房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅的稅收籌劃——轉(zhuǎn)讓定價(jià)避稅法
?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓定價(jià)的概念
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司集團(tuán)內(nèi)部或利益關(guān)聯(lián)方之間為了實(shí)現(xiàn)其整體戰(zhàn)略目標(biāo)，有效協(xié)調(diào)集團(tuán)內(nèi)各個(gè)單位之間或利益關(guān)聯(lián)方之間的關(guān)系，謀求整體最大限度的利潤(rùn)而實(shí)現(xiàn)的一種交易定價(jià)。它一般只會(huì)發(fā)生在關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部交易，但也不排除有業(yè)務(wù)關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行此類交易的可能。
所謂關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在管理、控制或資本等方面存在著直接或間接關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總機(jī)構(gòu)與它的分支機(jī)構(gòu)、同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總機(jī)構(gòu)的不同分支機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司與子公司、同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司的不同子公司等。
?。ǘ┺D(zhuǎn)讓定價(jià)的常見(jiàn)表現(xiàn)形式
在實(shí)踐中，轉(zhuǎn)讓定價(jià)的表現(xiàn)形式多種多樣，幾乎涉及到關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)內(nèi)部和經(jīng)營(yíng)成果。我們可以從以下幾個(gè)方面對(duì)之加以歸類分析。
1.貨物購(gòu)銷
在關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部交易中，貨物購(gòu)銷占有非常重要的地位，涉及施工材料、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等有形貨物的買(mǎi)賣。
?。?）通過(guò)施工材料（如水泥、磚塊、沙子等）的購(gòu)銷價(jià)格的“高進(jìn)低出”來(lái)影響關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。例如，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司向子公司低價(jià)供應(yīng)材料，或由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司高價(jià)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司出售施工設(shè)備，以此降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，使其獲得較高利潤(rùn)。反之，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司高價(jià)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司出售施工材料，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司低價(jià)出售施工設(shè)備，來(lái)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司生產(chǎn)成本，這就減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的利潤(rùn)。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司利用掌握的國(guó)際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)操縱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司產(chǎn)品的銷路，壓低或提高對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收購(gòu)價(jià)格。在利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司系統(tǒng)的銷售機(jī)構(gòu)推售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品時(shí)，則可以通過(guò)提高或壓低傭金回扣支付的形式，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的銷售收入。
?。?）在貨物購(gòu)銷過(guò)程中，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司控制的運(yùn)輸系統(tǒng)，通過(guò)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司收取較高或較低的施工設(shè)備和材料（如水泥、沙子等）運(yùn)輸裝卸和保險(xiǎn)費(fèi)用，來(lái)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的銷售成本。
（4）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司之間人為制造呆賬、壞賬損失賠償?shù)?，以此增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的費(fèi)用支出。
