筑安裝工程費和配套設(shè)施費，將其長期掛在“其他應(yīng)付款”和“應(yīng)付帳款”科目，虛增成本；（3）通過預(yù)提“工程維修金”等形式加大產(chǎn)品開發(fā)成本；（4）多結(jié)轉(zhuǎn)已售產(chǎn)品的銷售成本及稅金，甚至將預(yù)收房款應(yīng)納的相關(guān)稅費作為已完工銷售產(chǎn)品的應(yīng)納稅費一并扣除，減少已售產(chǎn)品銷售當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額等等。

　　3、超標(biāo)準(zhǔn)列支或扣除相關(guān)費用和支出，主要項目內(nèi)容包括：（1）注冊資本金不到位，將應(yīng)繳資本的支出和利息作為經(jīng)營性費用扣除；（2）超標(biāo)準(zhǔn)列支或扣除人員工資及職工福利費；（3）超標(biāo)準(zhǔn)列支或扣除業(yè)務(wù)招待費、宣傳費和廣告費；（4）超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍列支、扣除各類捐贈和贊助支出等等。

　　鑒于以上情況，建議進(jìn)一步規(guī)范與強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅征管，具體對策是：

　　1、調(diào)查摸清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅源狀況，組織房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項評估，逐一分析各轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的收入、成本、費用指標(biāo)，科學(xué)測算其行業(yè)合理稅負(fù)，以利正確指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管。

　　2、建立健全房地產(chǎn)業(yè)稅收征管制度與規(guī)范，加強其行業(yè)日常稅收監(jiān)管，防患于未然；

　　3、建立國、地稅與工商、國土以及房地產(chǎn)行業(yè)主管部門間的聯(lián)系與協(xié)調(diào)機制，加強部門間工作的聯(lián)動性，適時掌控與堵塞稅收征管漏洞；

　　4、強化房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查，加大其稅務(wù)違法行為懲處力度，以查促管。