土地增值稅的稅金計算與會計核算

　　一、稅金計算

　　土地增值稅計算的兩個要素，主要是確定轉讓房地產收入和確定扣除項目金額。應納土地增值稅稅額的具體計算步驟如下：

　　（一）計算增值額
　　　　　增值額＝轉讓房地產收入－扣除項目金額之和

　?。ǘ┯嬎阍鲋德剩丛鲋殿~占扣除項目金額比例（%）
　　　　　增值率＝增值額÷扣除項目金額之和×100%

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　　　　　土地增值稅稅額＝∑（每一級距的土地增值額×適用稅率）

　　例一：某房地產開發(fā)公司在市區(qū)購買一塊土地，取得土地使用權支付金額為1000萬元，拆遷安置費為80萬元，勘察設計及前期工程準備費為80萬元，建筑安裝工程費為500萬元，管理費用為8萬元，貸款利息為80萬元（未超過規(guī)定標準）。該房地產開發(fā)公司于3年后將該項目出售，取得轉讓收入共計2150萬元。計算應納土地增值稅稅額。

　　土地增值稅的計稅依據(jù)為土地增值額，即納稅人轉讓房地產所取得的收入減去法定扣除項目金額后的余額。本例中所列各項支出均屬可扣除項目。

　　1、轉讓房地產收入＝2150（萬元）

　　2、扣除項目金額之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋80＝1748（萬元）

　　3、土地增值額＝2150－1748＝402（萬元）

　　　　　　　　　　　402　
　　4、土地增值率＝━━━━×100%＝23%
　　　　　　　　　　　1748

　　5、根據(jù)稅率界定，對土地增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用稅率為30%

　　6、應納稅額＝402×30%＝120.6（萬元）

　　例二：某商場將所屬的一幢新建辦公樓全部出售，售價為4000萬元，有關新建辦公樓的資料為：①該商場在取得該土地使用權時，共支付土地出讓金500萬元；②該商場在建設該辦公樓過程中，支付有關拆遷補償費110萬元，支付前期開發(fā)費50萬元，支付建筑安裝工程費1400萬元，支付基礎設施費用130萬元，支出間接開發(fā)費用70萬元，支付貸款利息20萬元（未超過規(guī)定標準）；③該商場在出售辦公樓時支付的有關銷售稅金為220萬元。計算該商場應繳納的土地增值稅。

　　本例題與上例基本相似，只是納稅人有所變化，故解題方法與上例相同。

　　1、轉讓房地產收入＝4000（萬元）

　　2、扣除項目金額＝500＋110＋50＋1400＋130＋70＋20＋220＝2500（萬元）

　　3、土地增值額＝4000－2500＝1500（萬元）

　　　　　　　　　　　1500
　　4、土地增值率＝━━━━×100%＝60%
　　　　　　　　　　　2500

　　5、根據(jù)稅率界定，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用稅率為30%，其增值額為：2500×50%＝1250（萬元）；增值額超過50%未超過100%的部分，適用稅率為40%，其增值額為1500－1250＝250（萬元）

　　6、應納土地增值稅＝1250×30%＋250×40%＝475（萬元）

　　由于上述分段計算、匯總合計的方法較為繁瑣，在計算土地增值稅稅額時，也可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

　　1、增值額未超過扣除項目金額50%，速算扣除系數(shù)為0；
　　　　　　　　　土地增值稅稅額＝增值額×30%

　　2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，速算扣除系數(shù)為5%；
　　　　　　　　　土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項目金額×5%

　　3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，速算扣除系數(shù)為15%；
　　　　　　　　　土地增值稅額＝增值額×50%－扣除項目金額×15%

　　4、增值額超過扣除項目金額200%的，速算扣除系數(shù)為35%；
　　　　　　　　　土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項目金額×35%

　　對例二按速算扣除法計算如下：

　　應納稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
　　　　　?。?500×40%－2500×5%＝475（萬元）

　?。ㄋ模┓钦Ｇ闆r下應納稅額的計算

　　1、隱瞞、虛報房地產成交價格的，按照房地產評估價格計算應納稅額；

　　2、提供扣除項目金額不實的，按照房地產評估價格計算應納稅額；

　　3、轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格又無正當理由的，按照房地產評估價格計算應納稅額。