2.貸款往來(lái)
通過(guò)提供貸款利率的高低來(lái)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司利用本系統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司提供優(yōu)惠貸款，不收或少收利息，則可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司減少生產(chǎn)費(fèi)用。相反，也可以通過(guò)高昂的利息費(fèi)用來(lái)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的生產(chǎn)成本。在公司集團(tuán)內(nèi)部以借貸方式循環(huán)使用資金，有些交易是預(yù)先支付利息，有些則利用利息差額來(lái)達(dá)到避稅目的。前一種情況是，當(dāng)一個(gè)公司預(yù)期本年度將賺取巨額利潤(rùn)而要繳納較多稅款時(shí)，該公司趕在其會(huì)計(jì)年度結(jié)束之前，從關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借入一大筆貸款。借款條件是需要就該貸款先支付整個(gè)貸款期的利息，由此將利息支出列入當(dāng)期納稅扣除，縮小了利潤(rùn)額；在這一會(huì)計(jì)年度結(jié)束后，該公司即償還貸款。后一種情況是，一個(gè)盈利公司通過(guò)借入一筆按市場(chǎng)利率計(jì)算的巨額貸款，然后轉(zhuǎn)貸于關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并按一個(gè)象征性的低利率計(jì)算利息，等以后年度再調(diào)整為按市場(chǎng)利率計(jì)算。這一借入貸出利息之間的較大差額，會(huì)造成以當(dāng)期虧損來(lái)沖抵利潤(rùn)，從而推遲當(dāng)年的納稅義務(wù)。
有的國(guó)家和地區(qū)，對(duì)貸款利息征稅而對(duì)存款利息不征稅，關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這一規(guī)定避稅。一方面，一家需要借款的公司利用關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的銀行存款作為抵押，從而獲取銀行貸款，然后要求就該貸款扣除利息開(kāi)支；另一方面，持有存款的關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作出安排，收取不須課稅的存款利息。
3.勞務(wù)的提供
勞務(wù)涉及的范圍很廣，相關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間提供的設(shè)計(jì)、廣告、咨詢等勞務(wù)活動(dòng)中，均存在收費(fèi)與否和勞務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的高低問(wèn)題。甚至總機(jī)構(gòu)管理活動(dòng)的存在也被視為一種勞務(wù)，要按一定比例向各分支機(jī)構(gòu)分?jǐn)偣芾碣M(fèi)用，跨國(guó)（地區(qū)）公司通過(guò)對(duì)這些勞務(wù)的收費(fèi)與付費(fèi)的高低，影響公司集團(tuán)不同成員的成本與利潤(rùn)。比如，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司索取過(guò)多的管理人員年薪）攤?cè)胂蚍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司收取的管理費(fèi)，增大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司成本，以此減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的利潤(rùn)。
4.無(wú)形財(cái)產(chǎn)的使用與轉(zhuǎn)讓
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司通過(guò)對(duì)施工設(shè)計(jì)技術(shù)、商譽(yù)等無(wú)形財(cái)產(chǎn)的使用與轉(zhuǎn)讓，以及收取特許權(quán)使用費(fèi)的高低，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的成本和利潤(rùn)可以施加影響。這類使用費(fèi)的支付有的影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)資本構(gòu)成的變動(dòng)，有的影響收入及成本費(fèi)用的分?jǐn)偂?br>
5.固定資產(chǎn)的購(gòu)置與租賃
固定資產(chǎn)購(gòu)置額的高低，在以固定資產(chǎn)作價(jià)投資的情況下，既影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權(quán)份額，也影響折舊費(fèi)的攤銷。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司提供的施工設(shè)備價(jià)格，直接影響攤?cè)敕康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，提高固定資產(chǎn)原值，意味著加大折舊費(fèi)，必然增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的生產(chǎn)成本；反之，則會(huì)減少成本。
當(dāng)固定資產(chǎn)的購(gòu)置涉及關(guān)聯(lián)方之間可折舊資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓時(shí)，由于各國(guó)（地區(qū)）對(duì)資本收益的稅務(wù)處理方式不同，會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓定價(jià)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)或?qū)⒗麧?rùn)轉(zhuǎn)化為資本收益。
