金三銀四，傳統(tǒng)樓市的銷(xiāo)售旺季。今年在調(diào)控的重重壓力下，樓市金三的行情并沒(méi)有出現(xiàn)。據(jù)365地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，蘇州樓市2011年3月份住宅類(lèi)房源共成交2338套，環(huán)比下跌18.71%；成交均價(jià)為10069.28元/平方米，環(huán)比下跌2.19%。

　　從2010年4月到今年3月的成交走勢(shì)圖來(lái)看，金三銀四期間，蘇州住宅成交顯然達(dá)到銷(xiāo)售旺季，4月份住宅成交更是達(dá)到6401套，成為成交峰頂，然后直線般回落，5、6、7月份跌至谷底，經(jīng)過(guò)3個(gè)月的調(diào)整之后，從8月份開(kāi)始成交回暖，金九銀十期間再次放量明顯，量?jī)r(jià)配合，將蘇州樓市推向波峰狀態(tài)，9.29二次調(diào)控出臺(tái)之后，全國(guó)樓市再次進(jìn)入受控期，而且樓市調(diào)控預(yù)期不斷，到兔年前后的新國(guó)八條、限購(gòu)令細(xì)則紛紛出臺(tái)，央行不斷調(diào)整準(zhǔn)備金率，從信貸政策收緊到房地產(chǎn)管控，再到“兩會(huì)”倡導(dǎo)的大力發(fā)展保障性住房建設(shè)，3月底蘇州限價(jià)政策的落地，再次將樓市送上步履維艱的境地，在一系列的重拳阻擊下，從2010年年底開(kāi)始，蘇州商品住宅成交呈拋物線狀下滑，2011年3月蘇州住宅僅成交2338套。

　　雖然一系列的調(diào)控政策輪番轟炸樓市，但是隨著蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，城市化水平的不斷提高，從需求層次到供給結(jié)構(gòu)，也在不斷發(fā)生著變化，特別是高端以及別墅項(xiàng)目的大規(guī)模興起，一定程度上拉高了蘇州市區(qū)住宅的均價(jià)，從成交均價(jià)走勢(shì)圖可以看出，整條均價(jià)曲線基本處于水平狀態(tài)，波動(dòng)性較小，2010年下半年的頻出政策，成交均價(jià)在10月份之后出現(xiàn)拐點(diǎn)，隨后再次回升，值得指出的是，蘇州樓市在外圍調(diào)控的包夾下，成交均價(jià)一直保持在萬(wàn)元以上，2011年3月住宅成交均價(jià)10069.28元/平方米，可見(jiàn)樓市調(diào)控政策作為外生變量對(duì)于房?jī)r(jià)的影響漸小，這一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的表現(xiàn)，另一方面也是住宅市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的結(jié)果。

　　從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，蘇州樓市商品住宅成交環(huán)比2月份出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面，成交套數(shù)下降18.71%，成交面積下滑了27.5%，成交均價(jià)環(huán)比2月有2.19%的下降，報(bào)收10069.28元/平方米。蘇州限購(gòu)令3月2日晚間出臺(tái)之后，第二天蘇州市區(qū)住宅成交立即縮水，成交套數(shù)下跌44.8%，而成交面積更是出現(xiàn)了62.64%的大跌幅，而且3月份有25天的日成交不足百套，和春節(jié)過(guò)后樓市迅速回暖情形不同，3月份的樓市反應(yīng)或許證實(shí)了限購(gòu)令威力的深遠(yuǎn)，短期內(nèi)蘇州樓市或許仍將進(jìn)行著蓄水調(diào)整，不會(huì)有大的放量現(xiàn)象。

　　從環(huán)比區(qū)域成交情況來(lái)看，金閶區(qū)和高新區(qū)成交量波動(dòng)較大，成交面積環(huán)比分別下跌69.54%、53.82%，就金閶區(qū)而言，主要是房源供應(yīng)量有限，而對(duì)于新區(qū)順延了一直以來(lái)的低迷狀態(tài)，作為區(qū)域內(nèi)重要板塊北新區(qū)和科教城板塊，本月內(nèi)也沒(méi)有太多成交，以致整體表現(xiàn)一般。園區(qū)與吳中區(qū)分別以845套和549套分列成交前兩位，就園區(qū)而言多盤(pán)發(fā)力，東方維羅納、路勁主場(chǎng)森鄰、雅戈?duì)柼��?yáng)城等剛需盤(pán)成為成交主力。

　　從環(huán)比均價(jià)來(lái)看，2011年3月份蘇州商品住宅整體成交均價(jià)小幅下滑，達(dá)10069.68元/平方米，降幅2.19%。僅有園區(qū)房?jī)r(jià)保持在萬(wàn)元以上，其他區(qū)域成交均價(jià)均在萬(wàn)元以下，就其原因來(lái)看，限購(gòu)令將很多資金較為充裕的改善性需求以及投資住宅的房客攔在了門(mén)外，以致高端項(xiàng)目銳減，剛需僅僅能彌補(bǔ)量的不足，但是對(duì)于價(jià)格層面來(lái)說(shuō)，只會(huì)稀釋成交均價(jià)。

　　限購(gòu)令主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)處于限購(gòu)?fù)鈬�，在相�?duì)寬松的環(huán)境中有一定的發(fā)展契機(jī)。長(zhǎng)期以來(lái)蘇州商住倒掛現(xiàn)象十分明顯，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值一直沒(méi)有被真正發(fā)掘出來(lái)，但是從2010年開(kāi)始的一系列樓市調(diào)控政策之后，商業(yè)地產(chǎn)慢慢受到各方更多的關(guān)注，從蘇州兔年首場(chǎng)房交會(huì)上商業(yè)地產(chǎn)的紛紛亮相，可以看出很多開(kāi)發(fā)商是鉚足馬力，蓄勢(shì)待發(fā)。3月份的蘇州商業(yè)地產(chǎn)成交情況基本沒(méi)有太大的波動(dòng)，保持著較為平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，在住宅市場(chǎng)“擠出效應(yīng)”下，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑽�引更多的資金流入，但是由于投資商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)巨大，所以短期內(nèi)爆發(fā)性的發(fā)展現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)，但是就目前“雙限”的市場(chǎng)行情來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉?lái)新一輪的大發(fā)展。