改變會(huì)計(jì)方法的所得稅避稅籌劃

    [案例]

    江蘇楚水房地產(chǎn)開發(fā)總公司于1994年創(chuàng)辦，主要從事商品房開發(fā)業(yè)務(wù)。開業(yè)幾年，公司年年盈利，是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的“排頭兵”。

    去年4月份，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局在對(duì)該公司進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)發(fā)現(xiàn)，公司的“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中列支了預(yù)收購(gòu)房戶房屋訂金的利息48萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)調(diào)查得知，該公司為了擴(kuò)大銷售，采用預(yù)收訂金的方法促銷商品房，即購(gòu)房戶先支付房屋價(jià)款的60％作為購(gòu)房訂金，待房屋建成后再交足剩余款項(xiàng)。從收取訂金日至房屋建成日的這段期間，公司按10％的年利率對(duì)購(gòu)房戶繳納的定金計(jì)息，在40％的剩余款項(xiàng)中抵扣。

    比如，歐陽(yáng)新民先生向楚水房地產(chǎn)開發(fā)總公司購(gòu)買價(jià)值30萬(wàn)元的商品房一套，于6月1日向公司交付60％的定金18萬(wàn)元，10月1日房屋建成，歐陽(yáng)新民先生應(yīng)得利息0.6萬(wàn)元（18×10％×4÷12），歐陽(yáng)新民先生只需再支付11.4萬(wàn)元（30－18－0.6）。

    該公司是這樣進(jìn)行賬務(wù)處理的：6月1日收取定金時(shí)，借記“銀行存款18萬(wàn)元”，貸記“預(yù)收賬款18萬(wàn)元”；10月1日收取剩余款項(xiàng)時(shí)，借記“預(yù)收賬款18萬(wàn)元”，“財(cái)務(wù)費(fèi)用0.6萬(wàn)元”，“銀行存款11.4萬(wàn)元”，貸記“經(jīng)營(yíng)收入30萬(wàn)元”。

    對(duì)此，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，歐陽(yáng)新民先生在楚水公司取得的6000元利息所得，應(yīng)按“股息、利息、紅利”所得項(xiàng)目繳納20％的個(gè)人所得稅，其稅款應(yīng)由楚水公司代扣代繳。由于楚水公司未履行扣繳義務(wù)，又未及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，按規(guī)定應(yīng)由楚水公司賠繳。計(jì)算賠繳金額時(shí)，還需將這部分利息換算成不含稅所得進(jìn)行計(jì)算。該公司合計(jì)應(yīng)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅額為：

    480000÷（1－20％）×20％＝120000（元）。

    此外，由于楚水公司按10％的年利率計(jì)算的利息在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目中列支，超過(guò)了同期銀行貸款利率（同期商業(yè)銀行的貸款利率按7.2％執(zhí)行），其超過(guò)部分不得稅前扣除，應(yīng)按33％的稅率補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

    應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅額為：

    480000÷10％×（10％－7.2％）×33％＝44352（元）。

    [存在問(wèn)題]

    公司總經(jīng)理李志遠(yuǎn)對(duì)此百思不得其解。購(gòu)房戶預(yù)繳的定金怎么還要補(bǔ)稅呢？而且還要公司承擔(dān)。難道這種促銷手段不行嗎？事后，公司財(cái)務(wù)處處長(zhǎng)袁園來(lái)到君洋財(cái)務(wù)服務(wù)中心咨詢，請(qǐng)求注冊(cè)稅務(wù)師為其開一張對(duì)癥下藥的“處方”。

    [籌劃思路]

    針對(duì)楚水公司的上述房產(chǎn)銷售方式，君洋財(cái)務(wù)服務(wù)中心注冊(cè)稅務(wù)師常亞平認(rèn)為：無(wú)論是從購(gòu)房付款的形式上看，還是從銷售方式的本質(zhì)上看，實(shí)際上（仍以歐陽(yáng)新民先生為例）就是公司收取了29.4萬(wàn)元的房款，將30萬(wàn)元的商品房出售給歐陽(yáng)新民先生。如果該公司采取降價(jià)銷售的方式，即，將此商品房?jī)r(jià)格降至29.4萬(wàn)元賣給歐陽(yáng)新民先生，一來(lái)可以免除歐陽(yáng)新民先生應(yīng)納的個(gè)人所得稅，也免除了扣繳個(gè)人所得稅的義務(wù)；二來(lái)免除了因利率超標(biāo)準(zhǔn)而應(yīng)補(bǔ)繳的企業(yè)所得稅；三來(lái)降低了銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

    [操作方法]

    在實(shí)際操作中，應(yīng)當(dāng)注意兩點(diǎn)：一是必須按29.4萬(wàn)元的銷售價(jià)格開具房屋銷售發(fā)票；二是改變?cè)瓉?lái)的賬務(wù)處理方法，即，10月1日收取剩余款項(xiàng)時(shí)，借記“銀行存款11.4萬(wàn)元”、“預(yù)收賬款18萬(wàn)元”，貸記“營(yíng)業(yè)收入29.4萬(wàn)元”。

    [籌劃結(jié)果]

    按照上述籌劃方案，楚水公司可以節(jié)省：

    個(gè)人所得稅120000元；

    企業(yè)所得稅44352萬(wàn)元；

    營(yíng)業(yè)稅24000元（480000×5％）；

    城市維護(hù)建設(shè)稅1680元（24000×7％）；

    教育費(fèi)附加720元（24000×3％）。

    合計(jì)節(jié)稅190752元。