在施工設(shè)備租賃領(lǐng)域中，由于各國(guó)（地區(qū)）對(duì)國(guó)際租賃業(yè)務(wù)中應(yīng)由哪一方計(jì)提折舊，哪一方可以扣除費(fèi)用，以及由誰(shuí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題的規(guī)定不盡一致，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以設(shè)法利用這些差異達(dá)到避稅的目的。租賃費(fèi)的高低，會(huì)直接影響交易雙方的收入和成本。
在以上諸方面的轉(zhuǎn)讓定價(jià)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是采用高定價(jià)還是低定價(jià)的形式，取決于母、子（總、分）公司所在國(guó)（地區(qū)）的稅率高低、控股比例和公司集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)等諸多因素。
?。ㄈ┺D(zhuǎn)讓定價(jià)的動(dòng)機(jī)
轉(zhuǎn)讓定價(jià)的動(dòng)機(jī)包括稅務(wù)動(dòng)機(jī)（也稱財(cái)務(wù)動(dòng)機(jī)）和非稅務(wù)動(dòng)機(jī)（也稱非財(cái)務(wù)動(dòng)機(jī)）兩個(gè)方面。
1.稅務(wù)動(dòng)機(jī)
稅務(wù)動(dòng)機(jī)主要出自減輕稅負(fù)方面的考慮，而且與公司稅的關(guān)系最為密切。由于公司集團(tuán)的各成員分布在不同的國(guó)家中，公司常常利用各國(guó)（地區(qū)）間稅率和稅收規(guī)則方面的差異，使其高稅國(guó)（地區(qū)）一方的實(shí)體降低對(duì)低稅國(guó)（地區(qū)）一方相關(guān)聯(lián)實(shí)體的售價(jià)，壓低收費(fèi)和費(fèi)用分配標(biāo)準(zhǔn)；反過(guò)來(lái)，低稅國(guó)（地區(qū)）一方的實(shí)體提高對(duì)高稅國(guó)（地區(qū)）一方相關(guān)聯(lián)實(shí)體的售價(jià)，提高收費(fèi)和費(fèi)用分配標(biāo)準(zhǔn)，借此手段把一部分應(yīng)在高稅國(guó)（地區(qū)）實(shí)現(xiàn)并納稅的利潤(rùn)，轉(zhuǎn)移到低稅國(guó)（地區(qū)），高稅國(guó)（地區(qū)）因此減少的稅收收入，一部分轉(zhuǎn)化為低稅國(guó)（地區(qū)）的稅收收入，另一部分直接增加了整個(gè)公司的稅后所得，達(dá)到了減輕稅負(fù)的目的。在稅負(fù)差異較大的兩個(gè)國(guó)家，關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間的轉(zhuǎn)讓定價(jià)，常常表現(xiàn)出極為明顯稅務(wù)動(dòng)機(jī)。通過(guò)轉(zhuǎn)讓定價(jià)，減輕公司稅稅負(fù)，逃避預(yù)提稅，增加外國(guó)稅收抵免額。
2.非稅務(wù)動(dòng)機(jī)
除了納稅上的考慮外，我們可以更多地看到對(duì)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的非稅務(wù)動(dòng)機(jī)。在稅率一致或相差無(wú)幾的兩國(guó)之間，轉(zhuǎn)讓定價(jià)的稅務(wù)動(dòng)機(jī)已退居次要的地位，因?yàn)槎惵实南嘟罐D(zhuǎn)讓定價(jià)在減輕稅負(fù)方面幾乎無(wú)計(jì)可施，在稅率相近的國(guó)家之間，轉(zhuǎn)讓定價(jià)多半是出于經(jīng)營(yíng)管理方面的其他動(dòng)機(jī)。即使在稅率差異較大的國(guó)家之間，從轉(zhuǎn)讓定價(jià)背后也可以尋覓到許多重要的非稅務(wù)動(dòng)機(jī)，如打入與控制市場(chǎng)；調(diào)節(jié)利潤(rùn)，改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司在當(dāng)?shù)氐男蜗螅晦D(zhuǎn)移資金，多得補(bǔ)貼和退稅；避免外匯風(fēng)險(xiǎn)；加速成本回收和利潤(rùn)匯回等。
?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓定價(jià)的限制因素
轉(zhuǎn)讓定價(jià)的范圍廣闊，并不意味轉(zhuǎn)讓定價(jià)是點(diǎn)石成金的魔棒，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以隨心所欲地利用這一手段實(shí)現(xiàn)諸多目的。在實(shí)踐中，轉(zhuǎn)讓定價(jià)還會(huì)受到諸多有關(guān)因素的制約。約束轉(zhuǎn)讓定價(jià)的內(nèi)部因素主要有：各成員房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自身利益的限制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司職員積極性的限制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估的限制；內(nèi)部交易定價(jià)復(fù)雜性的限制等。約束轉(zhuǎn)讓定價(jià)的外部因素主要有：雙重征稅的威脅；部門(mén)間收入沖突的危脅；注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的威脅等。對(duì)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的最大約束，是來(lái)自被越來(lái)越多國(guó)家采用的某些國(guó)際收入與費(fèi)用的分配原則和各國(guó)對(duì)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的反避稅條款。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用復(fù)雜的、可人為操縱的轉(zhuǎn)讓定價(jià)的能力，已日益受到其經(jīng)營(yíng)所在國(guó)（地區(qū)）政府的抑制。