開發(fā)商如何籌劃土地增值稅

    目前，許多地方為強(qiáng)化對(duì)土地增值稅的管理，對(duì)土地增值稅實(shí)行了項(xiàng)目登記和預(yù)征、年度結(jié)算、竣工決算管理辦法。這種方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響較大。企業(yè)預(yù)繳土地增值稅后，將減少企業(yè)的流動(dòng)資金。因此，對(duì)土地增值稅的籌劃就顯得更加重要。

    在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。簡便計(jì)算公式為：土地增值稅稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

    4級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的，比如增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％等等。同時(shí)，土地增值稅有一條很重要的優(yōu)惠政策，即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

    按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除。

    從以上規(guī)定可以看出，影響土地增值稅稅額大小的因素主要有房地產(chǎn)銷售價(jià)格和扣除項(xiàng)目金額，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)鍵要把握好上述影響因素，趨利避害，才能更好地實(shí)現(xiàn)籌劃土地增值稅的目的。

    確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價(jià)格

    在計(jì)算土地增值稅時(shí)，由于采用超率累進(jìn)稅率，收入的增長，意味著相同條件下增值額的增長，從而產(chǎn)生了稅率攀升效應(yīng)，使得稅負(fù)增長很快。房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變化，直接影響房地產(chǎn)收入的增減，在確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí)，要考慮價(jià)格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。

    例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取不同的銷售價(jià)格。

    第一種方案，銷售價(jià)格為每平方米1927元，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1606元，增值額為321元。占扣除項(xiàng)目金額的19.99％，未超過20％，不征收土地增值稅，營業(yè)利潤為321元；

    第二種方案，銷售價(jià)格為每平方米2057元，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1613元，增值額為441元，占扣除項(xiàng)目金額的27.75％，超過20％，未超過50％，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30％，應(yīng)繳土地增值稅133元，營業(yè)利潤為311元；

    第三種方案，銷售價(jià)格為每平方米2100元，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1615.5元，增值額為484.5元，占扣除項(xiàng)目金額的30％，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30％，應(yīng)繳土地增值稅145.35元，營業(yè)利潤約為400元。

    采用第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20％，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠；采用第二種方案，單位價(jià)格增加130元，由于沒有優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)的營業(yè)利潤少于第一種方案；采用第三種方案，雖然實(shí)現(xiàn)了較高的營業(yè)利潤，但同時(shí)因?yàn)閮r(jià)格較高，需要承受激烈競爭所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如果價(jià)格繼續(xù)提高，必然導(dǎo)致市場競爭力減弱，商品房積壓增多，資金利用率降低，支付的貸款利息隨之增多，最終難以實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

    確定適宜的成本核算對(duì)象

    成本核算對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)所確立的歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品成本的承擔(dān)者。它直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算，繼而影響土地增值稅的計(jì)算。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃、土地使用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求，在特定的固定地點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的，因?yàn)槲飪r(jià)、地級(jí)差價(jià)等原因，可能導(dǎo)致不同地方開發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同，所以，在確定成本核算對(duì)象時(shí)，可以結(jié)合開發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素來進(jìn)行。

    對(duì)同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開工、竣工時(shí)間接近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對(duì)象。

    按照這個(gè)原則，有幾種具體做法：

    1.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項(xiàng)目，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，進(jìn)行合理的控制，如加大公共配套設(shè)施投入，改善住房環(huán)境，提高房屋質(zhì)量，來調(diào)整土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而減少稅負(fù)。

    2.將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時(shí)，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。

    確定合適的利息扣除方式

    按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％扣除。兩種規(guī)定為納稅人提供了選擇余地。

    如果建房過程中借用了大量資金，利息費(fèi)用很多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，此時(shí)應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。

    如果建房過程中借款很少，利息費(fèi)用很低，則可故意不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣可以多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以靈活地選用上述幾種籌劃方法，做到既能實(shí)現(xiàn)利潤最大化，也能充分地利用資金時(shí)間價(jià)值，同時(shí)又能規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。