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司集團(tuán)內(nèi)部或利益關(guān)聯(lián)方之間為了實(shí)現(xiàn)其整體戰(zhàn)略目標(biāo)，有效協(xié)調(diào)集團(tuán)內(nèi)各個(gè)單位之間或利益關(guān)聯(lián)方之間的關(guān)系，謀求整體最大限度的利潤(rùn)而實(shí)現(xiàn)的一種交易定價(jià)。它一般只會(huì)發(fā)生在關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部交易，但也不排除有業(yè)務(wù)關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行此類交易的可能。
所謂關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在管理、控制或資本等方面存在著直接或間接關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總機(jī)構(gòu)與它的分支機(jī)構(gòu)、同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總機(jī)構(gòu)的不同分支機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司與子公司、同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司的不同子公司等。
?。ǘ┺D(zhuǎn)讓定價(jià)的常見(jiàn)表現(xiàn)形式
在實(shí)踐中，轉(zhuǎn)讓定價(jià)的表現(xiàn)形式多種多樣，幾乎涉及到關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)內(nèi)部和經(jīng)營(yíng)成果。我們可以從以下幾個(gè)方面對(duì)之加以歸類分析。
1.貨物購(gòu)銷
在關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部交易中，貨物購(gòu)銷占有非常重要的地位，涉及施工材料、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等有形貨物的買(mǎi)賣。
?。?）通過(guò)施工材料（如水泥、磚塊、沙子等）的購(gòu)銷價(jià)格的“高進(jìn)低出”來(lái)影響關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。例如，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司向子公司低價(jià)供應(yīng)材料，或由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司高價(jià)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司出售施工設(shè)備，以此降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，使其獲得較高利潤(rùn)。反之，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司高價(jià)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司出售施工材料，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司低價(jià)出售施工設(shè)備，來(lái)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司生產(chǎn)成本，這就減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的利潤(rùn)。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司利用掌握的國(guó)際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)操縱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司產(chǎn)品的銷路，壓低或提高對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收購(gòu)價(jià)格。在利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司系統(tǒng)的銷售機(jī)構(gòu)推售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品時(shí)，則可以通過(guò)提高或壓低傭金回扣支付的形式，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的銷售收入。
?。?）在貨物購(gòu)銷過(guò)程中，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司控制的運(yùn)輸系統(tǒng)，通過(guò)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司收取較高或較低的施工設(shè)備和材料（如水泥、沙子等）運(yùn)輸裝卸和保險(xiǎn)費(fèi)用，來(lái)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的銷售成本。
（4）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司之間人為制造呆賬、壞賬損失賠償?shù)?，以此增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的費(fèi)用支出。
2.貸款往來(lái)
通過(guò)提供貸款利率的高低來(lái)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司利用本系統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司提供優(yōu)惠貸款，不收或少收利息，則可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司減少生產(chǎn)費(fèi)用。相反，也可以通過(guò)高昂的利息費(fèi)用來(lái)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的生產(chǎn)成本。在公司集團(tuán)內(nèi)部以借貸方式循環(huán)使用資金，有些交易是預(yù)先支付利息，有些則利用利息差額來(lái)達(dá)到避稅目的。前一種情況是，當(dāng)一個(gè)公司預(yù)期本年度將賺取巨額利潤(rùn)而要繳納較多稅款時(shí)，該公司趕在其會(huì)計(jì)年度結(jié)束之前，從關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借入一大筆貸款。借款條件是需要就該貸款先支付整個(gè)貸款期的利息，由此將利息支出列入當(dāng)期納稅扣除，縮小了利潤(rùn)額；在這一會(huì)計(jì)年度結(jié)束后，該公司即償還貸款。后一種情況是，一個(gè)盈利公司通過(guò)借入一筆按市場(chǎng)利率計(jì)算的巨額貸款，然后轉(zhuǎn)貸于關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并按一個(gè)象征性的低利率計(jì)算利息，等以后年度再調(diào)整為按市場(chǎng)利率計(jì)算。這一借入貸出利息之間的較大差額，會(huì)造成以當(dāng)期虧損來(lái)沖抵利潤(rùn)，從而推遲當(dāng)年的納稅義務(wù)。
有的國(guó)家和地區(qū)，對(duì)貸款利息征稅而對(duì)存款利息不征稅，關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這一規(guī)定避稅。一方面，一家需要借款的公司利用關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的銀行存款作為抵押，從而獲取銀行貸款，然后要求就該貸款扣除利息開(kāi)支；另一方面，持有存款的關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作出安排，收取不須課稅的存款利息。
3.勞務(wù)的提供
勞務(wù)涉及的范圍很廣，相關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間提供的設(shè)計(jì)、廣告、咨詢等勞務(wù)活動(dòng)中，均存在收費(fèi)與否和勞務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的高低問(wèn)題。甚至總機(jī)構(gòu)管理活動(dòng)的存在也被視為一種勞務(wù)，要按一定比例向各分支機(jī)構(gòu)分?jǐn)偣芾碣M(fèi)用，跨國(guó)（地區(qū)）公司通過(guò)對(duì)這些勞務(wù)的收費(fèi)與付費(fèi)的高低，影響公司集團(tuán)不同成員的成本與利潤(rùn)。比如，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司索取過(guò)多的管理人員年薪）攤?cè)胂蚍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司收取的管理費(fèi)，增大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司成本，以此減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的利潤(rùn)。
4.無(wú)形財(cái)產(chǎn)的使用與轉(zhuǎn)讓
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司通過(guò)對(duì)施工設(shè)計(jì)技術(shù)、商譽(yù)等無(wú)形財(cái)產(chǎn)的使用與轉(zhuǎn)讓，以及收取特許權(quán)使用費(fèi)的高低，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的成本和利潤(rùn)可以施加影響。這類使用費(fèi)的支付有的影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)資本構(gòu)成的變動(dòng)，有的影響收入及成本費(fèi)用的分?jǐn)偂?br>
5.固定資產(chǎn)的購(gòu)置與租賃
固定資產(chǎn)購(gòu)置額的高低，在以固定資產(chǎn)作價(jià)投資的情況下，既影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權(quán)份額，也影響折舊費(fèi)的攤銷。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司提供的施工設(shè)備價(jià)格，直接影響攤?cè)敕康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，提高固定資產(chǎn)原值，意味著加大折舊費(fèi)，必然增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的生產(chǎn)成本；反之，則會(huì)減少成本。
當(dāng)固定資產(chǎn)的購(gòu)置涉及關(guān)聯(lián)方之間可折舊資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓時(shí)，由于各國(guó)（地區(qū)）對(duì)資本收益的稅務(wù)處理方式不同，會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓定價(jià)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)或?qū)⒗麧?rùn)轉(zhuǎn)化為資本收益。
在施工設(shè)備租賃領(lǐng)域中，由于各國(guó)（地區(qū)）對(duì)國(guó)際租賃業(yè)務(wù)中應(yīng)由哪一方計(jì)提折舊，哪一方可以扣除費(fèi)用，以及由誰(shuí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題的規(guī)定不盡一致，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以設(shè)法利用這些差異達(dá)到避稅的目的。租賃費(fèi)的高低，會(huì)直接影響交易雙方的收入和成本。
在以上諸方面的轉(zhuǎn)讓定價(jià)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是采用高定價(jià)還是低定價(jià)的形式，取決于母、子（總、分）公司所在國(guó)（地區(qū)）的稅率高低、控股比例和公司集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)等諸多因素。
?。ㄈ┺D(zhuǎn)讓定價(jià)的動(dòng)機(jī)
轉(zhuǎn)讓定價(jià)的動(dòng)機(jī)包括稅務(wù)動(dòng)機(jī)（也稱財(cái)務(wù)動(dòng)機(jī)）和非稅務(wù)動(dòng)機(jī)（也稱非財(cái)務(wù)動(dòng)機(jī)）兩個(gè)方面。
1.稅務(wù)動(dòng)機(jī)
稅務(wù)動(dòng)機(jī)主要出自減輕稅負(fù)方面的考慮，而且與公司稅的關(guān)系最為密切。由于公司集團(tuán)的各成員分布在不同的國(guó)家中，公司常常利用各國(guó)（地區(qū)）間稅率和稅收規(guī)則方面的差異，使其高稅國(guó)（地區(qū)）一方的實(shí)體降低對(duì)低稅國(guó)（地區(qū)）一方相關(guān)聯(lián)實(shí)體的售價(jià)，壓低收費(fèi)和費(fèi)用分配標(biāo)準(zhǔn)；反過(guò)來(lái)，低稅國(guó)（地區(qū)）一方的實(shí)體提高對(duì)高稅國(guó)（地區(qū)）一方相關(guān)聯(lián)實(shí)體的售價(jià)，提高收費(fèi)和費(fèi)用分配標(biāo)準(zhǔn)，借此手段把一部分應(yīng)在高稅國(guó)（地區(qū)）實(shí)現(xiàn)并納稅的利潤(rùn)，轉(zhuǎn)移到低稅國(guó)（地區(qū)），高稅國(guó)（地區(qū)）因此減少的稅收收入，一部分轉(zhuǎn)化為低稅國(guó)（地區(qū)）的稅收收入，另一部分直接增加了整個(gè)公司的稅后所得，達(dá)到了減輕稅負(fù)的目的。在稅負(fù)差異較大的兩個(gè)國(guó)家，關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間的轉(zhuǎn)讓定價(jià)，常常表現(xiàn)出極為明顯稅務(wù)動(dòng)機(jī)。通過(guò)轉(zhuǎn)讓定價(jià)，減輕公司稅稅負(fù)，逃避預(yù)提稅，增加外國(guó)稅收抵免額。
2.非稅務(wù)動(dòng)機(jī)
除了納稅上的考慮外，我們可以更多地看到對(duì)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的非稅務(wù)動(dòng)機(jī)。在稅率一致或相差無(wú)幾的兩國(guó)之間，轉(zhuǎn)讓定價(jià)的稅務(wù)動(dòng)機(jī)已退居次要的地位，因?yàn)槎惵实南嘟罐D(zhuǎn)讓定價(jià)在減輕稅負(fù)方面幾乎無(wú)計(jì)可施，在稅率相近的國(guó)家之間，轉(zhuǎn)讓定價(jià)多半是出于經(jīng)營(yíng)管理方面的其他動(dòng)機(jī)。即使在稅率差異較大的國(guó)家之間，從轉(zhuǎn)讓定價(jià)背后也可以尋覓到許多重要的非稅務(wù)動(dòng)機(jī)，如打入與控制市場(chǎng)；調(diào)節(jié)利潤(rùn)，改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司在當(dāng)?shù)氐男蜗螅晦D(zhuǎn)移資金，多得補(bǔ)貼和退稅；避免外匯風(fēng)險(xiǎn)；加速成本回收和利潤(rùn)匯回等。
?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓定價(jià)的限制因素
轉(zhuǎn)讓定價(jià)的范圍廣闊，并不意味轉(zhuǎn)讓定價(jià)是點(diǎn)石成金的魔棒，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以隨心所欲地利用這一手段實(shí)現(xiàn)諸多目的。在實(shí)踐中，轉(zhuǎn)讓定價(jià)還會(huì)受到諸多有關(guān)因素的制約。約束轉(zhuǎn)讓定價(jià)的內(nèi)部因素主要有：各成員房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自身利益的限制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司職員積極性的限制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估的限制；內(nèi)部交易定價(jià)復(fù)雜性的限制等。約束轉(zhuǎn)讓定價(jià)的外部因素主要有：雙重征稅的威脅；部門(mén)間收入沖突的危脅；注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的威脅等。對(duì)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的最大約束，是來(lái)自被越來(lái)越多國(guó)家采用的某些國(guó)際收入與費(fèi)用的分配原則和各國(guó)對(duì)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的反避稅條款。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用復(fù)雜的、可人為操縱的轉(zhuǎn)讓定價(jià)的能力，已日益受到其經(jīng)營(yíng)所在國(guó)（地區(qū)）政府的抑制。
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